인천지방법원 2026타경30307. 부천시 원미구 원미동 거성팰리스 3층 301호, 전용면적 33.75㎡의 다세대주택입니다. 2016년 준공된 16세대 규모의 건물로, 이번 경매는 삼성화재해상보험주식회사가 청구금액 11,128,818원으로 신청한 강제경매입니다. 등기부만 보면 현재 근저당권은 남아 있지 않고, 강남구·부천시·국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부에 나타나지 않는 선순위 임차인의 보증금 반환 부담입니다.

임차인 안선화 씨는 2020.06.15 전입했고, 말소기준권리인 강남구 압류는 2024.05.27 접수됐습니다. 임차인의 전입이 훨씬 앞서므로 대항력이 인정되는 것으로 분석됩니다. 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 예상배당액이 0원이고, 보증금 195,000,000원 전액이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 따라서 이 물건은 낙찰대금만 준비하면 되는 일반적인 강제경매와 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 압류보다 먼저 들어온 임차인

권리분석의 기준점은 2024.05.27 강남구 압류입니다. 그 이후 등기된 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 삼성화재해상보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 설정된 신한은행·엘하비스트대부·이학삼의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.

하지만 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 후순위 압류가 말소된다는 사실은 선순위 임차보증금까지 소멸한다는 뜻이 아닙니다. 이 차이가 이번 물건의 실질취득 비용을 크게 바꿉니다.

선순위 임차인 분석

실제 임차인 1명. 배당요구일 2026.04.10. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인의 보증금으로 분석합니다.

② 시세 비교 — 최저가도 비싼데 실질취득은 더 높다

거성팰리스의 확인된 실거래는 총 4건이며, 전체 거래 평균은 176,250,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년과 2024년의 과거 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월의 158,000,000원 1건이므로 이번 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 평균을 우선합니다.

최근 거래인 2026년 4월 매매가격은 158,000,000원입니다. 현재 최저매각가 196,000,000원은 이 가격의 124.1%에 해당합니다. 따라서 임차보증금을 고려하지 않더라도 신건 최저가 자체가 최근 거래가격보다 높은 상태입니다.

여기에 선순위 임차인 보증금 195,000,000원을 전액 인수한다면, 현재 최저가로 낙찰받을 때 예상 실질취득 부담은 196,000,000원 + 195,000,000원 = 391,000,000원입니다. 이는 최근 거래가 158,000,000원의 약 247.5%입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액을 시세와 비교해야만 가격 위험이 정확하게 드러납니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

집행비용과 채권자 배당, 소유자 잔여를 합산하면 196,000,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정배당이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

여기서 가장 주의할 부분은 소유자에게 잔여금이 예상된다는 사실과 임차인의 보증금 인수 문제가 동시에 존재한다는 점입니다. 현재 계산에서는 임차인이 배당을 받지 못하므로, 보증금 195,000,000원이 낙찰대금 배분에 포함되지 않고 매수인의 별도 부담으로 남습니다. 신청채권자에게 11,128,818원이 전액 배당되더라도 임차인의 보증금 반환 부담까지 해결되는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 문제는 남는다

1회 유찰하면 최저매각가가 156,800,000원으로 낮아져 최근 거래가격 158,000,000원보다 조금 낮아집니다. 하지만 그 최저가만을 최근 시세와 비교해 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 배당 가정에서는 임차인이 배당받지 못하며, 매수인 인수액도 여전히 195,000,000원으로 계산되기 때문입니다.

2회 유찰하여 최저가가 125,440,000원까지 내려가더라도 보증금 반환 부담 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 임차인의 우선변제권이 없는 현재 배당 구조에서는 낙찰대금이 낮아졌다는 이유만으로 보증금이 자동으로 배당되거나 매수인의 인수액에서 차감되지 않습니다. 유찰 회차별 실질취득 비용은 실제 배당과 최종 인수액을 함께 확인해야 하며, 단순한 최저가 하락을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 원미동 원미구청 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2016.10.27 준공된 16세대 규모의 거성팰리스로, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기 설비가 확인됩니다.
• 도로. 건물 동측과 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다. 토지는 4필지 일단지로 다세대주택 부지로 이용됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정평가에 기재된 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 전 적용 여부와 최신 규제 상태를 재확인해야 합니다.
• 공부 및 건축현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임차인 점유가 탐문됐으나 구체적인 임대관계는 미상이라고 기재돼 있어 점유 현황을 원본 자료와 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 다세대주택이고, 확인된 실거래도 총 4건으로 많지 않습니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 거래 추세는 -13.3%입니다. 매도 시 적정가격을 산정하기 어렵고 환금성에 주의가 필요한 유형입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 대항력 확인. 안선화 씨의 전입일 2020.06.15와 말소기준일 2024.05.27의 선후관계를 확인하고, 실제 점유·임대차 존속 여부를 원본 현황조사 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 보증금 인수액 재확인. 보증금 195,000,000원의 실제 반환채무와 배당 예상액을 확인해야 합니다. 현 계산에서는 배당 0원·전액 인수입니다. 확정일자 및 우선변제권에 관한 추가 사실이 확인되면 다시 계산해야 합니다.
• 임차인 배당요구 검토. 2026.04.10 배당요구가 접수됐으나, 배당요구 자체가 대항력 포기나 보증금 반환채무 면제를 뜻하지 않습니다. 임차인의 법적 지위와 배당 여부를 별도로 판단해야 합니다.
• 압류 및 당해세 확인. 강남구, 부천시, 국민건강보험공단의 압류와 관련한 조세·공과금 채권을 확인해야 합니다. 매각으로 압류등기가 소멸하더라도 우선배당에 따라 실제 배당 내역은 변경될 수 있습니다.
• 실질취득 기준 입찰가 검토. 신건 최저가 196,000,000원만 보지 말고, 현재 예상 인수 보증금 195,000,000원을 더한 실질취득 부담 391,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 최근 거래가격은 158,000,000원입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -13.3%를 무시해서는 안 됩니다. 전체 거래 평균 176,250,000원에는 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
• 환금성 확인. 16세대 규모의 다세대주택으로, 실거래 표본이 적습니다. 같은 건물의 거래만으로 충분한 매도 수요를 전제하지 말고 개별 호실의 상태와 시장성을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도·추가비용. 임차인 점유에 따른 명도, 보증금 반환 절차, 미납 관리비 및 추가 취득비용을 별도로 점검해야 합니다. 이 비용들은 현재 실질취득 계산에 포함되지 않았습니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 실거래 원본을 직접 확인하고, 임차보증금 인수 범위가 최종적으로 어떻게 확정되는지 검토해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라, 인수까지 더한 금액이 진짜 가격”

부천 거성팰리스 301호는 등기부에 설정됐던 근저당권이 이미 말소됐고, 현재 압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 하지만 권리분석의 결론은 등기부상 말소 여부만으로 결정되지 않습니다.

임차인 안선화 씨의 전입은 말소기준권리보다 앞서며, 보증금은 195,000,000원입니다. 현재 예상배당상 임차인은 배당을 받지 못하고, 그 보증금 전액이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 신건 최저가 196,000,000원에 낙찰받는 경우 실질취득 부담은 약 391,000,000원입니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격은 모두 158,000,000원입니다. 현재 최저가 자체도 최근 시세의 124.1%이고, 실질취득은 그 247.5%에 달합니다. 여기에 -13.3%의 하락 추세, 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본, 세금·공과금 압류와 배당 변동 가능성까지 고려하면 가격과 권리 양쪽의 위험이 큽니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 비추천입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 현재 인수 구조가 그대로라면 경제성을 확보하기 어렵습니다. 이 물건의 관건은 몇 회 유찰되느냐가 아니라 선순위 임차보증금 195,000,000원의 인수 문제가 실제로 해소되는지입니다. 그 문제가 해결되지 않은 상태에서는 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.