인천지방법원 2026타경30334. 부천시 원미구 상동의 상동대우마이빌 3층 307호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 94,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 최영주이며, 2016년 3월 22일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 등기부에 기재된 당시 거래가액은 93,500,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 12월 26일 롯데카드의 가압류입니다. 그러나 이보다 앞선 2023년 2월 28일 주민등록과 점유개시 사실이 기록된 임차인 김도진의 보증금 90,000,000원이 존재합니다. 특히 2025년 3월 19일 주택임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서에도 전액 미배당 시 인수 가능성이 명시돼 있습니다. 가압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 임차보증금까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 가압류보다 앞선 임차관계

이 사건의 말소기준은 2023.12.26 롯데카드 가압류입니다. 과거 한국외환은행의 근저당권(채권최고액 47,450,000원)은 2007년 3월 15일 이미 말소되어 현재의 말소기준으로 볼 수 없습니다.

주의할 부분은 임차권입니다. 김도진의 임대차계약일은 2023.01.19, 확정일자는 2023.01.20, 등기상 주민등록일과 점유개시일은 모두 2023.02.28입니다. 롯데카드 가압류보다 앞선 날짜이므로 대항력 성립 가능성을 검토해야 합니다. 다만 전입신고 효력 및 대항요건 유지 여부가 확정되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 구분합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 9,000만원의 향방

등기부에는 주민등록일과 점유개시일이 기재돼 있지만, 대항력과 우선변제권의 법적 성립 여부까지 확정된 것은 아닙니다. 최초 전입의 효력, 점유 및 주민등록 유지 여부, 주택임차권등기 전후의 권리 연속성 등을 확인해야 합니다.

특히 배당요구가 있었다는 사실과 실제 전액 배당받는다는 사실은 다릅니다. 임차보증금은 90,000,000원이고, 매각대금에서 집행비용 및 배당순위에 따른 다른 금액이 공제될 수 있으므로 낙찰가가 보증금보다 높다고 해서 언제나 전액 배당이 보장되는 것도 아닙니다.

③ 가격 및 실질취득 — 유찰돼도 총취득액은 그대로일 수 있다

이 물건은 현재 신건 94,000,000원입니다. 단순 매각가만 보면 1회 유찰 시 75,200,000원, 2회 유찰 시 60,160,000원으로 낮아지는 시나리오가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면, 최저가 인하가 곧 실질취득액 인하를 의미하지 않습니다.

유찰 시 실질취득액은 임차인의 대항력 및 보증금 인수 조건이 실제로 성립하는 경우의 설명입니다. 약 90,000,000원은 배당과 인수 사이의 관계를 보여주는 기준금액이며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 실제 배당 결과와 인수액에 따라 총액은 달라질 수 있습니다.

해당 오피스텔의 실거래 시세는 별도로 확정되지 않았습니다. 그러므로 실질취득액을 주변 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 비교하기 전에는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 표면적인 경매 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합산한 총취득액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 소유자 잔여 75,774,464원은 임차보증금, 당해세, 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산상 금액이며 실제 교부금으로 확정된 수치가 아닙니다. 경매개시결정 관련 채권액도 확정되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 상동 소재 인천지방법원 부천지원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측 약 20m, 남측 약 8m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 13층 건물 중 3층 307호입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감됐으며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 등기상 주택임차권이 존재하므로 실제 주거 사용과 주택임대차보호법 적용 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 5,013,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축 관련. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 414개 호 규모의 오피스텔이지만 최근 동일·유사 오피스텔의 실거래가격, 거래량 및 임대수요를 확인해야 환금성과 적정 취득가격을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 조건. 을구 3번 주택임차권등기와 매각물건명세서상 전액 미배당 시 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
• 대항력 검증. 김도진의 주민등록일·점유개시일인 2023.02.28을 기준으로 전입의 효력과 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다. 등기상 날짜만으로 최종 판정하지 마세요.
• 우선변제순위 검증. 확정일자 2023.01.20, 가압류 2023.12.26 및 임차권등기 2025.03.19의 관계를 확인하고 실제 배당순위와 예상 지급액을 다시 산정해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 낙찰가만이 아니라 인수할 미배당 보증금까지 더한 금액을 기준으로 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다. 유찰가격만 보고 할인 매물이라고 판단하지 마세요.
• 경매 유형 확인. 등기원인에 청산을 위한 형식적 경매개시결정이라고 기재돼 있습니다. 통상적인 담보권 실행 경매와 절차상 차이가 있는지 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 현재 실제 점유자, 임차권자의 퇴거 여부, 보증금 반환과 인도 관계를 현황조사서 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
• 관리비·조세. 미납 관리비, 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성이 배당금과 실질취득비용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권신고 내역, 감정평가서와 실거래 자료를 교차 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수하는 보증금”

이 물건은 단순히 94,000,000원짜리 신건 오피스텔이 아닙니다. 그 안에는 90,000,000원의 임차보증금이 있고, 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있다는 명시적인 조건이 있습니다.

말소기준 가압류는 2023년 12월 26일이지만, 임차인의 주민등록과 점유개시일은 그보다 앞선 2023년 2월 28일로 기록돼 있습니다. 대항력·우선변제권의 최종 성립 여부는 별도 확인이 필요하지만, 임차보증금의 인수 가능성을 배제할 수 없는 권리구조입니다.

추후 유찰되어 최저가가 75,200,000원 또는 60,160,000원으로 낮아지더라도, 보증금 인수형으로 확정되면 실질취득액은 약 90,000,000원 이상으로 유지될 수 있습니다. 따라서 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없으며, 실제 시세와 비교하기 전까지 적정한 입찰가도 확정하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차인의 배당순위·예상 배당액·미배당 인수액을 먼저 확정하고, 그 총취득액이 오피스텔의 실제 거래 시세보다 낮은지 검토해야 합니다. 이 사건은 최저가가 얼마까지 떨어지느냐보다, 얼마의 보증금을 최종적으로 인수하느냐가 더 중요한 물건입니다.