인천지방법원 2026타경30654. 경기도 부천시 원미구 중동 그린타운 1336동 1905호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 23층 건물의 19층에 위치한 물건입니다. 등기상 소유자는 이봉주이고, 근저당 채무자는 주식회사중원코리아입니다. 즉, 소유자와 채무자가 서로 다르다는 특징이 있습니다.

경매를 신청한 채권자는 부평농업협동조합이며 청구금액은 1,018,147,137원입니다. 말소기준 근저당의 채권최고액은 1,200,000,000원으로 감정가를 웃돕니다. 이 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐고, 다른 부동산도 공동담보로 설정돼 있습니다. 채권 규모가 크고 이해관계가 복잡하지만, 채권자가 배당받지 못한 금액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

따라서 이 사건의 핵심은 말소되는 채권액과 매수인이 실제 인수하는 권리를 구별하는 것, 그리고 실질취득가를 최신 시세와 비교하는 것입니다. 예상 인수 0원을 전제로 해도 지금 가격은 최근 거래 수준보다 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 확인 필요

이 사건의 말소기준권리는 2024.08.09 설정된 을구 22번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 최초 근저당권자는 부평농업협동조합입니다. 등기상 이후 설정된 중국인 박영남의 근저당권과 현대카드·케이비캐피탈·혜성금속의 가압류, 국세 및 부천시 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 점유·임차관계 — 인수 0원 추정의 전제

확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 현재 확인되지 않으며, 예상 인수액은 0원입니다.

다만 감정평가상 임대 내역은 미상입니다. 소유자가 실제로 거주한다고 확정할 수 없고, 임차인이나 별도 점유자의 존재도 단정적으로 배제할 수 없습니다. 등기상 인수액이 0원이라는 판단과 실제 명도 부담이 없다는 판단은 구별해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득가 760,000,000원은 비싸다

비교 대상은 그린타운(금호)에서 거래된 전용 134.63㎡ 아파트입니다. 대상 물건의 면적은 134.96㎡로, 비교 거래와 근접합니다. 총 12건의 거래가 확인되지만, 과거 거래를 모두 섞은 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 가격 판단의 우선 기준으로 적용합니다.

비교 거래는 전용 134.63㎡ 기준입니다. 대상 물건의 면적·층·향·내부 상태에 따라 개별 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

최근 12개월 실거래 평균은 693,833,333원입니다. 반면 신건 최저가이자 인수 0원 가정의 실질취득가는 760,000,000원으로, 최근 평균의 109.5%에 해당합니다. 최신 거래인 2026년 9월의 750,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다.

2026년 8월에는 780,000,000원 거래도 있었지만, 2026년 1월 610,000,000원, 3월 635,000,000원 거래 역시 존재합니다. 개별 고가 거래만을 근거로 현재 최저가가 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 760,000,000원 가정)

예상 매각대금 760,000,000원 가운데 집행비용 10,000,000원을 차감하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 750,000,000원입니다. 이 금액이 선순위 근저당권 채권에 배분되고, 나머지 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다.

전체 배당분석상 채권액은 1,373,579,578원, 예상 채권자 배당액은 750,000,000원이며, 미배당액은 623,579,578원입니다. 신청채권자의 청구금액 1,018,147,137원도 전액 충족되지 않습니다.

중요한 점은 미배당액 623,579,578원이 낙찰자의 인수액은 아니라는 것입니다. 이는 채권자 측에 남는 미회수 채권의 추정 규모이며, 매각으로 소멸하는 근저당과 후순위 권리를 매수인이 해당 금액만큼 승계하는 구조가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가

현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 향후 유찰을 가정한 매각가격과 배당 변화는 다음과 같습니다. 인수액은 확인된 권리 기준으로 모든 시나리오에서 0원으로 추정합니다.

신건 실질취득가 760,000,000원은 최근 거래 평균보다 높습니다. 반면 1회 유찰 가정가격인 608,000,000원은 최근 평균 693,833,333원과 최신 거래 750,000,000원보다 낮아집니다. 이는 현재 신건 가격과 달리 시세 비교상 검토 여지가 생기는 구간입니다.

다만 유찰 자체가 확정된 것은 아닙니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회이며, 현재 경매 결과만으로 향후 유찰이나 낙찰가격을 예측할 수 없습니다. 실제 입찰 판단은 해당 회차의 매각조건과 현장 상태를 함께 반영해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 중동 소재 계남고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 공공청사, 학교 및 각종 근린생활시설이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 지하철 7호선 신중동역과 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물로, 사용승인일은 1994.01.24입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 기존 건물인 만큼 내부 마감과 설비 상태 확인이 중요합니다.
• 토지 및 도로. 공동주택부지로 이용되는 대체로 평탄한 토지이며, 외곽 공도 및 단지 내 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다. 공시지가는 3,472,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·중동지구 지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역에 해당합니다. 교육환경 보호구역도 저촉되며, 감정평가 자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 실제 호실의 내부 상태, 수리 필요 여부 및 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 그린타운(금호)은 356세대 규모이며 전용 134.63㎡ 거래 사례가 확인됩니다. 실거래 표본의 최저 610,000,000원부터 최고 780,000,000원까지 가격 차이가 있어, 매도 시 층·향·내부 상태·시장 상황에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 기준은 최근 거래. 전체 평균 694,208,333원보다 최신 거래 750,000,000원과 최근 12개월 평균 693,833,333원을 우선해 입찰 상한을 검토해야 합니다. 현재 실질취득가 760,000,000원은 두 기준을 모두 초과합니다.
• 점유·임차관계. 확인된 임차인은 없지만 임대 내역은 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유자를 확인해 대항력 또는 명도 위험을 최종 판단해야 합니다.
• 근저당권 이전. 을구 22번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 경매신청채권자와 현재 근저당권자의 관계 및 배당권자 표시를 최신 기록으로 확인해야 합니다.
• 공동담보. 인천광역시 남동구 고잔동 665-11 토지·건물이 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 변제 및 회수 내역에 따라 채권잔액과 실제 배당이 달라질 수 있으므로 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 남동세무서장과 부천시 압류의 세목·법정기일·금액을 확인해야 합니다. 후순위 압류등기라는 이유만으로 실제 배당에서 항상 후순위라고 단정할 수 없습니다.
• 입찰가격과 유찰 여부. 신건은 최근 시세보다 높은 가격입니다. 유찰을 기다리는 전략은 검토할 수 있지만, 실제 유찰 여부나 다음 회차 진행은 확정된 것이 아니므로 공고를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 장기 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자의 인도 협의, 내부 수리 비용을 확인해야 합니다. 배당표상 인수 0원은 총 취득 부대비용 0원을 의미하지 않습니다.
• 최신 권리원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상이어도 신건은 비싸다”

부천 그린타운 1336동 1905호는 말소기준권리가 분명하고 후순위 등기권리가 원칙적으로 소멸하는 유형입니다. 채권자의 예상 미배당액은 623,579,578원이지만, 이를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 확인된 임차인이 없어 인수액도 0원으로 추정됩니다.

다만 권리관계가 완전히 단순한 것은 아닙니다. 근저당권 이전, 공동담보, 국세·지방세 압류가 존재하고 점유 및 임대차 실태도 확인이 필요합니다. 이러한 요소는 채권 배당과 실제 입찰 준비에 영향을 줍니다.

무엇보다 현재 최저가 760,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 693,833,333원보다 높고, 최신 실거래 750,000,000원도 초과합니다. 최근 가격 추세는 -0.1%의 소폭 하락입니다. 신건에 가격상 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.

결론은 ‘권리상 조건부 양호, 신건 가격은 보류’입니다. 실제 점유와 조세채권을 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 실질취득가의 적정성을 다시 판단해야 합니다. 입찰가를 낮추지 못한다면 인수액 0원이라는 이유만으로 무리하게 응찰할 물건은 아닙니다.