인천지방법원 2026타경30746. 경기도 부천시 원미구 원미동 성도리치빌 제2동 제2층 제203호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택인 단지형 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층에 위치합니다. 신청채권자는 박처럼이고 청구금액은 200,142,900원입니다.
등기부에는 근저당권과 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정이 얽혀 있습니다. 다만 권리의 숫자가 많다는 사실보다 중요한 것은 어느 권리가 말소기준이며 그보다 앞선 임차인의 권리가 있는지입니다. 이 사건의 말소기준은 2020.07.28 주택도시보증공사 가압류입니다. 이보다 앞선 2016년 근저당권은 이미 말소됐습니다.
특히 박처럼은 임차인 조사에 나타나는 동시에 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 동일인이라는 점은 임대차관계와 채권관계의 실체를 대조할 필요가 있다는 의미이지, 그 자체만으로 가장임차인이라고 확정할 수 있는 근거는 아닙니다. 선순위 전입과 미상 보증금이 동시에 존재하므로 신건 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 165-2 성도리치빌 2동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 원미로124번길 33-15 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대주택) · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 7층 중 2층 203호 |
| 소유자 | 김용현 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박처럼 / 200,142,900원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.28 · 주택도시보증공사 가압류 |
| 임차관계 | 박처럼 · 2019.04.30 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 사용승인 참고 | 2016.02.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입
말소기준권리는 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 8,134,983,813원이고 등기접수일은 2020.07.28입니다. 이후의 이욱조 근저당권과 국·부천시·국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 가압류 자체도 매각에 따른 말소 대상이지만, 이것이 모든 임차권의 인수 위험을 없앤다는 뜻은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 인수액 0원 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박처럼 | 2019.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 박처럼 |
|---|---|
| 전입신고 | 2019.04.30 |
| 말소기준 | 2020.07.28 |
| 보증금 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 2026.06.12 신고 |
| 대항력 | 선순위 전입 확인 · 실제 대항력 성립요건 추가 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 보증금·배당 결과 미확인으로 확정 불가 |
특히 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크고 전액 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수할 보증금 잔액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 경우가 발생합니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락만으로 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.
또한 주택도시보증공사는 등기부상 가압류 채권자로 등장합니다. 해당 가압류 채권액을 박처럼의 보증금으로 간주하거나, 이를 보증기관 승계 임차인의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 임차보증금과 등기부상 채권액은 구분하여 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 113.8%, 그러나 오래된 거래 1건
성도리치빌의 확인 가능한 실거래 사례는 2021.06 거래 1건이며, 거래금액은 218,000,000원입니다. 이번 경매의 최저매각가 248,000,000원은 이 금액의 113.8%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 49.11㎡ | 4층 | 218,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | — | 1건 | 218,000,000원 |
그럼에도 현재 최저가가 확인된 거래사례보다 높은 만큼 신건에서 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
더 중요한 점은 이 물건의 실질취득금액이 아직 확인되지 않았다는 사실입니다. 만약 선순위 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면, 실제 경제적 부담은 낙찰가에 인수액을 더한 금액이 됩니다. 그러므로 현재 최저가 248,000,000원뿐 아니라, 실제 보증금과 예상 미배당액을 확인한 뒤 실질취득 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,272,000원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,134,983,813원 | 243,728,000원 |
| 2. 근저당 · 이욱조 | 1,335,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 박처럼 | 200,142,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,272,000원과 주택도시보증공사 배당 243,728,000원을 합산한 매각대금 배분 가정입니다. 세금 우선배당·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금의 실제 법적 지위가 반영되지 않은 추정이며, 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 가압류 청구금액과 공동담보 근저당 채권최고액은 이 호실의 확정 배당채권액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.
일반적으로 매각으로 소멸하는 채권의 미배당액을 매수인이 전부 부담하는 것은 아닙니다. 그러나 선순위 임차인의 대항력 있는 미배당 보증금은 별도로 판단해야 합니다. 현재 배당 모형의 인수액 0원만 믿고 입찰하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아진 최저가가 수익은 아니다
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 9,426,398,713원 |
| 1회 유찰 (80%) | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 9,475,304,313원 |
| 2회 유찰 (64%) | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 9,514,428,793원 |
유찰이 진행되면 예정 최저매각가는 198,400,000원, 158,720,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 낙찰자가 인수할 수 있는 임차보증금이 미상이라는 문제가 그대로 남습니다.
대항력이 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘고 전액 배당되지 않는 경우라면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득금액이 거의 변하지 않을 수 있습니다. 따라서 유찰 이후라도 보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천북초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·일반주택 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다. 동측 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 중 2층 203호로, 위생설비·개별난방설비·승강기설비가 있습니다. 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 이중창 구조입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 조사됐습니다. 토지거래 관련 허가 적용 여부는 취득 전 확인이 필요합니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 성도리치빌은 21세대 규모로, 확인 가능한 거래도 2021.06의 1건입니다. 거래 표본이 부족해 매도 시점과 적정 매각가격을 예측하기 어려우므로 환금성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 박처럼의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유관계 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 박처럼이 임차인과 강제경매 신청채권자로 동시에 등장합니다. 해당 채권의 발생 원인과 임대차관계, 배당요구의 법적 성격을 대조해야 합니다.
- 배당 모형 재검증. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 이욱조 근저당권의 공동담보 채권최고액은 실제 배당액과 다를 수 있습니다. 세금 우선배당과 임차인의 배당순위도 함께 확인해야 합니다.
- 공매 진행 여부 확인. 한국자산관리공사 관련 공매공고가 있었고 2026.01.08 공매공고등기가 말소됐습니다. 공매대행의뢰 해지와 현재 별도 공매 진행 여부를 확인하세요.
- 최근 실거래 재확인. 2021.06 거래 1건만으로 현재 시세를 정하지 말고, 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 추가 검토해야 합니다.
- 실질취득금액으로 판단. 낙찰가에 인수할 미배당 보증금과 필요한 취득·명도 관련 비용 등을 고려해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 부담이 줄어드는지 별도로 계산하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건, 조세채권과 매각조건을 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 단순히 압류가 많아서 위험한 사건이 아닙니다. 핵심은 2019.04.30 전입한 임차인 박처럼의 권리가 2020.07.28 말소기준 가압류보다 앞서 있다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임차인이 강제경매 신청채권자로도 등장해 임대차와 채권관계를 세밀하게 검토해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 248,000,000원은 확인된 2021.06 거래금액 218,000,000원의 113.8%입니다. 해당 거래는 오래됐고 면적도 달라 현재 시세를 단정할 수는 없지만, 그렇다고 신건 가격이 저렴하다고 볼 근거도 없습니다. 거래 표본이 적은 21세대 다세대주택이라는 점 역시 환금성 판단에 부담입니다.
현 단계 결론은 입찰 보류 및 권리 보완조사입니다. 먼저 임차보증금과 배당 가능성을 확정해 실질취득금액을 계산하고, 그다음 최신 시세와 비교해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 임차보증금 인수 위험이 해소되지 않는다면 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 권리와 가격 모두 확인이 필요한 고위험 검토 대상입니다.
