인천지방법원 2026타경30773. 경기도 부천시 원미구 중동 797-12에 있는 주택 이용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 최병도이며, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조로 감정평가상 1층·2층·지하실이 주택으로 이용되고 있습니다. 대지 면적은 152.3㎡입니다.
등기상 핵심은 2012년 심곡새마을금고 근저당권입니다. 그 후 한승희 근저당권과 현대캐피탈 가압류, 부천시 압류가 설정되었고, 한승희가 임의경매를 신청했습니다. 현재 남아 있는 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 이 물건을 단순한 무인수 경매라고만 평가하면 중요한 문제가 빠집니다. 바로 다수 점유자의 실제 사용 관계와 제시외 건물의 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 797-12 도로명: 경기도 부천시 원미구 심중로35번길 60-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 · 1층, 2층 및 지하실 주택 이용 |
| 토지 | 152.3㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 최병도 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 772,297,000원 / 772,297,000원 (신건·0회 유찰) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 각 포함 |
| 말소기준권리 | 2012.06.25 심곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 78,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한승희 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기기록 발행일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 기준
말소기준권리는 2012.06.25 접수된 을구 5번 심곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이고 채무자는 최병도입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하며, 이후의 현대캐피탈 가압류 44,219,482원, 한승희 근저당권 100,000,000원, 부천시 압류 및 이 사건 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거에 설정된 중동새마을금고 근저당권, 조용익·전형준·삼성카드 가압류, 과거의 경매개시결정 등은 이미 말소되었거나 취하로 정리된 기록입니다. 과거 등기와 현재 유효한 권리를 중복해서 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 명도가 핵심
확인된 임차·점유자는 7명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복 신고자로 분류된 사람은 없으며, 보증금이 확인된 사람은 4명입니다. 확인된 보증금의 합계는 77,000,000원이지만 나머지 3명의 보증금은 확인되지 않았으므로 이를 전체 임대보증금 총액으로 보아서는 안 됩니다.
| 임차·점유자 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍규 쪽문 1층 안쪽 끝방 |
2023.02.22 | 10,000,000원 200,000원/월 |
대항력 없음 | 우선변제 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
| 오부근 점유부분 미확인 |
2020.03.17 | 보증금 미상 월차임 미상 |
대항력 없음 | 우선변제 미확인 배당요구 2026.04.27 |
승계 없음 |
| 김경대 3층(좌측방) |
2018.09.05 | 17,000,000원 월차임 미상 |
대항력 없음 | 우선변제 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
| 방미연 점유부분 미확인 |
2016.04.06 | 보증금 미상 월차임 미상 |
대항력 없음 | 우선변제 미확인 배당요구 2026.06.09 |
승계 없음 |
| 장혜원 대문안쪽 1층방 |
2022.06.28 | 30,000,000원 300,000원/월 |
대항력 없음 | 우선변제 검토 확정 2023.02.22 배당요구 2026.04.22 |
승계 없음 |
| ZHENG GUOGUANG 대문안 2층 좌측방 |
2022.10.04 | 20,000,000원 400,000원/월 |
대항력 없음 | 우선변제 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
| ZHENG GUOJING 점유부분 미확인 |
2025.01.20 | 보증금 미상 월차임 미상 |
대항력 없음 | 우선변제 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
대항력은 확인된 전입일과 2012.06.25 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제는 대항력과 별개의 배당상 권리이며, 확정일자·배당요구·소액임차인 요건을 별도로 검토해야 합니다. 배당요구 사실만으로 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 772,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,122,970원 |
| 1. 근저당 · 심곡새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 | 44,219,482원 | 44,219,482원 |
| 3. 근저당 · 한승희 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 222,219,482원 | 222,219,482원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 539,954,548원 |
채권자 배당은 표시된 청구금액 및 채권최고액을 이용한 단순 추정입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·조세배당·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 후순위 임차인도 소액임차인 요건에 따라 배당을 받을 수 있으므로 실제 배당순위와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰돼도 인수 추정 0원
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 772,297,000원 | 222,219,482원 | 0원 | 539,954,548원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 617,837,600원 | 222,219,482원 | 0원 | 387,039,742원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 494,270,080원 | 222,219,482원 | 0원 | 264,707,897원 | 0원 |
현재 회차와 유찰 가정 모두 채권 미배당이 발생하지 않는 것으로 추정됩니다. 따라서 확인된 권리를 전제로 하면 실질취득금액은 매각대금과 동일하게 산정됩니다. 단, 취득세·명도비·수리비·체납 관리비 등의 별도 비용은 포함되지 않은 금액입니다.
⑤ 시세 비교 — 최저가를 저가 매수 기회로 단정할 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 772,297,000원입니다. 그러나 동일 지역·유사 용도 건물의 최근 실거래나 최근 12개월 거래 평균과 직접 비교할 수 있는 가격 근거는 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가 대비 신건 100%라는 사실이나 향후 유찰에 따른 가격 인하만으로 시세보다 저렴하다거나 투자수익성이 확보되었다고 평가할 수 없습니다. 더욱이 단일 아파트 호실과 달리 토지면적, 건물 상태, 제시외 건물, 임대구조, 점유 현황이 함께 가격에 영향을 주는 물건입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시민회관 남측 인근이며 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 순수 아파트 단지보다 다양한 이용형태의 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 경인선 중동역과 노선버스 정류장이 위치하는 것으로 조사되어 대중교통 사정은 양호하게 평가됩니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 구조로 외벽은 적벽돌쌓기 마감 등이 적용되어 있습니다. 목창호 및 샷시창호, 급배수·위생설비와 난방시설이 기재되어 있습니다. 1층·2층·지하실이 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 대지 152.3㎡, 평지의 세로장방형이며 토지이용상황은 단독, 도로접면은 '세로한면(불)'로 기재됩니다. 공시지가 기준 단가는 1,730,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 기재됩니다. 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있어 매각기일 당시 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 표시됩니다. 다만 점유자별 층수 표시 및 제시외 건물에 관한 현장 확인은 별개입니다.
- 환금성. 중동역 접근성과 주거지역 입지는 활용 여건에 긍정적일 수 있습니다. 반면 건물·토지 일괄매각, 다수 점유자, 제시외 건물, 확인되지 않은 거래가격은 매수 후 처분 난도를 높일 수 있는 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지·건물 등기 대조. 건물 등기에서 확인된 말소기준권리와 공동담보 관계를 토지 등기부에서도 대조하고, 별도로 존속하거나 매수인에게 영향을 미치는 권리가 없는지 확인합니다.
- 임차인 실태 재확인. 김홍규·오부근·김경대·방미연·장혜원·ZHENG GUOGUANG·ZHENG GUOJING의 실제 점유 여부, 계약서, 점유부분, 전입·확정일자 및 배당요구 현황을 대조합니다.
- 보증금 미상 3명. 오부근·방미연·ZHENG GUOJING의 보증금 및 임대차 관계를 확인하고, 소액임차인 최우선변제 대상 여부를 검토합니다.
- 장혜원 우선변제 검토. 보증금 30,000,000원, 확정일자 2023.02.22, 배당요구일 2026.04.22가 확인됩니다. 실제 배당 자격과 순위는 별도 검토해야 합니다.
- 제시외 건물과 점유 층수. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적·점유자를 확인하고, 김경대의 '3층' 점유표시가 감정평가상 2층 건물과 어떻게 대응되는지 확인합니다.
- 부천시 압류 및 조세. 2023년 압류는 말소 기록이 있으나 2025.07.09 압류가 확인됩니다. 조세 채권의 배당상 우선순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 실거래·수익가치. 인근 토지·건물 일괄거래 사례, 현재 임대수입, 공실 가능성, 수리비와 향후 매각가격을 조사한 뒤 응찰가격을 판단해야 합니다.
- 원본 및 매각조건. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2012년 심곡새마을금고 근저당권을 기준으로 확인된 후순위 권리가 매각 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 전입일이 확인된 7명의 임차·점유자 역시 말소기준권리보다 후순위입니다.
그러나 매수 후 해결해야 할 문제는 별도입니다. 7명의 점유관계, 보증금 미상 3명, 제시외 건물의 매각 범위, 건물 층수와 점유표시 차이는 단순한 배당표만으로 해결되지 않습니다. 주택 이용 건물과 토지가 함께 거래되는 구조여서 아파트와 같은 방식의 환금성 평가도 곤란합니다.
여기에 최근 실거래 비교가격까지 확인되지 않았습니다. 감정가 772,297,000원이 시장가치에 비해 적정한지 판단할 근거가 부족하므로 신건에서 가격 매력을 인정하기 어렵습니다. 유찰 후 가격 역시 실거래 및 수익가치 검증이 먼저입니다.
최종 판단은 권리 인수 측면에서는 조건부 긍정, 점유·건물 현황과 가격 측면에서는 보류입니다. 명도 가능성, 매각 범위, 실제 시세를 확인하기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다.
