인천지방법원 2026타경30782. 경기도 부천시 원미구 중동 1068-7 소재 주택 및 토지의 강제경매 사건입니다. 감정평가상 1995년 8월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택건물이며, 토지면적은 196.4㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,095,272,400원입니다. 신청채권자는 양용모, 청구금액은 215,210,410원입니다.
이 사건은 후순위 권리가 많다는 사실 자체보다 임차인 지위와 배당순위를 정확하게 구분해야 한다는 점이 중요합니다. 특히 선순위 전입자로 표시된 김희정은 현재 등기상 소유자이기도 합니다. 소유자의 전입 사실만으로 별도 임차보증금이 존재하거나 매수인이 이를 인수한다고 결론 내릴 수는 없습니다. 반대로 보증금 미상이라는 사정만으로 위험을 완전히 배제하는 것도 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1068-7 도로명: 경기도 부천시 원미구 계남로242번길 17-24 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 3층 주택건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 · 1995.08.02 사용승인 |
| 토지 | 196.4㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 이용상태 | 주택으로 이용 |
| 소유자 | 김희정 · 단독소유 |
| 신청채권자 | 양용모 |
| 청구금액 | 215,210,410원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,095,272,400원 / 1,095,272,400원 |
| 유찰 횟수 | 0회 · 신건 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(다락, 보일러실, 계단실) 각 포함 |
| 등기 확인 | 2026.10.20 · 인천지방법원 부천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 임차관계는 복잡
말소기준권리는 2010.02.25 접수된 을구 5번 북부천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 169,000,000원이며, 이후 설정된 같은 금고의 근저당권 2건과 김현경의 근저당권 400,000,000원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.
2024.11.22 최부길의 가처분은 사해신탁취소에 의한 소유권이전등기말소등기청구권을 피보전권리로 합니다. 등기상 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상에 분류되어 있지만, 신탁등기 및 그 말소 경위와 관련된 분쟁이므로 가처분의 효력과 소송 진행 상황을 확인해야 합니다. 2023년 신탁등기는 2026.06.22 말소되었고 소유권은 김희정에게 귀속된 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수 여부
점유·임차 관련 조사에는 김희정, 최정순, 양용모가 등장합니다. 이 가운데 최정순과 양용모는 각각 별도의 주택임차권등기가 확인되며, 김희정은 소유자와 동일한 이름이어서 임차인 지위부터 검증해야 합니다.
| 성명 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 검토 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희정 점유·전입 관계인 |
2006.12.04 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 소유자 동일 임차인 실체·보증금 검증 |
| 최정순 건물 2층 전부 |
2022.05.26 2022.04.04 |
230,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 등기상 후순위 배당액·소멸 확인 |
| 양용모 1층 90.24㎡ |
2022.06.14 2022.04.07 |
230,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 신청채권자 동일 채권 중복 여부 확인 |
임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 것과 임차보증금의 실제 변제 여부는 서로 다릅니다. 임차인의 배당요구, 확정일자, 전입·점유 유지 여부, 배당순위 및 매각물건명세서의 인수 조건을 최종적으로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 메리트 단정 금지
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,095,272,400원입니다. 신건이므로 감정가에서 가격이 낮아진 상태는 아닙니다. 그러나 같은 지역의 유사 주택·토지 실거래와 직접 비교한 가격 근거가 확인되지 않아, 현재 가격이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 단정할 수 없습니다.
특히 본건은 아파트의 단일 호실이 아니라 3층 주택건물과 토지를 함께 평가해야 하는 물건입니다. 토지 196.4㎡, 건물의 사용상태, 층별 임대차, 제시외 건물, 건물 노후도와 용도지역을 함께 반영해야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 미배당 채권액 | 소유자 잔여 추정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,095,272,400원 | 0원 | 219,709,266원 | 0원 · 조건부 |
| 1회 유찰 · 80% | 876,217,920원 | 0원 | 2,845,331원 | 0원 · 조건부 |
| 2회 유찰 · 64% | 700,974,336원 | 170,645,817원 | 0원 | 0원 · 조건부 |
회차별 수치는 채권 배당 시뮬레이션이며 임차권자의 별도 배당과 확인되지 않은 보증금 인수 가능성이 반영되지 않은 조건부 결과입니다. 실제 매각기일·최저가격·배당액은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,095,272,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,352,724원 |
| 1. 을구 5번 · 북부천새마을금고 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 을구 7번 · 북부천새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 8번 · 북부천새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 을구 15번 · 김현경 근저당 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 5. 경매 신청채권자 · 양용모 | 215,210,410원 | 215,210,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 219,709,266원 |
표는 채권최고액 및 신청채권 청구금액을 이용한 단순 예상배당입니다. 임차권자 최정순·양용모의 보증금 배당을 별도 반영하지 않았으며, 당해세·최우선변제 등도 미반영되었습니다. 따라서 소유자 잔여액 219,709,266원과 채권 전액 배당 여부는 확정적인 결과가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 중동 소재 부천부흥중학교 서측 인근으로, 주변에 단독주택·다가구주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 1995.08.02 사용승인된 3층 주택건물로 위생설비, 상하수도설비 및 난방설비가 있습니다. 건물 상태와 제시외 부분은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 면적 196.4㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 2,150,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 중동지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 학교환경 관련 보호구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래허가 관련 규제의 현재 적용 여부도 확인해야 합니다.
- 환금성. 주택건물과 토지를 일괄 취득하는 유형으로, 거래가격은 입지뿐 아니라 토지 가치·건물 상태·임대차 현황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 유사 매매사례를 확인하기 전까지 환금성과 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김희정의 법적 지위. 소유자와 선순위 전입자가 동일한 이름입니다. 임대차계약 존재 여부, 점유 경위 및 보증금 채권의 실체를 우선 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 배당. 최정순·양용모의 각 230,000,000원 보증금, 확정일자, 배당요구, 선순위 근저당과의 우선순위를 다시 검토해야 합니다.
- 양용모의 채권 중복. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일합니다. 215,210,410원 청구채권이 임차보증금과 어떤 관계인지 확인하여 중복 산입을 방지해야 합니다.
- 신탁·가처분 관계. 김현경 명의 신탁의 설정·말소 경위, 최부길 가처분의 소송 진행 및 매각에 따른 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액. 낙찰가 외에 인수할 보증금이 확정된다면 이를 더한 총액으로 입찰가격을 검토해야 합니다. 미배당 채권액을 곧바로 인수액으로 취급해서도 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 다락·보일러실·계단실의 포함 관계를 확인하고 실제 건물 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 임대차 및 명도. 층별 점유자를 확인하고 인도명령 가능 여부와 별도 명도소송 위험을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,095,272,400원을 주변 유사 주택·토지 실거래와 비교한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 인수 위험은 미확정”
이 사건의 말소기준은 2010년 북부천새마을금고 근저당권으로 비교적 명확합니다. 그러나 권리관계가 단순한 경매물건이라고 보기는 어렵습니다. 선순위 전입자로 확인되는 김희정은 현재 소유자와 동일하며 보증금이 미상입니다. 최정순과 양용모에게는 각각 230,000,000원의 임차권등기가 있고, 양용모는 신청채권자이기도 합니다. 여기에 신탁과 가처분 이력까지 겹쳐 있어 법적 실체와 배당순위 검증이 중요합니다.
신건 최저매각가 1,095,272,400원이 시세보다 유리한지도 아직 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션에 나타난 인수 0원은 조건부 추정이며, 임차인의 실제 권리관계가 확인되지 않은 상태에서 이를 확정액으로 받아들여서는 안 됩니다. 결론은 권리·배당 검증 선행, 가격 판단 보류입니다. 입찰 여부는 선순위 전입의 실체, 두 임차권자의 배당관계, 신탁·가처분의 효력 및 유사 실거래를 확인한 후 판단하는 것이 적절합니다.
