수원지방법원 2026타경50037. 수원시 팔달구 인계동 아임홈 4층 404호, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김종관 씨로, 2023년 3월 20일 거래가액 125,000,000원에 취득했습니다. 이후 임차인 정재훈 씨가 보증금 반환과 관련해 임차권등기를 마쳤고, 부천시 압류와 주택도시보증공사 가압류가 추가됐습니다. 2026년 1월 8일에는 정재훈 씨가 강제경매를 신청했습니다.

이 물건에서 가장 중요한 사실은 등기부상 선순위 임차권입니다. 정재훈 씨의 전입신고일은 2022년 10월 18일이고, 임차권등기는 2025년 3월 19일에 이루어졌습니다. 말소기준권리로 제시된 부천시 압류일인 2025년 10월 10일보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부에는 과거 근저당권과 가압류, 종전 경매 이력도 있습니다. 2015년에 설정된 강서농업협동조합 근저당권과 박정숙·박종석 근저당권은 2017년 5월 24일 종전 경매 매각으로 말소됐습니다. 이후 설정된 가락새마을금고 근저당권도 2020년 9월 11일 말소됐습니다. 따라서 과거에 말소된 근저당권 채권최고액을 현 경매의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

현 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 10월 10일 부천시 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 그보다 앞선 정재훈 씨의 주택임차권등기는 별도로 판단해야 합니다. 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로 선순위 임차보증금 인수책임이 사라지지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 중요

확인되는 실제 임차인은 정재훈 씨 1명입니다. 등기부상 임차권등기와 배당요구가 확인되고, 말소기준권리 이전에 전입신고가 이루어졌습니다. 보증금 반환채권에 대해 배당받을 수 있지만, 전액 배당받지 못하면 부족액이 매수인에게 남는 구조입니다.

③ 실질취득 계산 — 유찰돼도 총액은 거의 줄지 않는다

이 사건의 가격을 판단할 때는 최저매각가만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 현재 낙찰가 100,000,000원보다 크기 때문입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 매수인이 인수할 잔액이 그만큼 늘어납니다.

신건에서 2회 유찰까지 가정해도 실질취득금액은 122,200,000원에서 121,552,000원으로만 변합니다. 낙찰가 자체는 크게 내려가지만, 선순위 보증금 인수액이 늘어 전체 부담을 상쇄합니다. 즉 유찰에 따른 최저가 인하를 그대로 투자수익이나 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정액입니다. 정재훈 씨의 보증금 우선변제 배당과 경매신청 청구액은 동일인의 채권과 관련되어 중복될 수 있으므로 독립 채권의 배당순위를 확정한 표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북동측 인근의 중심상업지역입니다. 다세대주택, 주상복합 오피스텔, 상업·업무빌딩, 근린생활시설, 숙박시설 및 위락시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 일반버스정류장이 인근에 있습니다. 남측 근거리에 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
• 건물. 2015.04.27 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 404호입니다. 도시형생활주택 원룸형으로 이용되며 승강기, 난방, 위생·급배수 및 소화전 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상의 토지거래허가구역 지정에는 다세대주택이 포함되어 있으므로 매수인 자격 및 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 원룸형 도시형생활주택으로 일반 가족형 아파트와 수요층이 다릅니다. 주변 상업시설 및 교통 접근성은 장점이지만, 실제 매수 수요와 환금성 수준은 최근 원룸형 다세대 거래사례를 통해 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액. 최저가 100,000,000원에 인수액 22,200,000원을 더한 122,200,000원을 현재 회차의 실질취득 기준으로 검토하세요. 배당액은 추정이므로 실제 인수금액을 다시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 을구 7번 정재훈 임차권등기와 매각물건명세서의 인수조건을 대조하세요. 보증금 전액 변제 여부 및 임차권등기 말소에 필요한 조건이 핵심입니다.
• 신청채권자와 임차인의 관계. 정재훈 씨의 임차보증금 120,000,000원과 경매 청구액 128,646,574원 사이의 채권 동일성, 집행권원, 이자·비용 포함 여부를 확인하세요. 가장임차인 의심만으로 권리가 부정된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 주택도시보증공사 채권. 320,000,000원 가압류와 임차보증금 반환채권의 관계, 대위변제 여부 및 실제 배당참가 내역을 확인하세요. 같은 보증금이 중복 계산되지 않도록 주의해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 실질취득 121,840,000원, 2회 유찰 시 121,552,000원으로 예상됩니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄된다는 점을 반영하세요.
• 시세 검증. 인계동 아임홈 및 주변 유사한 원룸형 다세대주택의 최근 거래, 임대수요, 공실 가능성, 건물 상태 등을 확인해야 합니다. 최저가만으로 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 임차인의 퇴거 여부, 제3자 점유 여부, 보증금 반환 및 인도 절차를 점검하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비, 당해세, 집행비용 변동, 취득세 및 등기비용 등을 실질취득금액과 별개로 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류, 임대차계약 및 보증금 지급 증빙을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “1억에 낙찰받아도 1억짜리 취득이 아니다”

수원 아임홈 404호는 신건 최저가 100,000,000원만 보면 진입금액이 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 실제 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 임차권등기가 있고, 임차보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 배당 가정에서 매수인이 인수할 잔액은 22,200,000원입니다.

따라서 현재 회차 실질취득금액은 122,200,000원입니다. 1~2회 유찰되더라도 인수 보증금이 늘어나 취득총액은 120,000,000원 안팎에서 크게 달라지지 않습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일한 사정, 주택도시보증공사의 고액 가압류, 배당채권 중복 가능성까지 확인해야 합니다.

입지는 수원시청 인근 상업지역으로 교통 접근성이 무난하지만, 원룸형 다세대주택의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 실질취득금액에 가격 메리트가 있다고 판정할 수 없습니다. 2023년 취득가액 125,000,000원 역시 현재 시세의 대용치가 될 수 없습니다.

결론은 가격보다 선순위 임차권과 배당구조 확인이 먼저인 고주의 물건입니다. 최저매각가가 내려가는 것을 기다리는 것만으로는 충분하지 않습니다. 실제 보증금 인수 부담을 포함한 총취득금액을 기준으로 최근 시세를 검증하고, 채권관계와 인수조건을 확인한 후에 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.