수원지방법원 2026타경50104. 경기도 화성시 정남면 발산리에 있는 동남훼미리아파트 103동 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 133,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 윤승기이며, 2022년 11월 15일 매매를 원인으로 소유권을 취득하고 2022년 11월 30일 이전등기를 마쳤습니다. 등기상 당시 거래가액은 123,000,000원입니다.

이후 2023년 7월 10일 태안농업협동조합이 채권최고액 48,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026년 1월 9일에는 전경호를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 51,749,862원입니다.

권리관계에서 중요한 별도의 확인 대상은 2024년 9월 30일 전입한 윤성기입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 전입순위에 따른 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유·임대차관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 경매등기는 소멸

과거 등기에는 신탁, 근저당권, 압류 등 여러 권리가 있었으나 현재 문제되는 선순위 부담과 구별해야 합니다. 한국주택은행 관련 과거 근저당권, 대우캐피탈 근저당권, 수산업협동조합중앙회 근저당권, 국 및 국민건강보험공단 압류 등은 이미 말소된 이력입니다.

현재 말소기준권리는 2023.07.10 접수된 을구 9번 태안농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원이며, 강제경매개시결정은 그 이후에 접수됐으므로 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다.

② 점유·임차관계 — 전입일은 후순위, 보증금은 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에는 윤성기라는 전입자가 확인됩니다. 등기상 소유자 윤승기와 이름이 다르게 기재되어 있으므로 동일인으로 간주하거나 소유자 점유로 단정해서는 안 됩니다.

말소기준권리 설정일은 2023.07.10, 윤성기의 전입일은 2024.09.30입니다. 전입신고가 기준권리보다 늦으므로 제시된 전입관계상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 매수인 인수보증금을 0원으로 판단합니다.

다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약 존재 여부와 점유관계도 별도 검증이 필요합니다. 현장조사 당시 점유자 부재로 실내 확인이 이뤄지지 않았다는 점도 유의해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 133,000,000원의 매력은 판단 보류

이 사건의 감정가는 133,000,000원이며, 최초 최저매각가도 동일합니다. 유찰이 발생하지 않았으므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작되는 구조입니다.

소유자 윤승기의 2022년 매매 당시 등기상 거래가액은 123,000,000원입니다. 현재 최저매각가가 과거 취득가보다 높지만, 과거 매매금액만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다.

동일 단지·유사 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 감정가가 현재 시세보다 낮거나 높다는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 복도식 아파트의 1층이라는 개별 조건을 반영해 주변 거래와 비교하는 절차가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

신건 최저매각가인 133,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,662,000원을 먼저 반영하고, 태안농업협동조합에 48,000,000원, 전경호에게 51,749,862원을 배당하는 계산입니다. 이 경우 채권액 합계 99,749,862원이 모두 충족되며, 소유자 잔여금은 30,588,138원으로 추정됩니다.

근저당 배당액은 채권최고액 기준, 신청채권자 배당액은 청구금액 기준의 추정치입니다. 실제 채권잔액·배당순위·집행비용은 달라질 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 인수액은 구분

최초 매각가부터 2회 유찰까지의 시나리오를 비교하면 낙찰가가 낮아질수록 채권자에게 배당할 수 있는 금액도 감소합니다. 그러나 이 사건의 계산에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다.

1회 유찰 시 가정 매각가는 106,400,000원이며, 추정 배당상 채권 전액이 충족됩니다. 소유자 잔여금은 4,360,538원으로 줄어듭니다.

2회 유찰 시 가정 매각가는 85,120,000원이며, 채권자 배당액은 83,187,840원으로 감소합니다. 그 결과 16,562,022원의 미배당이 발생하고, 신청채권자 전경호의 예상 배당액도 35,187,840원으로 줄어 청구액 전부를 충족하지 못합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 정남면 발산리 소재 정남초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 농경지, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있습니다. 광역 도로 접근성과 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조의 15층 건물 중 1층 101호입니다. 복도식 아파트로 이용 중이며, 난방·승강기·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
• 용도지역·규제. 토지에는 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 성장관리권역 및 가축사육제한구역 등 관련 규제가 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재사항도 있어 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 특기사항이 없고, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 조사 당시 실내를 확인하지 못해 내부 상태와 수리 필요성은 별도 점검 대상입니다.
• 환금성. 주위에 농경지와 공장 등이 혼재하고 해당 호실이 1층인 점을 고려해야 합니다. 실제 환금성은 동일 단지의 최근 거래량과 층별 가격 차이를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 동남훼미리아파트 동일·유사 평형의 최근 실거래가격, 거래량, 층별 가격 차이를 대조하고, 최저가 133,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 점유자 신원 확인. 등기상 소유자는 윤승기, 조사상 전입자는 윤성기입니다. 실제 점유자와 관계, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 윤성기의 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 보증금·확정일자·배당요구 내용은 명세서 원본으로 검증해야 합니다.
• 명도 가능성 점검. 대항력 있는 임차인의 인수보증금이 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령이나 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
• 실내 상태 점검. 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 구조, 노후 상태 및 수리비 발생 가능성을 점검하세요.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계 대상이 될 수 있는 비용과 조세 관련 사항을 확인하세요. 예상배당은 당해세 및 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 시 106,400,000원, 2회 유찰 시 85,120,000원은 시나리오상 가격입니다. 실제 유찰 여부와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입관계를 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정하지 말 것

수원지방법원 2026타경50104 동남훼미리아파트 103동 101호는 등기상 권리관계가 비교적 단순한 사건입니다. 말소기준권리는 2023년 7월 10일 태안농업협동조합 근저당권이며, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사상 전입자 윤성기의 전입일도 기준권리보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 임대차 및 점유관계가 완전히 확인된 것은 아닙니다. 보증금과 확정일자가 미상이고, 현장조사 당시 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 여기에 최근 실거래 시세까지 확인되지 않아, 최저매각가 133,000,000원의 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.

권리관계는 비교적 명확하지만 점유와 가격은 추가 확인이 필요합니다. 이 사건은 단순히 인수액 0원이라는 이유로 신건에 입찰하기보다, 임대차·점유관계를 검증하고 실제 시세와 1층이라는 물건 특성을 반영한 뒤 적정 입찰가를 결정하는 접근이 타당합니다.