수원지방법원 2026타경50222. 용인시 수지구 상현동 광교2차푸르지오시티 에이동 8층 802호입니다. 감정가는 136,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가도 같습니다. 건물은 지하 5층~지상 10층 규모의 집합건물이며 본건은 8층에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다.

등기부만 보면 현재 존속하는 근저당권은 없고, 2024년 국민건강보험공단 압류를 기준으로 이후 압류와 강제경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 그러나 근저당이 없다는 사실이 권리가 깨끗하다는 뜻은 아닙니다. 임다운의 전입일은 말소기준인 2024.03.18보다 앞선 2021.08.06이고, 매각물건명세서에는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 명시돼 있습니다.

특히 임다운은 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일한 이름입니다. 실제 임대차관계, 채권의 동일성, 임차권의 성립 요건을 함께 확인해야 하는 사건으로, 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와는 위험의 성격이 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입

2014.08.08 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 60,000,000원)은 2016.12.12 이미 말소됐습니다. 최초의 신탁 소유권보존 관련 권리도 과거에 말소됐으므로, 현재 권리분석의 핵심은 이들 과거 등기가 아니라 임다운의 임차권과 보증금 인수 가능성입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

신고된 임차인은 임다운 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고로 분류된 관계인은 없습니다. 다만 임다운은 경매신청채권자와 이름이 같으므로 실제 임차관계와 채권 성격을 별도로 확인해야 합니다.

대항력이 인정되고 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 배당 및 선순위 공제 조건에 따라 낙찰가를 낮춰도 그만큼 인수할 보증금이 커질 수 있습니다. 이 경우 실질취득금액은 임차보증금 수준에서 사실상 고정될 수도 있습니다.

따라서 최저매각가만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 본건은 임차보증금이 확인되지 않아 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 실제 취득원가 또한 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

신건 최저매각가 그대로 매각된다는 가정하에 계산한 배당입니다. 집행비용 추정액을 먼저 공제하고, 강제경매 신청채권자에게 잔액을 배당하는 구조입니다. 다만 당해세 및 임차인의 법정 우선배당은 반영되지 않은 가정치입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정한 2,704,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 구체적인 우선변제 배당은 미반영됐습니다. 실제 배당은 배당요구와 채권 확인 결과에 따라 달라집니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수위험은 별개

감정가 대비 100%·80%·64% 매각을 가정한 배당 시나리오입니다. 낙찰가가 내려갈수록 신청채권자에게 돌아가는 예상배당도 줄어듭니다. 그러나 보증금 미배당액이 얼마인지는 여전히 확정할 수 없습니다.

⑤ 가격 판단 — 과거 취득가와 현재 시세를 혼동하지 말 것

현재 소유자 서순옥의 2021년 취득 거래가액은 130,000,000원이며, 본건 감정가는 136,000,000원입니다. 그러나 과거 개별 거래가와 감정가만으로 현재의 시장가치를 판단할 수는 없습니다.

가격 메리트를 판단하려면 광교2차푸르지오시티의 비교 가능한 오피스텔을 기준으로 최근 거래와 가격 흐름을 확인해야 합니다. 특히 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세를 우선 비교해야 하며, 장기간 거래 평균만으로 할인율을 판단하면 안 됩니다.

무엇보다 본건은 낙찰가에 더해 미배당 임차보증금 인수 가능성이 있으므로 136,000,000원의 최저가가 아니라 실제 인수액을 포함한 취득원가를 시세와 비교해야 합니다. 현재는 보증금 인수액을 산정할 수 없어 가격 경쟁력에 대한 긍정적 판단을 유보합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 수지구 상현동 소재 상현역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 업무시설, 상업시설, 학교, 관공서, 공원 등이 있으며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 상현역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 업무시설로 기본 위생·급배수시설, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비 및 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지 및 도로. 일반상업지역의 평탄한 가로장방형 토지로, 오피스텔 및 근린생활시설 부지입니다. 중로에 접하고 주차장 진출입이 용이합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·광교택지 지구단위계획구역·성장관리권역·비행안전제3구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역도 포함되어 있으므로 해당 오피스텔 및 입찰자의 실제 허가 적용 여부는 확인해야 합니다.
• 토지가격. 공시지가 4,752,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 1,590.2㎡입니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적이나 토지 지분가액을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상현역 접근성과 주변 업무·상업시설은 입지상 고려할 요소입니다. 다만 업무시설 오피스텔인 만큼 아파트 거래가격을 그대로 대입하기 어렵고, 동일 용도·면적의 실제 거래가격과 임대수요를 구분해 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본 확인. 임다운의 임대차계약서, 보증금 액수, 실제 지급 내역 및 계약 당사자를 확인해야 합니다. 보증금이 확정되지 않으면 입찰가 상한도 합리적으로 산정하기 어렵습니다.
• 대항력 성립요건 확인. 2021.08.06 전입신고와 함께 실제 점유 개시, 임차권 성립, 적용 대상 건물의 동일성 등을 확인해야 합니다. 전입일 선행만으로 모든 대항력 요건을 확정할 수는 없습니다.
• 우선변제 순위 확인. 명세서상 우선변제권이 기재되어 있으나 구체적인 확정일자와 배당순위가 필요합니다. 배당요구일 2026.03.15와 함께 실제 배당 가능액을 재검토해야 합니다.
• 동일인 및 채권 성격 확인. 임차인 임다운과 강제경매 신청채권자 임다운이 동일인인지, 청구액 150,000,000원이 임차보증금 반환채권인지 확인해야 합니다. 가장임차인 여부는 관련 증거 없이 단정해서는 안 됩니다.
• 조세·공과금 확인. 국민건강보험공단, 수원시, 용인시청 압류가 존재합니다. 당해세 등 우선배당 가능 금액을 확인해야 하며, 압류 등기 소멸과 세금 관련 배당 문제를 구별해야 합니다.
• 실질취득원가 계산. 낙찰가에 실제 인수되는 임차보증금 잔액을 합산해야 합니다. 미확정 보증금을 0원으로 입력한 계산을 입찰 판단에 사용해서는 안 됩니다.
• 현황 및 명도 확인. 실제 점유자와 사용 관계, 임차인의 퇴거 및 보증금 반환 조건을 확인해야 합니다. 명도 가능성과 비용은 임차권 존속 여부에 영향을 받습니다.
• 관리비 체납 확인. 관리주체를 통해 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인하고 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
• 시세·환금성 검증. 최근 12개월의 비교 가능한 오피스텔 거래가격, 최신 거래 및 거래 추세를 확인하고, 실질취득원가 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 감정평가서를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “136,000,000원에 끝나는 경매가 아닐 수 있다”

광교2차푸르지오시티 802호는 역세권에 가까운 업무시설 오피스텔이지만, 입지만 보고 입찰하기에는 권리관계가 복잡합니다. 2021.08.06 전입한 임다운은 2024.03.18 말소기준 압류보다 앞서 있고, 매각물건명세서에는 임차보증금 미배당 잔액 인수 조건이 명시돼 있습니다.

강제경매 신청채권자는 임다운이며 청구액은 150,000,000원입니다. 신건 예상배당에서는 16,704,000원의 청구채권 미배당이 발생하지만, 이 수치가 매수인 인수보증금을 의미하지는 않습니다. 먼저 실제 임차보증금과 청구채권의 관계부터 확인해야 합니다.

1회 또는 2회 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도, 인수보증금이 늘어나는 구조라면 매수인의 전체 취득부담은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 현재 시세와 총취득원가의 우열도 판단할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 임대차계약·보증금·대항력·우선변제 순위·배당액을 확인하고, 실제 인수액까지 반영한 실질취득원가를 계산한 다음 가격 경쟁력을 판단해야 합니다. 최저가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하는지가 이 사건의 승부처입니다.