수원지방법원 2026타경50366. 용인시 수지구 죽전동에 있는 내대지마을건영캐스빌 701동 1301호 아파트입니다. 20층 건물의 13층에 위치하며, 거래 비교 면적은 110.35㎡입니다. 전체 1,254세대, 2004년 준공 단지입니다. 현 소유자는 우정옥으로, 2018년 5월 21일 거래가액 528,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 근저당권 채권자가 바뀐 과정입니다. 2024년 1월 12일 푸본현대생명보험주식회사가 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 11월 24일 해당 근저당권이 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 이후 한국자산관리공사가 임의경매를 신청한 구조입니다. 새로운 근저당권이 추가 설정된 것이 아니라 기존 근저당권을 승계한 것이므로, 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.

권리보다 중요한 검토 지점은 실제 점유상태와 가격입니다. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 또한 감정가와 최저가가 모두 860,000,000원으로, 최근 실거래 평균에 사실상 근접합니다. 권리관계가 단순해 보인다는 이유만으로 신건 가격에 즉시 응찰할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 승계와 말소기준

말소기준권리는 2024년 1월 12일 설정된 푸본현대생명보험주식회사의 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 360,000,000원이며, 채무자는 문미현으로 등재되어 있습니다. 등기상 소유자는 우정옥이므로 소유자와 근저당권의 채무자가 서로 다릅니다. 입찰 전 담보제공 관계와 실제 피담보채무를 확인할 필요가 있습니다.

해당 근저당권은 2025년 10월 30일 확정채권양도를 원인으로 2025년 11월 24일 한국자산관리공사에 이전되었습니다. 따라서 한국자산관리공사가 현재 근저당권의 승계권자이며 경매 신청채권자입니다. 채권자 변경은 말소기준권리의 설정일을 변경하지 않습니다. 해당 근저당권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 근저당권은 이미 정리되었습니다. 신한은행의 채권최고액 144,000,000원 근저당권과 현화수의 75,000,000원 근저당권은 각각 말소되었고, 삼성화재해상보험주식회사의 218,500,000원 근저당권도 2024년 1월 12일 말소되었습니다. 용인시 압류 역시 2026년 10월 13일 해제에 따른 말소등기가 이루어졌습니다.

② 시세 비교 — 99.3%는 충분한 할인인가

동일 단지 내대지마을건영캐스빌의 비교 면적 110.35㎡에 대한 최근 실거래 12건입니다. 2026년 2월부터 10월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 866,333,333원입니다. 신건 최저가 860,000,000원은 이 평균의 99.3%입니다.

최근 거래는 793,000,000원부터 970,000,000원까지 분포합니다. 가장 최근인 2026년 10월에는 6층이 970,000,000원에 거래되었고, 2026년 8월의 8층 거래도 935,000,000원입니다. 이 거래들만 보면 신건 최저가에 가격 여유가 있어 보일 수 있습니다.

그러나 2026년 5월에는 6층이 793,000,000원에 거래되었고, 2026년 2월에도 800,000,000원 거래가 있습니다. 즉 같은 면적이라도 시점·층·향·내부 상태 등에 따른 거래가격 차이가 큽니다. 본건은 13층이라는 점에서 비교할 필요가 있지만, 내부 수리 상태나 개별 선호도까지 확인된 것은 아닙니다.

참고로 최근 12개월 평균과 전체 실거래 평균은 모두 866,333,333원으로 집계되어 있습니다. 따라서 전체 평균보다 최근 12개월 실제 거래분포를 중심으로 평가하는 것이 적절합니다. 이 사례에서는 평균보다 약간 낮은 가격이라는 사실과, 평균 이하로 거래된 실제 사례가 다수 존재한다는 사실을 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 860,000,000원 가정)

집행비용은 11,000,000원 추정, 근저당권 배당은 채권최고액 360,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 확정채권액·당해세·최우선변제 등은 달라질 수 있으며, 소유자 잔여금 489,000,000원은 확정액이 아닙니다.

경매 신청채권자인 한국자산관리공사의 청구액은 308,010,730원입니다. 이는 근저당권 채권최고액 360,000,000원과 구분해야 합니다. 예상배당표는 채권최고액을 기준으로 배분한 것이지, 실제 채권 잔액이 반드시 360,000,000원이라는 의미는 아닙니다. 또한 푸본현대생명보험주식회사와 한국자산관리공사의 채권을 각각 별도 채권으로 중복 배당해서는 안 됩니다.

유찰 시 가격 시나리오

현재는 유찰되지 않은 신건입니다. 향후 유찰되어 최저가가 낮아지는 경우를 가정하면 아래와 같은 가격 시나리오가 제시됩니다. 실제 다음 매각가격과 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.

현재 확인된 인수권리가 없다는 가정에서는 낙찰가가 낮아질수록 실질취득금액도 함께 낮아집니다. 다만 유찰은 확정된 일정이 아니며, 임대차관계가 추가 확인되거나 권리관계가 바뀌면 인수금액에 대한 판단도 다시 해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대청초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물 중 13층입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감이며 창호는 샷시창호 등입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 열병합 지역난방, 승강기, 소화전, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 완경사지를 평탄하게 조성한 아파트 부지입니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
• 도시계획. 제3종일반주거지역이며 죽전택지 지구단위계획구역에 속합니다. 성장관리권역·택지개발지구에도 해당하고, 교육환경 보호구역과 비행안전제3구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가구역. 감정평가 내용상 2025.10.20부터 2026.12.31까지 아파트 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 법원경매 취득 시 허가 적용 여부와 후속 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 공부 일치. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,254세대 규모의 아파트단지로 동일 면적에 대한 최근 거래사례가 존재합니다. 다만 최근 거래가격이 793,000,000원부터 970,000,000원까지 넓게 분포하므로, 매도 시점과 개별 호수 상태에 따라 회수 가능한 가격에 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 최저가의 가격 적정성. 최저가 860,000,000원은 최근 12개월 평균 866,333,333원의 99.3%입니다. 단순히 평균보다 약간 낮다는 이유로 응찰가를 높이지 말고 최근 저가 거래와 개별 호수 상태를 함께 검토해야 합니다.
• 점유·임차관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인, 매각물건명세서를 통해 점유자의 신분, 전입일, 보증금, 확정일자 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리와 채권승계. 2024.01.12 설정 근저당권이 2025.11.24 한국자산관리공사에 이전된 관계를 확인하고, 실제 피담보채무와 신청채권액을 구분해 검토해야 합니다.
• 기말소 권리 확인. 과거 신한은행·현화수·삼성화재해상보험주식회사의 근저당권과 용인시 압류가 실제 등기부에서 말소되어 있는지 최신 원본으로 대조해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 2026.12.31까지의 허가구역 지정 내용이 있으므로 경매 취득 시 적용 여부, 사용·처분상의 제한 및 관련 행정절차를 확인해야 합니다.
• 관리비와 명도비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 점유자 인도 및 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 13층의 조망·향·채광·소음과 내부 수리 상태를 점검해야 합니다. 동일 면적의 실거래라도 이러한 조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
• 매각서류 최종 대조. 2026.11.03 매각기일 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 법원 매각공고의 변경사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 양호, 가격은 신중하게”

수원지방법원 2026타경50366 내대지마을건영캐스빌 701동 1301호는 등기상 권리 인수금액이 0원으로 예상되는 아파트입니다. 말소기준 근저당권은 한국자산관리공사에 승계되었으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전 근저당권과 용인시 압류도 말소되어 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다.

하지만 권리가 단순하다는 것과 낙찰가격이 유리하다는 것은 다른 문제입니다. 신건 최저가 860,000,000원은 최근 12개월 평균 866,333,333원의 99.3%로 사실상 시세에 근접합니다. 최신 거래 970,000,000원과 비교하면 여유가 있어 보이지만, 793,000,000원에 거래된 동일 면적 사례까지 고려하면 신건 가격에 충분한 안전마진이 있다고 확정하기 어렵습니다.

특히 임대관계가 미상이라는 점과 토지거래허가구역 관련 사항은 입찰 전에 확인해야 할 조건입니다. 실제 점유관계에 문제가 없다는 전제에서 권리 측면은 긍정적, 가격 측면은 중립적, 입찰 판단은 조건부입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 권리소멸 여부보다 개별 호수의 실제 가치에 맞춰 얼마에 낙찰받느냐에 있습니다.