인천지방법원 2025타경511841. 인천 남동구 만수동 928-7의 1층 102호, 전용 41.04㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김은영이고 2019.12.23 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 86,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.02.11 설정된 동서토요애영농조합법인 근저당권 200,000,000원입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2019.09.03, 확정일자 2019.09.04, 전입·점유개시 2019.09.26으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 30,537,340원이 매수인에게 남는 계산입니다. 그러나 명세서에는 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 12번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약이 명시되어 있어, 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 928-7 1층102호 · 복개동로34번길 5-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 41.04㎡ · 지상3층 건물의 1층 102호 |
| 소유자 | 김은영 (2019.12.23 소유권이전 · 거래가액 86,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 75,225,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2020.02.11 동서토요애영농조합법인 근저당입니다. 한국토지주택공사 관련 임차관계의 전입·점유일은 2019.09.26으로 더 빠르므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자 2019.09.04와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,167,340원을 제외한 41,462,660원이 보증금에 배당되고, 룰상 잔액 30,537,340원이 남습니다.
| 명의 / 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 성격 · 실제 임차인으로 중복 집계하지 않음 | 72,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 30,537,340원실질 0원 |
실제 임차인은 0명으로 집계합니다. 한국토지주택공사 건은 보증기관 승계 성격의 신고이므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 87,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 42,630,000원으로 감정가의 49%입니다. 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득도 42,630,000원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아, 42,630,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 숫자로 검증할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 72,000,000원 | 41,462,660원 |
| 2. 근저당 · 동서토요애영농조합법인 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 75,225,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 30,537,340원입니다. 그러나 해당 임차권에는 잔존 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물입니다.
- 입지. 문일여자고등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,444,000원/㎡, 토지면적은 185.1㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 그린빌라(1동)는 7세대이며, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 2회 유찰 상태이므로 재매각 가능성과 현장 시세를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 12번 주택임차권등기 말소 동의 범위가 현재 명세서 내용과 동일한지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 현재 회차는 최저가 42,630,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 42,630,000원입니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 배당계산만 보면 미배당 보증금 30,537,340원이 발생하지만, 이 임차권은 확약으로 실질 인수 0원입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 실제로 존재하는지 확인해 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 만수동 928-7 인근 다세대의 실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 7세대 다세대이고 현재까지 2회 유찰됐으므로 향후 매도기간과 수요층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 임차보증금 72,000,000원이 감정가에 가까워 위험해 보입니다. 현재 최저가 42,630,000원 기준으로도 룰상 미배당액이 30,537,340원 발생합니다. 그러나 명세서에 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 42,630,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “4천만원대라 싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 시세 대비 할인 여부가 검증되지 않았고, 7세대 다세대에 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다. 결론은 권리상 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격·환금성 검증은 별개의 과제입니다. 이 사건은 최저가 숫자보다 확약서 효력의 최종 확인과 현장 시세 확인이 입찰 여부를 가르는 물건입니다.
