인천지방법원 2026타경31242. 부천시 원미구 소사동 대우베스트빌 3층 302호를 대상으로 진행되는 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 136,000,000원으로 아직 유찰되지 않았습니다. 소유자는 송명호이며, 2019년 5월 8일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기에 기재된 거래가액은 129,000,000원입니다.

등기부의 말소기준은 2023년 8월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 일반적인 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸할 것으로 판단되지만, 이 물건에는 말소기준보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖춘 임차인 김보경이 있습니다. 임차권등기가 2025년에 이루어졌다는 이유만으로 임차인의 선순위 대항력을 무시해서는 안 됩니다.

따라서 이 물건의 핵심은 등기상 채권액보다 임차보증금이 낙찰대금에서 얼마나 회수되는지에 있습니다. 낙찰대금이 줄어 배당액이 감소하면, 미배당 보증금만큼 매수인의 인수 부담이 증가합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력

등기부상 국민은행·논산축산업협동조합·상주축산업협동조합의 과거 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 2023년 8월 29일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 부천시 압류와 강제경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

2022년 11월 22일에는 민간임대주택등기도 이루어졌습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이 기재되어 있어, 입찰 전 등록 상태 및 매각 이후 적용되는 의무를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.29억

김보경은 2019년 3월 29일 임대차계약을 체결하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2019년 5월 8일 전입 및 점유를 시작했습니다. 2025년 8월 21일에는 주택임차권등기를 마쳤고, 배당요구도 확인됩니다.

또한 김보경은 이번 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 신청채권액 129,000,000원과 임차보증금 129,000,000원은 동일한 채권자에 관한 금액이므로, 이를 별개의 임차보증금 두 건으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가는 내려가도 취득비용은 고정된다

이 물건에서 가장 주의해야 할 지점입니다. 단순히 유찰 후 최저가만 확인하면 136,000,000원이 108,800,000원, 다시 87,040,000원으로 내려가는 모습이 보입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금으로 모두 충당되지 않으면, 줄어든 배당액만큼 인수할 보증금이 증가합니다. 결국 매수인의 실질취득비용은 보증금 129,000,000원에 집행비용 추정분을 더한 수준에서 거의 움직이지 않습니다.

실질취득비용 = 매각대금 + 예상 인수보증금. 집행비용 추정액은 회차에 따라 달라지므로 완전히 동일한 금액은 아닙니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다.

④ 시세 비교 — 거래 한 건으로 확인되는 가격 부담

대우베스트빌(소사동 13-7)은 총 6세대의 다세대주택으로, 비교 가능한 동일 면적 37.31㎡의 실거래는 2021년 6월 106,000,000원 한 건이 확인됩니다.

현재 신건 최저가 136,000,000원은 확인된 거래가 106,000,000원의 128.3%입니다. 금액 차이는 30,000,000원입니다.

1회 유찰의 실질취득비용 131,323,200원과 2회 유찰의 130,966,720원도 모두 해당 거래가보다 높습니다. 2회 유찰 시 표면상 최저가가 과거 실거래보다 낮더라도 실질취득 기준에서는 가격상 우위가 확인되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

김보경의 경매 신청채권액은 임차보증금과 동일한 129,000,000원으로, 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 예상배당은 집행비용 추정 및 주어진 배당순서를 적용한 단순 계산입니다. 부천시 압류 관련 조세채권 및 법정 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 소사동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 소사역이 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 편입니다.
• 건물. 2002년 준공된 철근콘크리트조 4층 다세대주택입니다. 해당 물건은 3층 302호이며 위생·급수 및 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측 약 4미터 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 확인됩니다. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 지정 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 공부와의 차이는 없으며, 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택이고, 확인된 동일 면적 실거래가 한 건에 그칩니다. 대단지 공동주택보다 가격 검증이 어려우므로 환금성과 적정 매도가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 특약 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 7번 주택임차권의 전액 배당 조건과 인수 범위를 확인하세요.
• 회차별 실질취득비용 계산. 신건 136,000,000원, 1회 유찰 131,323,200원, 2회 유찰 130,966,720원이라는 예상 실질취득비용을 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 배당순위 및 세금 확인. 부천시 압류가 존재합니다. 조세채권의 성립시점, 법정기일, 당해세 여부에 따라 임차보증금 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 임대차 진정성 확인. 김보경의 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 전입 및 점유자료, 임차권등기명령 기록을 대조하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 및 임대의무기간의 현재 상태, 매각 이후 관련 의무의 적용 여부를 확인하세요.
• 명도·보증금 정산. 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못하면 주택의 인도와 보증금 잔액 정산이 연계될 수 있습니다. 실제 인도 가능 시점과 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 시세 재조사. 2021년 6월 실거래 한 건으로는 현재 시장가격을 확정하기 어렵습니다. 동일 건물뿐 아니라 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 확인하세요.
• 관리비 및 현장 확인. 공용부분 관리비 체납, 누수, 하자, 실제 점유 상태와 실내 상태를 점검하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행 상태를 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도, 보증금은 남는다”

이 물건은 단순히 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는지를 확인하는 것만으로 권리분석이 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있고, 그 보증금이 129,000,000원에 달하기 때문입니다.

현재 신건에서는 보증금 전액 배당이 가능하다는 가정하에 인수액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 인수 예상액은 22,523,200원, 2회 유찰 시에는 43,926,720원으로 증가합니다. 그 결과 2회 유찰 후에도 실질취득비용은 130,966,720원에 이릅니다.

여기에 가격 판단도 보수적으로 해야 합니다. 현재 감정가 136,000,000원은 확인된 2021년 거래가 106,000,000원의 128.3%이며, 유찰 후 실질취득비용 역시 해당 거래가를 웃돕니다. 다만 이 거래가 오래된 단일 사례인 만큼 현재 시세가 그 수준이라고 단정해서는 안 됩니다.

6세대 규모의 소형 다세대주택이라는 환금성 제약, 민간임대주택등기, 임차권 인수 조건과 조세채권 확인 필요성까지 고려하면 적극적인 입찰보다는 임차보증금의 실제 배당 가능성과 최신 시세를 먼저 검증하는 보수적 접근이 타당합니다.

결론은 명확합니다. 신건은 가격 검증이 필요하고, 유찰되더라도 보증금 인수로 실질취득비용이 거의 고정됩니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하게 되는가입니다.