수원지방법원 2026타경50449. 경기도 오산시 원동의 오산역e-편한세상2단지 216동 26층 2603호, 전용 약 84.97㎡ 아파트입니다. 2007년 준공된 1,360세대 단지에 속하며, 소유자는 장송일입니다. 2021년 소유권이전 당시 거래가액은 310,000,000원이었습니다. 이후 2022년 주식회사에스비아이저축은행의 근저당권이 설정됐고, 2026년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

겉보기에는 감정가 439,000,000원인 일반적인 아파트 신건입니다. 하지만 권리 흐름을 시간순으로 살펴보면 근저당권 설정 이전에 전입한 임차인이 존재합니다. 유성근은 2021.03.22. 전입·점유를 시작했고, 2021.03.08. 확정일자를 받았습니다. 말소기준 근저당권의 설정일인 2022.02.15.보다 빠릅니다.

따라서 이 사건의 핵심은 근저당권이 말소되느냐보다 선순위 임차보증금 350,000,000원이 배당으로 얼마나 변제되느냐입니다. 최저매각가가 낮아져도 보증금 미배당분이 늘면 매수인의 실제 부담은 그만큼 증가합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

주식회사에스비아이저축은행의 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 후순위로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기된 임차권이 매각으로 소멸 처리된다는 사실과 선순위 임차보증금의 잔액을 낙찰자가 부담할 수 있다는 사실은 구별해야 합니다.

또한 박애기는 2024.09.09. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준보다 늦어 그 전입일에 기초한 선순위 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·구체적인 점유관계는 확인이 필요합니다. 유성근의 배당 문제만 확인했다고 모든 점유 위험이 해소되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 위험 성격은 다르다

유성근의 임차권등기는 2023.04.04. 접수됐으며, 임대차계약일은 2021.01.16.입니다. 우선변제권과 배당요구가 확인됩니다. 박애기는 말소기준 이후 전입자로 확인되지만 보증금과 계약·점유관계를 별도로 조사해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균·최신 거래보다 높다

오산역e-편한세상2단지의 전용 약 84.97㎡ 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 429,416,666원이고, 가장 최근 거래는 2026년 10월의 405,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 439,000,000원은 양쪽 기준 모두를 웃돕니다.

최근 거래가격은 400,000,000원에서 460,000,000원까지 분포합니다. 감정가 439,000,000원은 최근 평균 429,416,666원을 초과하고, 최신 거래가 405,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

대상은 26층이므로 저층 거래보다 높은 가격을 받을 가능성은 있지만, 같은 단지 25층의 400,000,000원 거래와 17층의 440,000,000원·457,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 층수만으로 감정가 수준의 시장가치를 단정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따른 금액입니다. 유성근의 임차보증금 350,000,000원은 신건 매각가 기준 전액 배당되는 것으로 계산됐습니다. 근저당권 채권최고액 중 일부와 신청채권자의 청구액은 미배당으로 남습니다. 실제 배당순위, 채권 변동, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득액은 다르다

이 사건은 유찰 시 가격 하락 폭만큼 수익성이 개선되는 일반적인 무임차 아파트와 다릅니다. 선순위 임차보증금 350,000,000원의 배당 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있기 때문입니다.

실질취득액 = 가정 매각가 + 유성근 보증금 예상 인수액. 제시된 회차별 배당 추정에 따른 것으로, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도입니다. 집행비용과 실제 배당액 변동에 따라 인수액 역시 달라질 수 있습니다.

실질취득액을 기준으로 보면 유찰 시나리오에서는 최근 12개월 실거래 평균 429,416,666원 및 최신 거래 405,000,000원보다 낮은 구간에 접근합니다. 따라서 유찰 이후 가격 여지는 존재합니다. 다만 그 차액 전부가 수익은 아닙니다. 선순위 임차권의 배당·인수 위험, 박애기의 계약·점유관계, 명도 및 기타 취득비용을 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 원동 소재 원동초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근 및 주·정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 수도권 전철 1호선 오산역이 도보 약 20여 분 거리에 소재해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물의 26층입니다. 난방·급배수·위생·승강기·소화·도시가스 설비가 구비되어 있습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
• 단지 규모. 2007.06.26. 준공된 1,360세대 단지입니다. 전용 약 84.97㎡의 거래 표본이 확인돼 가격 비교가 가능한 편이나, 층별·시점별 거래 편차를 함께 검토해야 합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 및 성장관리권역에 해당하며, 비행안전제3구역·교육환경 상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 거래 12건의 가격이 400,000,000원부터 460,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 존재하지만 감정가 수준에서 원활하게 재매각할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유성근 임차권 확인. 2021.03.22. 전입, 2021.03.08. 확정일자, 보증금 350,000,000원 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 실제 배당순위 확인. 439,000,000원 신건에서는 보증금 전액 배당이 예상되지만, 실제 배당에서 조세·우선채권·집행비용이 달라질 경우 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 1회 유찰 시 355,716,800원, 2회 유찰 시 354,733,440원의 실질취득 시나리오를 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 최저매각가만을 기준으로 할인율을 판단하지 마세요.
• 박애기 점유관계. 2024.09.09. 전입자로 조사됐지만 보증금과 확정일자, 계약·점유내용은 확인이 필요합니다. 선순위 대항력 여부와 별개로 실제 명도 및 점유관계 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 350,000,000원입니다. 임차권자 유성근의 보증금과 금액이 동일하므로 채권 발생 경위, 대위변제·채권승계 여부 및 배당관계를 원본으로 확인하는 것이 중요합니다. 동일 금액을 별도의 매수인 인수보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 미납 관리비·명도비용. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자의 인도·명도비용을 관리사무소 및 현장 확인으로 점검하세요.
• 가격 검증. 최근 평균 429,416,666원, 최신 거래 405,000,000원, 25층 거래 400,000,000원을 함께 검토해 대상 26층의 상태와 가격을 비교해야 합니다.
• 매각 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권 관련 서류를 최신 기준으로 검토해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금까지 합친 가격을 보라”

이 물건은 선순위 대항력 임차인과 매수인 인수 가능성을 반드시 고려해야 하는 아파트 경매입니다. 신건 감정가 439,000,000원은 최근 실거래 평균 429,416,666원의 102.2%로, 현재 가격만 놓고 보면 매력적이지 않습니다. 신건 매각가에서는 유성근의 보증금 350,000,000원이 전액 배당되어 예상 인수액이 0원이지만, 유찰 이후에는 상황이 달라집니다.

특히 2회 유찰 시 최저가 280,960,000원이라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 예상 보증금 인수액 73,773,440원을 더한 실질취득액은 354,733,440원입니다. 이처럼 낙찰가가 내려가도 실제 부담이 보증금 부근에 머무를 수 있다는 사실이 핵심입니다.

유찰 후 실질취득액은 최근 평균 및 최신 거래보다 낮아 가격 검토 여지가 있습니다. 그러나 박애기의 보증금·점유관계, 유성근의 최종 배당액, 주택도시보증공사의 채권관계가 확인되지 않은 상태에서 낙찰을 낙관할 수는 없습니다.

결론은 신건 가격 보류, 유찰 이후 실질취득 기준 재평가입니다. 가격 하락 자체보다 선순위 임차보증금의 최종 배당·인수관계가 확인되는지가 입찰 판단의 선결 조건입니다.