인천지방법원 2026타경31323. 경기도 부천시 오정구 여월동 아남맨션 제4동 제4층 제1호, 현황 표기상 401호입니다. 전용면적은 39.99㎡이며 1991년 8월 23일 사용승인을 받은 4층 건물의 최상층에 위치합니다. 아남맨션(3-73)은 8세대 규모로, 일반적인 대규모 아파트와는 다른 거래·환금성 특성을 가진 소규모 다세대주택입니다.

소유자 진경자는 2022년 10월 25일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 125,000,000원입니다. 이후 2022년 12월 30일 국가의 압류가 등기됐으며, 2026년 6월 4일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이루어졌습니다. 경매 청구금액은 123,606,766원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다.

이 사건의 핵심은 단순히 청구금액이 최저가를 초과한다는 사실이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임대차계약일과 확정일자를 가진 한국토지주택공사 명의 임차권이 존재하고, 해당 권리의 대항력과 실제 점유관계가 아직 명확하게 판정되지 않는다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 기준, 임차권이 변수

이 사건에서 지정된 말소기준권리는 2022년 12월 30일 갑구 6번 국가 압류입니다. 경매개시결정은 이보다 후순위이며, 두 등기 모두 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 한국주택은행·국민은행의 근저당권은 이미 말소된 이력이므로 현재 존속하는 근저당채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인과 보증기관 구분

등기된 주택임차권의 명의자는 한국토지주택공사입니다. 보증기관 명의의 신고이므로 독립된 실거주 임차인 한 명으로 산입하거나, 기재된 보증금을 다른 임차인 보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다.

따라서 예상배당의 인수 0원은 어디까지나 현재 계산상 가정입니다. 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있더라도, 선행 임대차의 대항력과 보증금 잔액에 관한 별도 확인 없이 모든 임차보증금 위험이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 수치는 낮지만 거래 시점이 오래됐다

아남맨션(3-73)의 동일 전용면적 39.99㎡ 거래는 3건이며, 거래가액은 120,000,000원부터 145,000,000원까지입니다. 제공된 실거래 평균은 130,000,000원, 최신 기록은 2022년 9월 125,000,000원입니다.

최저가 108,000,000원은 표본 평균 130,000,000원의 83.1%입니다. 같은 면적·같은 4층인 2022년 9월 거래가 125,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이것은 과거 거래가격과의 비교이지, 현재 시장에서 동일 금액으로 매도할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

특히 대상 물건은 1991년 사용승인된 8세대 규모 다세대주택입니다. 거래 빈도가 제한적이고 개별 건물 상태·층·수리 상태 등의 영향을 크게 받을 수 있어, 과거 평균보다 현재 실거래·인근 유사 다세대 매물·실제 매도 가능가격이 더 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

위 계산에 따르면 집행비용 2,312,000원을 공제한 105,688,000원이 서울보증보험에 배당되며, 청구금액 중 17,918,766원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다.

이 미배당액은 신청채권자의 채권 부족액이지, 그 자체로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 다만 한국토지주택공사 명의 임차권의 119,000,000원 보증금과 국가 압류 관련 조세채권의 구체적 배당순위는 위 단순 배분에서 확정적으로 정리되지 않았습니다. 실제 배당이 달라질 수 있고, 임차보증금 인수위험도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필수

신건 최저가는 108,000,000원이며, 유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 86,400,000원과 69,120,000원입니다. 각 회차의 신청채권자 미배당액과 매수인 인수 추정액을 비교하면 다음과 같습니다.

유찰 후 금액은 회차별 가정이며 실제 매각기일이나 최저매각가격 확정을 의미하지 않습니다. 인수 0원도 동일한 배당·권리 가정에서만 적용됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 오정구 여월동 부천여월초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등이 소재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 1991.08.23 사용승인된 철근콘크리트조 및 조적조 평슬래브지붕 4층 건물입니다. 적벽돌 외벽과 하이샤시 창호 등이 기재되어 있으며, 위생·상하수도·난방·가스설비가 있습니다.
• 도로. 부지 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 장방형 형태이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 현행 지정 여부는 다시 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,879,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이고, 확인되는 실거래가 3건에 한정됩니다. 특히 최신 거래가 2022년이므로 매도 시점과 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권의 대항력. 한국토지주택공사 명의 119,000,000원 임차권의 원임대차계약, 실제 점유개시, 주민등록·전입 내역, 임차권등기 전후의 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 보증기관·승계관계. 한국토지주택공사를 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 말고 원임차인과 보증금 지급·승계관계를 확인해야 합니다. 서울보증보험의 경매 청구채권과의 관계도 별도 대조가 필요합니다.
• 배당순위. 부천세무서장 관련 국가 압류의 조세채권 금액·법정기일·배당 우선순위와 임차권 배당순위가 예상배당에 미치는 영향을 검증해야 합니다.
• 매각물건명세서. 매수인이 인수하는 임차권이나 임대차보증금 잔액에 관한 기재를 확인하고, 예상배당상 인수 0원이 실제 법률관계와 일치하는지 검토해야 합니다.
• 점유·명도. 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자, 점유권원, 인도협의 가능성과 명도비용을 현황조사 및 현장 확인으로 파악해야 합니다.
• 현재 시세. 2021~2022년 실거래 평균 130,000,000원을 현재 시세로 사용하지 말고, 인근 유사 다세대의 최근 거래 및 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
• 건물 상태·관리비. 최상층 누수와 방수 상태, 노후 설비, 공용부분 체납 관리비, 수선 필요 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.08억에 낙찰받는 것”과 “1.08억에 취득하는 것”은 다르다

이 물건은 겉으로 보면 108,000,000원의 신건 최저가가 과거 실거래 평균 130,000,000원보다 낮습니다. 등기부의 기존 근저당권도 말소되었으며, 예상배당상 일반 신청채권자의 부족액을 매수인이 승계하지 않는 구조입니다.

그러나 핵심적인 불확실성이 남아 있습니다. 119,000,000원 보증기관 명의 주택임차권은 말소기준 압류보다 앞선 임대차계약일과 확정일자를 가지고 있습니다. 주민등록·점유개시일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 실제 임차인과 보증금 승계관계도 확인해야 합니다. 따라서 매수인 인수 0원은 잠정 계산일 뿐, 확정된 안전성을 의미하지 않습니다.

가격 측면에서도 비교 실거래는 2021~2022년 기록에 머물러 있어 현재 시장의 가격 메리트를 증명하지 못합니다. 소규모·노후 다세대의 제한적인 환금성까지 고려하면, 과거 평균 대비 83.1%라는 숫자만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 보수적 접근입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권의 대항력·승계·배당 및 국가 압류 관련 조세채권을 검증하여 실질취득 비용을 확정한 뒤, 현재 시장가격과 비교해야 합니다. 지금 단계에서는 가격보다 권리관계의 확정이 먼저입니다.