수원지방법원 2026타경50534. 용인시 기흥구 보라동의 한보라 에듀포레 503동 105호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 84.99㎡의 아파트로, 지상 25층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자는 박용선이며, 2014년 8월 29일 거래가액 256,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국민은행 근저당을 시작으로 추가 담보권과 압류가 발생했고, 후순위 근저당권자인 카인드대부가 임의경매를 신청했습니다.

권리 흐름의 기준점은 2014.08.29 설정된 국민은행 근저당입니다. 후순위 카인드대부 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당 채권최고액 변경, 세금 관련 압류, 임대관계 미상이 겹쳐 있어 등기상 소멸 여부와 실제 배당·점유 위험을 구분해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

2014년 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당의 최초 채권최고액은 216,000,000원이었으나 2021.09.24 변경등기로 170,000,000원으로 조정됐습니다. 경매신청채권자인 카인드대부의 근저당도 최초 257,400,000원에서 2021.09.27 351,000,000원으로 변경됐습니다. 카인드대부 근저당부채권에는 엠캐피탈주식회사의 질권설정 이력도 있습니다.

확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 현재 실제 점유자와 점유 원인을 확정할 만한 내용은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없다고 최종 확정하거나 명도가 간단하다고 단정할 수 없습니다. 현황조사서, 주민등록 전입세대 확인, 매각물건명세서 및 현장 점유 조사를 통해 실제 임차관계와 대항력 여부를 다시 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 1층 거래보다 높다

한보라 에듀포레는 446세대, 2006년 사용승인된 아파트입니다. 비교 대상은 전용 84㎡대 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12건 평균과 전체 표본 평균은 모두 431,500,000원이며, 최신 거래는 2026년 10월 430,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 393,000,000원~465,000,000원입니다. 최저매각가 408,000,000원은 최근 12건 평균의 94.6%이고, 최신 거래가 430,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 단지 전체 평균과 최신 실거래를 기준으로는 상대적으로 낮은 가격입니다.

문제는 1층이라는 개별 조건입니다. 비교 표본 중 2026년 6월의 전용 84.91㎡, 1층 거래는 393,000,000원입니다. 이는 이번 최저매각가 408,000,000원보다 낮습니다. 층수에 따른 가격 차이와 개별 호수의 상태를 반영하면 평균 시세 대비 94.6%라는 수치만으로 충분한 할인이라고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)

제시된 추정 배당에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 국민은행에 216,000,000원, 카인드대부에 185,520,000원이 배당됩니다. 이 경우 후순위 가압류 채권자에게 배당되지 않고 소유자 잔여금도 없습니다. 다만 이 배당은 변경 전 근저당 채권최고액을 사용한 추정치이므로 확정 배당으로 해석해서는 안 됩니다.

위 표는 제시된 신건 예상배당 시나리오입니다. 국민은행과 카인드대부의 변경 전 채권최고액을 기준으로 하며, 당해세·기타 우선배당 항목과 실제 확정채권액에 따라 결과가 달라집니다. 매수인 인수 추정액은 0원이지만 미확인 점유에 따른 위험까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 증가

표상으로는 유찰 후 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가합니다. 신건에서는 채권자 총 청구액 533,124,290원 중 401,520,000원이 배당돼 131,604,290원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당 채권이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

신청채권자 카인드대부의 청구액은 308,281,311원이고, 신건 추정 배당액은 185,520,000원입니다. 따라서 추정표상 신청채권자의 채권은 전액 충족되지 않습니다. 유찰 후에도 신청채권자의 배당 부족은 이어지는 구조입니다. 다만 실제 배당은 근저당 변경사항과 우선채권을 반영한 계산으로 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 보라동 소재 나산초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 각급학교, 공원 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 25층 건물의 1층 세대입니다. 사용승인일은 2006.12.01입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 지역난방, 승강기, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지에 위치하며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 2,856,000원/㎡입니다.
• 규제. 교육환경 보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재에는 외국인 등 대상의 2025.08.26~2026.08.25 기간이 명시돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 실제 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 12건의 동일 평형 거래가 확인돼 시장 비교가 가능하지만 거래가격은 393,000,000원부터 465,000,000원까지 차이가 있습니다. 특히 1층이라는 조건은 향후 매도가격 판단에서 별도 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1층 실거래 비교. 2026.06 동일 단지 1층 84.91㎡ 거래 393,000,000원과 대상 세대의 관리 상태·향·조망·사생활 조건을 대조하세요.
• 국민은행 근저당 변경. 2014.08.29 설정된 최초 채권최고액 216,000,000원이 2021.09.24 170,000,000원으로 변경된 사항을 배당 계산에 반영해야 합니다.
• 카인드대부 담보권 및 질권. 카인드대부 근저당의 변경 후 채권최고액 351,000,000원과 엠캐피탈주식회사 질권설정 내용을 원본 등기부에서 확인하세요.
• 세금·공과금 압류. 기흥세무서장·국민건강보험공단·용인시 압류의 실제 채권 내용과 우선배당 여부를 확인하세요.
• 점유 및 임차관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자, 전입세대, 임대차계약, 확정일자 및 대항력 여부를 조사하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자의 인도 가능성, 명도 절차 및 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 부담을 확인하세요.
• 유찰 후 가격 검토. 현재 신건 408,000,000원과 1회 유찰 326,400,000원, 2회 유찰 261,120,000원을 비교하되 실제 최저매각가격과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “평균보다 낮다고 반드시 싼 것은 아니다”

이번 한보라 에듀포레 503동 105호는 말소기준권리가 비교적 명확하고, 매수인 인수 추정액이 0원이라는 장점이 있습니다. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기상 후순위 채권의 미배당을 매수인이 그대로 떠안는 사례로 볼 근거는 없습니다.

다만 국민은행과 카인드대부의 근저당 채권최고액 변경이 예상배당표에 반영되지 않았고, 국세·지방세·건강보험 관련 압류도 존재합니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점도 실제 인수 위험과 명도 난도를 판단할 때 남는 확인사항입니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가 408,000,000원은 최근 실거래 평균 431,500,000원의 94.6%이므로 평균 대비 가격상 이점은 있습니다. 그러나 같은 단지의 1층 거래가격 393,000,000원과 비교하면 신건 가격에서 뚜렷한 저가 매수 이점을 확신하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 조건부·신건 가격 신중 접근입니다. 세금 우선순위, 담보권 변경, 실제 점유관계를 먼저 확인하고, 1층 개별 시세를 충분히 반영한 입찰가를 정하는 것이 중요합니다. 현재 자료만으로는 적극적인 신건 고가 응찰보다 권리 불확실성을 해소하고 유찰 가능성까지 검토하는 보수적인 접근이 적절합니다.