수원지방법원 2026타경50572. 용인시 처인구 이동읍 송전리의 송전마을세광엔리치타워 103동 2층 204호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 400,000,000원, 최저매각가도 400,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 선호승이며, 2010년 11월 25일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 당시 등기된 거래가액은 296,400,000원입니다.

경매를 신청한 채권자는 주식회사 오케이저축은행입니다. 2024년 2월 20일 설정된 채권최고액 336,000,000원의 근저당권을 바탕으로 2026년 2월 4일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 청구금액은 328,555,506원입니다. 그 뒤에 설정된 가압류와 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로, 등기상 권리관계만 보면 매수인이 별도로 떠안을 후순위 담보권은 없습니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 사실과 가격이 저렴하다는 사실은 완전히 별개입니다. 최근 12개월 평균 거래가격은 398,000,000원이며, 2026년 10월 최신 거래가격은 400,000,000원입니다. 최저가 그대로 낙찰받는다면 최근 평균보다 높은 가격에 취득하는 셈입니다. 더구나 2026년 3월에는 같은 단지 2층의 유사 면적 물건이 380,000,000원에 거래됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류·압류는 소멸

권리분석의 기준점은 2024년 2월 20일 설정된 을구 10번 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정과 뒤따른 가압류·압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

말소기준 이전에는 우리은행·신한은행·인천저축은행· 비엔케이캐피탈·에스비아이저축은행의 근저당권 설정 이력이 있습니다. 이들 종전 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2010년의 케이비부동산신탁 및 국제신탁 명의 신탁등기 또한 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 신탁이나 종전 근저당을 현재의 별도 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 및 매수인 인수 위험

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 이에 따라 예상배당 및 취득금액 계산에서는 임차보증금 인수액을 0원으로 적용했습니다. 다만 감정평가상 임대내역은 미상으로 기재되어 있고, 내부구조 역시 건축물현황도 등을 참고했습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 소유자만 거주한다고 단정할 수는 없습니다.

확인된 임차보증금 인수액이 없으므로 현재 신건 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 400,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰대금과 확인된 권리 인수액을 합산한 비교 기준이며, 취득세·등기비용·명도비용· 미납 관리비 등은 별도입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균 3.98억, 신건 최저가 4억

송전마을세광엔리치타워는 782세대 규모의 아파트 단지입니다. 본건의 전용면적은 107.884㎡이며, 실거래 비교에는 전용 107.88㎡ 및 109.39㎡ 거래가 포함됩니다. 최근 12개월 거래는 5건, 평균 거래금액은 398,000,000원입니다.

최근 실거래 12건 전체의 평균은 379,333,333원이지만, 이 수치에는 2023년과 2024년 거래도 포함됩니다. 현재 입찰가격의 적정성을 평가할 때는 과거 거래를 모두 섞은 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용하는 편이 타당합니다.

그 기준으로 보면 신건 최저가 400,000,000원은 최근 12개월 평균 398,000,000원의 100.5%입니다. 2026년 10월 최신 거래가 400,000,000원과도 같습니다. 즉 현재 최저가에는 최근 시세 대비 확실한 할인 여유가 없습니다.

한편 최근 12개월 평균과 이전 거래 평균을 비교한 가격 추세는 +8.7%입니다. 이는 하락 추세가 아니라 최근 거래가격이 상대적으로 높아진 흐름입니다. 다만 가격이 상승했다는 사실이 곧바로 최저가 낙찰의 수익성을 보장하지는 않습니다. 현재 신건 가격은 이미 최근 거래수준에 도달해 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)

집행비용 6,400,000원은 매각가의 1.6%를 적용한 추정치입니다. 오케이저축은행의 배당액은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 336,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 경매 신청 청구금액은 328,555,506원입니다. 용인시 압류 관련 조세채권 및 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성은 별도로 반영되지 않아 실제 배당순서·배당액·소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액은 다르다

현재 최저매각가와 유찰 회차별 예상 매각가에 따른 배당 시뮬레이션입니다. 중요한 점은 채권자에게 배당되지 않는 금액이 자동으로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아니라는 사실입니다. 아래 금액은 추가 대항력 임차인이나 별도 인수권리가 확인되지 않는다는 전제에서 계산했습니다.

1회 유찰 시 예상 매각가는 320,000,000원, 2회 유찰 시 256,000,000원입니다. 각각 채권 미배당액이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 후순위 채권의 배당부족분을 낙찰자가 일반적으로 승계하지 않는 구조를 반영한 것입니다. 실제 유찰 여부와 이후 매각조건은 법원의 기일 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 이동읍 송전리 송전중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택· 근린생활시설·관공서·학교 등이 혼재합니다. 대규모 아파트 밀집 중심지보다는 다양한 주거·상업 용도가 함께 있는 지역적 특성을 보입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 내 도로도 외부 공도와 연계되어 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 19층 건물 중 2층 204호입니다. 급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감이며 새시 창호가 설치되어 있습니다.
• 용도 및 토지. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 토지는 공동주택 부지입니다. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역· 성장관리권역 등에 해당하고 도로 관련 도시계획시설과 접합니다. 공시지가는 669,900원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으며, 감정평가 자료에는 외국인 등과 주택용도를 대상으로 한 지정 사항이 기재되어 있습니다. 입찰자격·취득목적에 따른 실제 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조는 건축물현황도 등을 참고한 것으로, 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 782세대 규모의 아파트이고 유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래사례가 존재한다는 점은 긍정적이지만, 2층이라는 개별 조건과 거래가격 편차를 고려하면 단지 전체 평균을 곧바로 본건의 처분가능가격으로 적용하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격부터 검증. 최근 12개월 평균 398,000,000원, 최신 거래 400,000,000원, 같은 2층 거래 380,000,000원을 함께 비교해야 합니다. 신건 최저가 400,000,000원 자체에는 뚜렷한 할인 여유가 없습니다.
• 점유·임차관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대내역은 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입 관련 사항과 실제 점유자를 확인하고 보증금 인수 위험이 없는지 최종 점검해야 합니다.
• 용인시 압류 및 조세채권. 2026년 7월 23일 용인시 압류가 있습니다. 등기상 매각 소멸 여부와 별개로 실제 조세채권액·법정기일·배당 우선순위가 예상배당에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 근저당 피담보채무 확인. 오케이저축은행 채권최고액은 336,000,000원이고 경매 청구금액은 328,555,506원입니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 다르므로 배당표의 지급액을 확정금액으로 간주해서는 안 됩니다.
• 2층 특성과 내부 상태. 19층 건물 중 2층이라는 조건을 고려해야 합니다. 채광·조망·사생활 보호·소음·누수와 내부 수리 필요성을 확인하고, 같은 2층 거래사례와 비교해 가격을 산정해야 합니다.
• 체납 관리비 및 명도. 공용부분 미납 관리비와 점유자 인도·명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 현재 권리 인수액 0원과 별개로 실제 취득지출에 영향을 줄 수 있습니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래허가구역 등 관련 지정의 적용대상, 입찰자격과 취득목적에 따른 제한을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 2026년 11월 3일 매각기일 이전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서· 현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도, 가격은 별개다”

이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024년 오케이저축은행 근저당이 말소기준이며, 그 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 종전 근저당과 신탁등기 또한 이미 말소된 상태입니다. 현재 확인된 권리 기준의 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단에서 가장 중요한 질문은 “4억에 낙찰받을 만큼 저렴한가?”입니다. 최근 12개월 평균은 398,000,000원, 최신 실거래는 400,000,000원입니다. 신건 최저가 400,000,000원은 최근 평균의 100.5%로, 오히려 평균보다 높습니다. 같은 2층 비교사례는 380,000,000원입니다.

최근 거래 추세가 +8.7%로 상승했다는 점과 782세대 규모의 단지라는 점은 고려할 수 있습니다. 그러나 상승 추세만으로 시세와 동일한 경매 취득가격에 추가적인 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다. 게다가 임대내역과 실제 점유관계, 용인시 압류 관련 조세채권은 입찰 전 확인이 필요합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호하지만, 신건 가격의 매력은 제한적이라는 것입니다. 감정가 낙찰을 서두르기보다 최근 거래와 동일 층 비교사례를 기준으로 적정 응찰가를 검토하고, 점유 및 조세 관련 확인을 마친 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 권리는 검토 통과 가능, 가격은 신중. 이 사건의 승부처는 권리 소멸 자체보다 실제 취득가격과 개별 물건의 상태에 있습니다.