수원지방법원 2026타경50642. 수원시 장안구 천천동 비단마을베스트타운 733동 22층 2202호 아파트입니다. 소유자 김성욱은 2019년 2월 25일 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 거래가액은 410,000,000원입니다. 같은 날 한국스탠다드차타드은행 앞으로 근저당권이 설정됐습니다. 이후 삼성생명보험 근저당과 여러 압류가 등장했고, 삼성생명보험의 경매개시결정에 이어 한국스탠다드차타드은행의 별도 경매개시결정까지 등기됐습니다.
권리분석의 출발점은 비교적 명확합니다. 2019.02.25 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 원래 채권최고액은 288,000,000원이었지만 2023.10.05에 201,200,000원으로 변경됐습니다. 후순위 압류와 가압류 등은 매각에 따른 말소 대상이나, 조세채권의 법정 우선순위와 실제 배당은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50642 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 천천동 511 비단마을베스트타운 제733동 제22층 제2202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 정자로42번길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 23층 중 22층 · 사용승인 2001.11.22 |
| 소유자 | 김성욱 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2019.02.25 등기 · 거래가액 410,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 677,000,000원 / 677,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 삼성생명보험 주식회사 |
| 청구액 | 184,886,910원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당과 압류가 얽힌 구조
최초 소유권보존 이후 여러 소유권이전과 근저당이 있었지만, 과거 농업협동조합중앙회의 근저당 39,000,000원 및 36,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 중심은 2019년 한국스탠다드차타드은행 근저당과 그 이후의 권리들입니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상
현황조사에서 확인된 점유 관련 인물은 강 선입니다. 전입신고일은 2019.03.18로, 말소기준권리 설정일인 2019.02.25보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만을 기준으로 하면 말소기준권리에 앞서는 대항력은 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않아 점유와 배당 관련 추가 조사가 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강 선 | 2019.03.18 | 미상 | 전입 기준 후순위 추가 확인 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유 관련 인물은 1명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 점유자에 대한 명도 및 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 677,000,000원의 적정성은 미확인
현재 최저매각가는 677,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 유찰 횟수는 0회이고, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.
동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 최저가가 시세보다 저렴한지 여부를 판단할 수 없습니다. 2019년 소유권이전 당시 거래가액 410,000,000원은 과거 거래가격으로, 현재 시세를 대신하는 기준으로 사용하기 어렵습니다.
| 가격 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 677,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 541,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 433,280,000원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제공된 매각가 가정이며, 실제 후속 매각기일이나 최저매각가 확정 내용을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 677,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,170,000원 |
| 1. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 한국자산관리공사 가압류 | 9,465,786원 | 9,465,786원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 370,364,214원 |
제공된 예상배당표를 그대로 표시한 것입니다. 집행비용 9,170,000원은 추정치이며, 당해세·우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 변경액과의 불일치가 있으므로 실제 배당액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천천중학교 남측 인근으로, 아파트 단지·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 용이하고 인근 노선버스정류장 및 북서측 근거리의 지하철 1호선 성균관대역을 이용할 수 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 건물로 사용승인일은 2001.11.22입니다. 위생·급배수·승강기·소화·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지는 공도로 둘러싸여 있으며 남서측 약 40m, 남동측·북동측 약 20m, 북서측 약 10m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역 및 천천2지구 지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역·과밀억제권역 등 관련 규제를 받습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 지정사항과 2025.10.20부터 2026.12.31까지의 아파트 대상 허가구역 지정사항이 있습니다. 입찰자와 취득방식에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 유지보수 비용은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트로서 주거 수요 기반은 있으나, 현재 거래 수준과 가격 흐름을 확인하지 못해 677,000,000원의 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 재확인. 강 선의 실제 점유 및 임대차 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구, 인도 가능성을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 근저당 채권최고액 변경. 2019년 최초 288,000,000원과 2023년 변경 201,200,000원 중 실제 배당기준에 적용되는 채권과 금액을 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 삼성생명보험의 청구액 184,886,910원과 시뮬레이션상 배당 0원의 관계, 근저당권 이전 후 채권 귀속을 대조하세요.
- 국세·지방세 압류. 국세 및 지방세 압류와 말소 이력, 실제 체납세액과 법정기일, 당해세 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 공매와 경매 진행상태. 한국자산관리공사 공매공고와 수원지방법원 경매절차의 진행 및 매각 여부를 함께 확인하세요.
- 추가 경매사건. 2026타경50642와 한국스탠다드차타드은행이 신청한 2026타경52015의 관계 및 절차 진행상태를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래, 최신 거래가격, 층별 가격 차이와 최근 추세를 확인한 다음 응찰가격 상한을 설정하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 미납 가능성과 점유자 인도에 따른 비용·기간을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행내역을 입찰 전 최신 상태로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 없음”
이 사건의 말소기준권리는 분명합니다. 한국스탠다드차타드은행의 2019년 근저당이고, 그 뒤에 등장한 다수의 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 제공된 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
그러나 중요한 것은 소멸되는 권리와 실제로 확인해야 할 위험을 구별하는 것입니다. 보증금 미상 점유자, 국세·지방세의 배당순위, 근저당 변경액과 배당 추정액의 불일치, 삼성생명보험 청구액의 배당 문제, 한국자산관리공사의 공매공고가 남아 있습니다.
가격 역시 검증이 필요합니다. 677,000,000원은 신건 최저가일 뿐, 현재 시세 대비 저렴하다는 근거는 아닙니다. 권리관계와 배당구조를 확인하고 최근 실거래를 비교한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 결론은 권리 추가 확인·가격 판단 보류입니다.
