수원지방법원 2026타경50844. 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 예은퍼스트타워 2층 202호 아파트입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층으로, 내부는 방 3개·거실·주방 및 식당·욕실 2개 등의 구조입니다. 현재 소유자로 표시된 김용남은 2020년 10월 8일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았으며, 당시 등기상 거래가액은 314,000,000원입니다.

문제는 소유권이 이전되기 전부터 시작된 임대차입니다. 임차권자 김수현은 2020년 8월 10일 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았으며, 2020년 8월 29일 점유를 시작하고 같은 달 31일 전입했습니다. 이후 2022년 7월 1일 설정된 위해대부 근저당권보다 앞서는 임차관계이므로, 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인입니다.

그러나 2026년 4월 24일 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 신청채권자이자 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 배당금으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 밝혔습니다. 이 확약이 매각조건대로 유효하게 적용된다면 김수현 임차권에서 발생하는 미배당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

말소기준권리는 2022년 7월 1일 주식회사위해대부 근저당권입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류, 국세·지방세 등의 압류, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

다만 김수현의 대항력은 근저당권보다 먼저 성립한 임대차에 기초합니다. 임차권등기가 2022년 9월 8일에 이루어졌다는 이유만으로 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 이미 2020년에 전입·점유가 이루어졌고 확정일자도 존재합니다. 따라서 확약서가 없다면 미배당 보증금의 승계가 중요한 문제가 됩니다.

② 임차인 분석 — 주된 보증금 해소, 별도 전입자는 미확인

김수현은 선순위 임차권자로서 대항력과 우선변제권을 갖추었고 배당요구도 했습니다. 주택도시보증공사는 그 임차권의 승계인으로 기재되어 있으므로, 김수현의 보증금 316,000,000원과 주택도시보증공사의 승계채권을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

박용재는 별도 전입자로 조사됐습니다. 기록상 전입일인 2023년 11월 8일은 말소기준일보다 늦으므로, 그 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되기 어렵습니다. 그러나 보증금, 확정일자, 임대차계약 내용과 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 조사된 전입일 이외의 사정에 따른 대항력 가능성까지 단정해서 배제해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 공제한 뒤 김수현의 보증금에 313,734,000원이 배당되는 구조입니다. 보증금 원금은 316,000,000원이므로 2,266,000원이 부족합니다. 하지만 이 부족액은 확약 적용 전의 원칙상 인수 계산액이며, 실제 김수현 임차권에 따른 인수액은 확약 적용 시 0원입니다.

집행비용 5,266,000원을 포함한 추정 배당입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 등기상 채권과 매수인이 인수할 수 있는 임대차보증금을 구별해야 합니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 동일 기관의 채권으로, 실질적인 채무 중복 여부를 확정하지 않은 채 서로 독립된 부담액으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 국세·지방세의 법정 우선순위와 당해세 등은 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 보증금 부담이 아니라 낙찰가를 보라

대항력 있는 임차인이 확약 없이 보증금 반환청구권을 유지하는 일반적인 경우라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이 물건은 주택도시보증공사의 확약으로 김수현 보증금의 잔존 인수 문제가 해소된다는 점에서 다릅니다.

위 실질 인수 0원은 김수현 임차권에 제출된 확약서가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 명목 인수액은 각 회차의 추정 배당부족액이며, 확약 후에도 매수인이 부담한다는 의미가 아닙니다. 박용재의 미확인 임대차관계, 취득세, 체납 관리비, 명도비용과 기타 거래비용은 별도입니다.

⑤ 압류·신탁 이력 — 지금 남아 있는 권리를 구분해야 한다

등기에는 과거 경매, 가등기, 신탁 및 다수의 근저당권·압류 이력이 존재합니다. 특히 2018년 5월 3일 과거 임의경매 매각이 있었고, 이후 2019년 4월 4일 신탁등기를 거쳐 2020년 8월 31일 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 따라서 과거 신탁이력 자체를 현재의 신탁 인수권리로 취급해서는 안 됩니다.

현재 분석에서 중요한 것은 2022년 말소기준 이후 남아 있는 권리들입니다. 주택도시보증공사의 520,000,000원 가압류, 국가·지방자치단체·국민건강보험공단 등의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 주요 항목입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 장안구 정자동 수성고등학교 북동측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층으로, 2019년 3월 5일 사용승인을 받았습니다. 도시가스 난방·급배수·위생·소화전·승강기 설비 등이 있습니다.
• 도로. 북동측 폭 약 8미터의 포장도로에 접하며, 토지는 인접지와 대체로 평탄한 정방형입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·고도지구·방화지구 등으로, 고도 제한과 중점경관관리구역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 허가구역 및 아파트 대상 토지거래계약허가구역 지정사항이 기재되어 있으며, 아파트 관련 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다. 입찰자의 해당 여부와 실제 적용요건을 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 직권보존등기로 인해 소유권 변동일이 사용승인일보다 선행된 사실이 매각물건명세서에 기재되어 있습니다.
• 환금성. 실제 이용상태는 아파트지만, 일반상업지역 소재 소규모 집합건물로 주변 대단지 아파트와 동일한 시장성을 가정해서는 안 됩니다. 동일 건물의 거래량과 최근 거래가격을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원본. 2026.04.24. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사의 승계 범위, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용, 조건부 문구 유무를 확인하세요.
• 김수현 임차권. 전입 2020.08.31., 확정 2020.08.10., 보증금 316,000,000원, 배당요구 2026.05.12. 사실을 대조하고 보증기관의 승계관계가 정확히 연결되는지 확인하세요.
• 박용재 점유관계. 2023.11.08. 전입한 박용재의 보증금·계약일·확정일자·실제 점유 여부를 조사하세요. 김수현에 관한 확약으로 이 사람의 권리까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 현장 및 명도. 현재 실거주자, 실제 인도 가능 여부, 점유자와 임차권자 사이의 관계를 확인하세요. 명도 분쟁 및 이사 협의에 필요한 비용도 별도 검토 대상입니다.
• 세금압류. 국가·지방자치단체·국민건강보험공단의 압류 이력, 실제 잔존 체납액과 법정 배당 우선순위를 확인하세요.
• 실거래 가격. 동일 건물 및 유사 면적의 최근 12개월 거래, 최신 거래와 가격 추세를 확인한 뒤 최저가 319,000,000원의 적정성을 검토하세요.
• 관리비 및 건물 상태. 공용관리비 체납 여부, 설비와 내부 상태, 누수·하자 및 추가 수선비용을 점검하세요.
• 등기 원본. 오래된 경매·신탁·가등기 이력과 현재 유효한 등기를 구별하고 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “3.16억 인수 함정은 해소, 그러나 무조건 안전한 낙찰은 아니다”

이 사건을 단순하게 보면 선순위 임차보증금 316,000,000원이 걸려 있는 위험한 아파트처럼 보입니다. 김수현은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖췄고, 신건 예상배당에서도 보증금을 모두 회수하지 못합니다. 확약서가 없다면 미배당 보증금 인수 문제가 실제 취득비용을 좌우할 수 있는 물건입니다.

하지만 주택도시보증공사가 2026년 4월 24일 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 유효하게 적용하면 김수현 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 명목상 부족액 2,266,000원을 낙찰자 부담으로 더하거나, 유찰 시 부족액이 늘어난다는 이유만으로 김수현 보증금 316,000,000원을 별도로 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.

그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 박용재의 보증금과 점유관계가 미상이고, 압류 관련 세금 우선순위와 실제 시세도 검증해야 합니다. 현재 감정가와 최저가는 319,000,000원으로 동일하며, 이 가격에 낙찰받는 것이 주변 시세보다 유리하다는 근거는 아직 없습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 주택도시보증공사의 확약은 이 사건의 가장 큰 인수 위험을 해소하는 긍정적인 요소입니다. 그러나 확약 밖 점유관계를 정리하고, 최신 시세와 매각조건을 대조한 다음에야 입찰 여부와 적정 응찰가를 결정할 수 있습니다. 권리의 주된 위험은 해소됐지만, 점유와 가격은 여전히 보류입니다.