수원지방법원 2026타경51080. 용인시 기흥구 중동에 있는 우림파크빌 비동 201호, 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 차용준으로 2023년 2월 13일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 255,000,000원입니다. 같은 해 2월 27일 김성환 명의의 채권최고액 130,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 243,988,869원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당 자체가 아닙니다. 근저당보다 먼저 주민등록을 마친 임차인 여헌구가 있고, 해당 임차인의 보증금이 감정가와 동일한 255,000,000원이라는 점입니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 따라서 말소기준권리 뒤에 임차권등기가 접수됐다는 사실만으로 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 665-9 우림파크빌 비동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 언동로125번길 29 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 거실 및 주방 · 방 3 · 욕실 2 · 발코니 등 |
| 단지 / 비교면적 | 우림파크빌(A동,B동) · 24세대 · 실거래 비교 기준 47.135㎡ |
| 사용승인일 | 2018.02.13 |
| 소유자 | 차용준 (2023.02.13 소유권이전, 등기 거래가 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 243,988,869원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.27 · 을구 8번 · 김성환 근저당권(채권최고액 130,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 권리 핵심 | 선순위 대항력 임차인 1명 · 미배당 보증금 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인의 대항력
등기부의 말소기준은 2023.02.27 김성환 근저당권입니다. 이후 접수된 국민건강보험공단 압류 2건, 용인시 압류 1건, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 김성환의 임의경매개시결정 등기도 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임대차 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여헌구 전유부분 건물의 전부 |
계약 2020.12.18 점유 2021.02.07 전입 2021.02.09 확정 2020.12.21 |
255,000,000원 | 있음 | 있음 | 잔액 인수 |
| 임차인 | 여헌구 |
|---|---|
| 임차 부분 | 전유부분 건물의 전부 |
| 임대차계약일 | 2020.12.18 |
| 확정일자 | 2020.12.21 |
| 점유개시일 | 2021.02.07 |
| 전입신고일 | 2021.02.09 |
| 임차권등기 | 2023.03.09 · 을구 9번 · 보증금 255,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.03.09 |
| 대항력 판정 | 있음 — 근저당권 설정 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 예상배당액 | 250,630,000원 (신건 매각가 가정) |
| 예상 인수액 | 4,370,000원 (신건 매각가 가정) |
② 시세 비교 — 최저가도, 실질취득도 최근 시세 이상
우림파크빌(A동,B동)의 실거래는 확인된 3건입니다. 전체 평균 228,333,333원만 보면 현재 가격과의 차이가 상대적으로 작아 보일 수 있지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 최근 12개월 평균과 가장 최근 거래를 우선해야 합니다. 특히 최근 거래 추세는 -15.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 (최신) | 45.26㎡ | 4층 | 165,000,000원 |
| 2025.10 | 47.14㎡ | 5층 | 265,000,000원 |
| 2023.02 | 47.14㎡ | 2층 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 3건 | 228,333,333원 |
현재 최저가 255,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 215,000,000원의 118.6%입니다. 그런데 선순위 임차보증금 인수까지 합산한 실질취득액은 259,370,000원으로, 최근 평균보다 44,370,000원 높습니다.
가장 최근인 2026년 6월 거래금액은 165,000,000원입니다. 이 거래는 전용 45.26㎡로 비교 기준 면적 47.135㎡와 차이가 있고 층도 다르므로 완전히 동일한 조건의 가격으로 단정할 수는 없습니다. 다만 실질취득액과의 격차가 94,370,000원이며, 최근 거래 추세도 하락 중이라는 점은 가격 판단에서 무겁게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 여헌구 보증금 | 255,000,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 근저당권 · 김성환 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 243,988,869원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 보증금 부족분 | — | 4,370,000원 |
집행비용 약 4,370,000원을 먼저 공제하고 임차인에게 250,630,000원을 배당하는 추정입니다. 임차인의 보증금 부족분 4,370,000원은 매수인 인수로 계산했습니다. 후순위 채권자 배당액은 0원이며, 김성환 근저당권과 주택도시보증공사의 표시 채권 합계 373,988,869원은 이 추정에서 미배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 확정 배당표와 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 취득원가는 거의 그대로
이 물건의 가장 중요한 특징은 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크거나 같은 구조라는 점입니다. 낙찰가가 하락하면 임차인에게 돌아가는 배당금이 감소하고, 반대로 매수인이 인수할 보증금 잔액은 늘어납니다. 결국 실질취득액은 보증금 255,000,000원을 중심으로 고정되며, 집행비용 추정 차이만큼 변동합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 255,000,000원 | 4,370,000원 | 259,370,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 204,000,000원 | 54,656,000원 | 258,656,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 163,200,000원 | 94,884,800원 | 258,084,800원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 중일초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건 역시 보통 수준으로 조사됐습니다. 동측은 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2018.02.13 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비 등이 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 이용상태는 건축물현황도·외관·탐문조사 등을 기초로 파악한 것으로, 내부 수선상태나 실제 점유현황을 확정할 수 없습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가·토지. 공시지가 1,135,000원/㎡, 완경사지에 대체로 사다리형 토지입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 우림파크빌(A동,B동)은 24세대 규모로, 확인된 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세가 -15.7%로 하락하고 있어 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 여헌구의 보증금 255,000,000원, 전입 2021.02.09, 확정일자 2020.12.21, 임차권등기 2023.03.09를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 후 인수액. 신건 기준 추정 인수액 4,370,000원뿐 아니라, 유찰 시 54,656,000원 및 94,884,800원으로 증가하는 시나리오를 함께 검토해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 낙찰가만 최근 실거래와 비교하지 말고 낙찰가와 미배당 보증금 인수를 합산해야 합니다. 현재 시나리오에서는 259,370,000원이 가격 판단의 기준입니다.
- 임차인·보증기관 관계. 주택도시보증공사의 경매신청채권 243,988,869원과 여헌구의 임대차보증금 관계, 대위변제·채권승계 여부, 보증금 반환채무의 최종 귀속을 확인해야 합니다.
- 배당순위·조세. 국민건강보험공단 압류 2건과 용인시 압류 1건의 금액·법정기일·우선순위 및 당해세 관련 사항을 확인해야 합니다. 선순위 공제로 임차인 배당이 감소하면 매수인 부담이 늘어날 수 있습니다.
- 가격 하락 확인. 최근 12개월 평균 215,000,000원과 최신 거래 165,000,000원을 기준으로 인근 유사 면적·층의 거래를 비교해야 합니다. 전체 평균 228,333,333원만으로 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자는 확인되지 않았습니다. 현장 방문을 통해 점유자, 퇴거 조건, 인도 가능성 및 보증금 정산 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·내부 상태. 현장조사에서 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·설비·수선 상태와 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 제한이 거래 및 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 2026.11.03 매각기일 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 사건 진행상황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금이 취득원가를 결정한다”
이 사건은 선순위 임차보증금 255,000,000원이 매수인의 경제적 부담을 사실상 결정하는 구조입니다. 신건에서 낙찰받으면 예상 실질취득액이 259,370,000원이고, 2회 유찰을 가정해도 258,084,800원으로 거의 내려가지 않습니다. 유찰로 낙찰가를 낮춘 만큼 인수할 보증금이 증가하기 때문입니다.
가격 역시 부담스럽습니다. 최근 12개월 평균 215,000,000원을 실질취득액이 웃돌고, 최신 거래는 165,000,000원까지 내려왔습니다. 거래 추세 -15.7%, 24세대의 소규모 다세대주택, 제한된 실거래 표본, 내부 미확인 및 선순위 임차권 인수위험까지 겹칩니다. 이 물건을 감정가 대비 할인율만으로 평가해서는 안 됩니다.
결론은 입찰 신중, 현재 조건에서는 가격 매력 부족입니다. 배당 구조와 임차보증금 승계 관계가 확인되지 않은 채 응찰하면 예상보다 높은 실질취득비용을 부담할 수 있습니다. 선순위 임차인의 보증금이 전액 정리되는지, 보증기관의 채권관계가 어떻게 처리되는지, 그리고 실제 비교 가능한 최근 시세가 어느 수준인지까지 확인돼야 합리적인 입찰 판단이 가능합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 구조의 확인과 실질취득원가입니다.
