인천지방법원 부천지원 2026타경31348. 경기도 부천시 원미구 중동에 있는 무지개마을(LG) 1210동 1층 103호입니다. 전용면적은 84.9㎡이며, 1993년 사용승인된 13층 아파트의 1층에 자리합니다. 소유자 이광현 씨는 2021년 10월 29일 이 물건을 거래가 598,000,000원에 취득했고, 이번 경매는 메리츠화재해상보험 주식회사의 청구금액 5,447,706원을 바탕으로 시작됐습니다.
눈에 띄는 것은 작은 경매 청구금액과 큰 부동산 가격의 대비입니다. 하지만 청구금액이 작다고 담보권이나 세금 문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 현재 권리 흐름에서는 과거 압류의 말소 이력과 신한은행 근저당의 이전등기를 구별해야 합니다. 동시에 신건 최저가가 같은 층의 최근 거래가격보다 높다는 사실도 입찰 판단에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 부천지원 2026타경31348 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1175-2 무지개마을 제1210동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 중동로 187 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9㎡ · 13층 건물 중 1층 · 계단식 · 동향 |
| 단지 | 무지개마을(LG) · 390세대 · 1993.05.08 사용승인 |
| 소유자 | 이광현 (2021.10.29 소유권이전 · 거래가액 598,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 590,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 메리츠화재해상보험 주식회사 / 5,447,706원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임대차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대차관계 미상 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
등기부에는 과거 금융기관 근저당과 여러 차례의 압류가 나타납니다. 다수는 이미 말소됐지만, 특히 2021년 신한은행 근저당과 2026년 한국주택금융공사로의 권리 이전은 현재 유효한 담보권인지 반드시 확인해야 합니다.
또한 2021.10.29 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 386,100,000원은 말소 여부에 관한 확인이 필요한데, 2026.07.10 한국주택금융공사로 근저당권이 이전된 등기가 존재합니다. 이 근저당이 현재 유효하다면 2022년 압류보다 앞선 담보권에 해당합니다. 최신 등기사항전부증명서에서 근저당 존속 여부, 말소기준권리 및 배당순위를 재확정해야 합니다.
2023.11.02 설정된 우리은행 근저당의 채권최고액은 36,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2026.06.08 기입됐으며, 일반적인 매각 절차에서는 유효한 말소기준권리와 그 이후의 소멸 대상 권리가 매각으로 정리됩니다. 다만 실제 인수 여부는 최종 권리관계와 매각물건명세서에 따라 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 1층 기준은 불리하다
무지개마을(LG) 동일 전용면적 84.9㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 3월부터 10월까지 거래됐으며, 전체 평균과 실제 1층 거래를 분리해서 살펴보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.9㎡ | 3 | 595,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 6 | 640,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 13 | 700,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 1 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 10 | 644,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 6 | 645,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 6 | 595,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 7 | 635,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 1 | 529,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 3 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 608,583,333원 |
최근 12개월 평균은 608,583,333원이고 신건 최저가는 590,000,000원입니다. 평균 대비 약 18,583,333원 낮은 가격으로, 비율은 96.9%입니다. 최신 2026년 10월 3층 거래가격인 595,000,000원보다도 5,000,000원 낮습니다.
그런데 1층이라는 조건을 반영하면 평가가 달라집니다. 2026년 8월 1층은 580,000,000원, 2026년 6월 1층은 529,000,000원에 거래됐습니다. 신건 최저가는 이 두 거래보다 각각 10,000,000원, 61,000,000원 높습니다. 층별 가격 차이를 반영하지 않은 전체 평균만으로 이 물건을 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
동일 층의 비교 가능한 거래는 529,000,000원과 580,000,000원으로, 신건 가격 590,000,000원보다 모두 낮습니다. 가격 가점보다는 1층 거래가격에 맞춘 보수적인 입찰가 검토가 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 590,000,000원 가정 · 잠정 계산)
최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 작성된 배당 계산입니다. 집행비용과 우리은행 근저당, 신청채권자 청구금액을 반영한 형태입니다. 앞서 확인된 2021년 근저당의 유효 채권액과 우선배당 세금 등은 반영되지 않아 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,300,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 메리츠화재해상보험 | 5,447,706원 | 5,447,706원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 540,252,294원 |
위 배당표의 채권자 배당액 합계는 41,447,706원이며, 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 2021년 근저당 채권최고액 386,100,000원에 관한 실제 피담보채무와 우선순위, 당해세, 점유관계는 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액 540,252,294원은 확정 배당잔여금이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 중동에 위치하며, 주변에는 각급학교와 아파트 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내부 도로는 외곽 공도와 연계됩니다.
- 건물. 1993.05.08 사용승인된 철근콘크리트조 13층 건물입니다. 대상 호실은 1층 103호이며, 계단식·동향 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 중동 지구단위계획구역, 개발행위허가제한지역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,445,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 이력이 기재되어 있습니다. 입찰 및 취득 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 390세대 아파트로 동일 면적 거래가 확인되지만, 실거래 범위가 520,000,000~700,000,000원으로 넓고 1층 거래가격이 전체 평균보다 낮습니다. 층과 개별 상태를 반영한 보수적인 매도가격 설정이 필요합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 수선·보수 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.04.22 부천시 압류는 2022.05.19 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준권리가 무엇인지 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전등기 확인. 2021.10.29 신한은행 근저당 채권최고액 386,100,000원과 2026.07.10 한국주택금융공사 이전등기의 법적 상태를 확인하세요.
- 세금 관련 조사. 반복된 국세·지방세 압류 및 말소 이력을 검토하고, 당해세나 우선배당 대상 조세채권이 있는지 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 감정평가에는 임대차관계 미상으로 기재됐습니다. 전입세대, 실제 점유자, 대항력 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 1층 실거래 기준 가격 산정. 신건 최저가 590,000,000원은 2026년 1층 거래가격 529,000,000원과 580,000,000원을 모두 웃돕니다. 전체 평균만으로 입찰가를 높이지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026년 10월 최신 동일 면적 거래는 3층 595,000,000원입니다. 대상이 1층인 만큼 층별 가격 차이를 감안하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 472,000,000원, 2회 유찰 377,600,000원의 가정가격을 비교하되, 실제 법원의 다음 최저매각가와 진행 여부를 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 보수 필요성, 1층 특유의 일조·프라이버시·소음 조건을 현장에서 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류와 최신 실거래가를 직접 대조하세요.
맺으며 — “평균보다 낮다”와 “싸다”는 다르다
부천 무지개마을 1210동 103호의 신건 최저가는 590,000,000원으로 동일 면적 최근 12개월 평균 608,583,333원보다 낮습니다. 겉으로는 평균 시세 대비 96.9%의 매입 기회처럼 보입니다.
하지만 같은 1층 거래는 529,000,000원과 580,000,000원이었습니다. 가격 비교의 기준을 전체 평균에서 실제 같은 층으로 옮기면 신건 최저가가 오히려 높습니다. 게다가 과거 신한은행 근저당의 한국주택금융공사 이전등기가 확인되며, 예상배당에는 해당 담보권의 실제 채권액이 반영되지 않았습니다. 임대차관계도 확정되지 않았습니다.
결론은 신건 가격 메리트 보류, 권리관계 재확인 우선입니다. 유찰에 따라 입찰가격이 내려가는 경우 가격 경쟁력이 달라질 수 있지만, 그보다 먼저 근저당의 존속 여부, 실제 배당순위와 점유관계를 확인해야 합니다. 가격만 보고 접근할 물건은 아니며, 확인된 권리관계와 1층 실거래를 함께 기준으로 삼아야 합니다.
