인천지방법원 2026타경31433. 부천시 원미구 중동의 신중동역 랜드마크 푸르지오시티 102동 4211호, 49층 건물 중 42층에 위치한 오피스텔입니다. 감정가는 571,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 웬즈데이 주식회사이며 청구금액은 53,240,911원입니다.

이 사건에서 주목할 점은 신청채권액보다 훨씬 높은 감정가가 아닙니다. 등기상 과거 설정됐던 도림새마을금고와 어반어스홀딩스주식회사의 근저당권은 2023.09.06 이미 말소됐습니다. 그러나 임차인 서대호의 전입일 역시 2023.09.06로, 경매개시결정일인 2026.06.16보다 앞섭니다. 등기상 담보권이 정리된 것과 임차보증금 인수위험이 해소된 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차인은 미확정

등기상 과거 근저당권 두 건은 경매가 시작되기 전에 모두 해지·말소됐습니다. 따라서 이들 근저당권이 매수인에게 그대로 남는 구조는 아닙니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2026.06.16 강제경매개시결정으로, 해당 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실질취득비용을 결정할 변수

현황조사·매각물건명세서 및 문건접수에서 확인되는 실제 임차인은 서대호 1명입니다. 배당요구는 2026.06.25 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액 회수나 매수인의 인수책임 소멸을 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득은 다르다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 571,000,000원입니다. 소유권이전 등기에 기재된 과거 거래가액은 520,300,000원이지만, 이것은 현재의 실거래 시세를 의미하지 않습니다. 동일 건물 내 유사 오피스텔의 최근 거래 수준과 가격 추세가 확인되지 않은 상태에서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당 후 남은 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가를 낮춰도 그만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 이러한 경우 낙찰가와 인수액의 합계가 사실상 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 미상이므로 해당 구조의 실제 발생 여부와 규모를 아직 판단할 수 없습니다.

유찰 회차는 조건부 시나리오입니다. 미배당 0원은 확인된 신청채권자의 청구금액 기준 계산으로, 서대호의 미상 보증금에 대한 인수위험이 0원이라는 뜻이 아닙니다. 실질취득비용에는 별도 취득 부대비용이 추가될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 571,000,000원 가정)

신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 신청채권자 중심의 예상배당입니다. 집행비용 8,110,000원과 웬즈데이 주식회사의 청구금액 53,240,911원을 공제하면 계산상 소유자 잔여금은 509,649,089원입니다. 단, 이 잔여금은 임차인의 보증금 및 배당순위가 확인되지 않은 조건부 계산입니다.

집행비용은 약 매각가의 1.4%를 기준으로 한 추정액입니다. 임차인의 실제 보증금, 우선변제 여부, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 계산상 잔여금은 확정 교부액이 아니며, 매수인의 인수액 역시 확정되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 중동 소재 신중동역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2022.11.18 사용승인된 49층 건물의 42층 오피스텔입니다. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조이며 위생설비·급배수설비·승강기시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측·북서측·남서측으로 약 45m·20m·15m 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다. 토지거래허가 적용 여부와 실제 이용계획상 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 신중동역 인근의 업무·상업 복합 입지라는 특성은 있으나, 오피스텔의 실제 환금성은 유사 호실의 거래가격, 임대수요, 관리비 및 이용상태에 따라 달라집니다. 최근 유사 거래와 임대조건을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 서대호 임대차계약 확인. 보증금·월차임·계약기간·점유 여부를 확인해야 합니다. 보증금 규모를 모르고 입찰하면 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
• 대항력과 우선변제 분리 검토. 2023.09.06 전입 사실 외에 실제 점유 및 대항력 성립요건, 확정일자와 우선변제권 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 승계금액 확인. 2026.06.25 접수된 배당요구 내용과 매각물건명세서를 대조하고, 보증금 중 미배당분의 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 최종 실질취득비용 산정. 571,000,000원이라는 최저가에 그치지 말고 미배당 보증금 인수액과 취득 부대비용을 포함해 계산해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 456,800,000원·365,440,000원의 최저가 시나리오에서도 선순위 임차보증금이 승계된다면 실질취득비용 감소가 제한될 수 있습니다.
• 오피스텔 실거래 확인. 동일 건물·유사 층·유사 면적의 최근 거래가, 실제 이용상태 및 임대수익 수준을 비교해야 합니다. 과거 등기 거래가액을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 점유 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 실제 점유자 및 인도·명도 가능성을 조사해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 및 관련 규제가 해당 거래와 향후 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 말소 ≠ 인수위험 소멸”

이 물건은 등기만 보면 단순해 보입니다. 과거 근저당권 두 건은 이미 말소됐고, 신청채권자의 청구액도 제시된 모든 회차의 낙찰가 시나리오에서 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 선순위 전입 임차인 서대호의 보증금이 미상이라는 핵심 불확실성이 남아 있습니다.

현재 최저매각가 571,000,000원은 매수인이 부담하게 될 총비용을 보장하는 금액이 아닙니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 인수되는 경우 실제 취득비용이 낙찰가보다 커질 수 있으며, 유찰되어도 그 부담이 사라진다는 보장이 없습니다. 최근 유사 오피스텔 거래가격 역시 확인되지 않아 가격 메리트도 판단하기 어렵습니다.

결론은 입찰 판단 보류. 임차인의 보증금·대항력·우선변제 및 배당 후 승계 여부를 확인한 다음, 실질취득비용을 최근 시세와 비교해야 합니다. 지금은 감정가 할인 여부보다 얼마의 임차보증금을 인수할 수 있는지를 밝히는 것이 우선입니다.