수원지방법원 2026타경52086. 경기도 용인시 기흥구 상하동에 있는 미소그랑쥬테 202동 4층 401호입니다. 감정가와 최저매각가 모두 202,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 민경오이며, 2022.01.07 소유권이전 당시 거래가액은 235,000,000원입니다. 주택도시보증공사가 268,324,930원을 청구하는 강제경매로, 권리분석의 중심에는 임창현의 선순위 대항력과 주택도시보증공사의 포기 확약이 있습니다.
이 사건을 단순히 최저매각가가 감정가와 같다는 이유로 평가해서는 안 됩니다. 확약이 없었다면 낙찰금액에 미배당 보증금을 더한 실질취득액으로 시세를 비교해야 하는 유형이기 때문입니다. 다만 이 사건은 임차권 승계인의 명시적인 포기 확약이 제출되어 있어, 해당 확약의 효력이 확인된다는 전제에서 입찰가격 자체가 실질취득의 기준이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경52086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상하동 372-6 미소그랑쥬테 제202동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로681번길 5-1 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 9층 중 4층 |
| 거래 비교 면적 | 56.6㎡ · 유사 거래면적 56.26㎡~56.6㎡ |
| 건물 / 규모 | 미소그랑쥬테(201동·202동) · 16세대 · 사용승인 2016.04.11 |
| 소유자 | 민경오 (2022.01.07 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,324,930원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.14 기술보증기금 가압류 · 청구금액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 포기 확약이 있다
말소기준권리는 2023.09.14 기술보증기금 가압류입니다. 그 뒤에 설정된 임차권등기, 용인시·서울특별시은평구 압류 및 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 권리입니다. 다만 임차권등기의 접수일만 보고 임차인의 대항력까지 부정해서는 안 됩니다. 임창현은 말소기준일보다 앞선 2022.01.07에 전입하고 점유를 시작했습니다.
등기상 과거 권리도 구별해야 합니다. 2016.04.20 설정된 구리새마을금고 근저당권(채권최고액 1,436,400,000원)은 2016.12.30 이미 말소되었습니다. 2019.12.11 용인시 압류 역시 2020.05.13 해제되어 말소되었습니다. 신탁등기도 2022.01.07 말소되어 현재 매수인 인수 대상으로 보아서는 안 됩니다.
임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 · 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 · 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임창현 전유부분 전체 주거 · 임차권등기 |
235,000,000원 |
전입·점유 2022.01.07 확정 2021.11.28 배당요구 있음 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 확약 적용 0원 |
임대차계약일 2021.11.23 · 배당요구일 2024.01.15 · 임차권등기 접수일 2024.01.15. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로서 확약서를 제출한 기관이며, 별도의 실제 임차인이나 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
그러므로 임창현의 보증금 승계분에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 룰상 미배당액 36,628,000원은 확약을 적용하지 않았을 경우의 비교 금액이며, 확약 적용 후 매수인이 실제로 부담할 금액과 구별해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 적용 시 최근 거래보다 낮지만 큰 할인은 아니다
미소그랑쥬테(201동·202동)는 16세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 거래 비교대상 면적은 56.6㎡이며, 56.26㎡~56.6㎡의 실거래가 확인됩니다. 최근 거래를 우선하면 평균은 217,500,000원, 가장 최신 거래는 2026.05의 230,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 +1.8%로 표시되어 있어 하락 추세로 분류되지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.26㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 56.6㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 56.26㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 56.26㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 56.6㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.10 | 56.26㎡ | 5 | 224,000,000원 |
| 2021.09 | 56.6㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2021.08 | 56.6㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2021.06 | 56.26㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 214,555,555원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 217,500,000원 |
9건 전체 평균 214,555,555원은 2021년 거래가 다수 포함된 장기 평균입니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 평균 대비 최저가 비율 94.1%만을 근거로 삼지 않고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래를 우선해야 합니다.
확약 적용 실질취득액 202,000,000원은 최근 평균 217,500,000원의 92.9%이며, 최신 거래 230,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 집계 표본이 2건으로 제한적이고, 2025.04에는 유사 면적 4층 거래가 200,000,000원에 체결되었다는 점을 함께 봐야 합니다. 이번 401호의 내부 상태가 확인되지 않았으므로 가격 차이 전체를 투자수익으로 해석하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정 · 확약 적용 전 배당 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,628,000원 |
| 1. 임창현 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 268,324,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 약 1.8% 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 임차인 보증금 우선배당액과 주택도시보증공사의 신청채권 청구액은 서로 다른 표시 항목이며, 승계 보증금을 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당은 권리관계·세금·채권신고 및 확약의 처리에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 가격 판단을 바꾼다
이 사건의 중요한 특징은 확약을 적용하지 않는 인수형 계산과 확약을 적용한 매수인 실질취득액이 서로 다르다는 점입니다. 감정가 대비 100%·80%·64% 회차의 금액을 함께 비교하면 차이가 명확해집니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 보증금 부족분 | 확약 적용 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 202,000,000원 | 36,628,000원 | 0원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 161,600,000원 | 76,462,400원 | 0원 | 161,600,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 129,280,000원 | 108,329,920원 | 0원 | 129,280,000원 |
회차별 부족분은 집행비용을 반영한 기존 배당 시뮬레이션의 추정치입니다. 확약이 없다면 각 회차의 낙찰가와 부족분을 합한 부담액은 보증금 235,000,000원 부근에서 형성됩니다. 반면 해당 확약이 유효하면 표에 표시된 임창현 보증금 부족분에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 미래 회차는 유찰 시 가정일 뿐 실제 매각 일정이나 낙찰가격을 뜻하지 않습니다.
그러나 이 사건은 임차권 승계인의 확약이 제출되었으므로, 그 확약이 실제 매수인에게 유효하게 적용되는 한 유찰에 따른 낙찰가격 하락이 실질취득액 감소로 연결됩니다. 핵심은 유찰 횟수보다 확약의 유효성 및 입찰가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 상하동 지석역(에버라인) 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 다세대주택이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북측에서 포장도로에 접하며 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2016.04.11 사용승인된 철근콘크리트구조입니다. 승강기, 소화전, 급·배수, 위생, 난방 및 주차장 설비가 있으며, 해당 호실은 지상 9층 건물 중 4층입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,448,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역의 지정 대상·기간·적용 여부는 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 당시 거주인 부재와 출입 제한으로 내부조사를 완료하지 못해 내부구조·상태·호수 확인이 필요합니다.
- 환금성. 16세대 규모로 대단지에 비해 매매 표본이 제한적입니다. 확인된 거래 9건은 192,000,000원~235,000,000원에 분포하며, 최근 거래와 과거 거래 사이에 상당한 시차가 있습니다. 개별 매수자를 확보하는 데 필요한 기간과 실제 매각가격의 변동 가능성을 고려해야 합니다.
- 경매 거래 특성. 동일 건물군의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계되어 있습니다. 실제 낙찰가격이나 매각 성사 가능성을 확정할 수 있는 수치는 아니므로 시세 판단의 보조자료로만 사용하는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 및 최신 매각물건명세서. 2026.09.02 제출된 대항력 포기 확약서의 원문, 제출 주체의 권한, 잔존 보증금 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다. 입찰 시점에도 동일한 내용이 유지되는지가 핵심입니다.
- 임차권 승계 관계. 임창현의 임차보증금 235,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 관계를 확인하고, 이를 서로 다른 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 점유와 명도. 감정평가 당시 내부 출입이 제한되었으므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다. 보증금 반환채무가 해소되더라도 점유 이전 및 명도 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
- 조세·압류. 용인시와 서울특별시은평구 압류를 포함하여 실제 체납세액, 당해세, 배당순위 및 매각에 따른 말소 여부를 확인해야 합니다. 이미 말소된 과거 압류와 현존 압류를 구별해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약이 유효할 때에는 최저가 202,000,000원을 기준으로, 확약이 적용되지 않는 상황에는 보증금 부족분을 포함한 238,628,000원 수준의 시뮬레이션을 참고하여 시세를 비교해야 합니다.
- 실거래 표본 점검. 최근 평균 217,500,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선하되, 최근 표본 2건의 한계와 2025.04의 200,000,000원 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 내부상태·관리비. 실제 전유부분의 구조와 하자, 누수, 수리 필요성, 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 및 원본 대조. 입찰 당시 토지거래허가구역 규제의 적용대상 여부를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권 관련 서류 및 매각조건을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 존재하지만, 확약이 판단을 바꾼다”
이 물건의 가장 큰 변수는 감정가도, 유찰 횟수도 아닙니다. 임창현의 대항력 있는 보증금 235,000,000원과 그 권리를 승계한 주택도시보증공사의 포기 확약입니다. 일반적인 대항력 보증금 인수형이었다면 현재 최저가 202,000,000원에 낙찰되더라도 실질 부담이 238,628,000원 수준으로 계산되어 최근 거래 평균을 웃돌게 됩니다.
반대로 이 사건에서 확인되는 2026.09.02 확약이 명세서 기재대로 유효하게 적용되면, 해당 보증금 부족분에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 그 경우 최저가 기준 실질취득액은 202,000,000원으로, 최근 12개월 평균 217,500,000원의 92.9%가 됩니다. 최신 거래도 230,000,000원으로 확인되고 거래 추세는 +1.8%여서, 현재 숫자상 최근 거래 대비 가격 차이는 존재합니다.
그러나 16세대 소규모 다세대주택, 제한적인 최근 실거래, 내부 미조사, 확약의 적용범위 확인 필요성을 감안하면 가격 차이만으로 높은 매력도를 부여하기 어렵습니다. 특히 확약 밖의 다른 권리자가 확인되면 그 위험은 별도로 남습니다. 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 입찰 제한은 이 사건에서 확인된 조건으로 표시되지 않았으므로, 별도 권리로 단정하지 않습니다.
결론은 ‘확약 확인을 전제로 검토 가능한 B등급 물건’입니다. 임창현의 대항력만 보면 경계해야 하지만, 확약이 유효하면 주된 보증금 인수 위험은 해소됩니다. 다만 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 입찰을 서두르기보다는 확약서 원본·실제 점유·내부상태·조세채권을 먼저 확인한 뒤 실질취득가격 기준으로 응찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
