인천지방법원 2026타경31498. 부천시 원미구 중동의 센트럴파크푸르지오 102동 4104호, 전용 84.8951㎡ 아파트입니다. 2020.01.22 사용승인을 받은 49층 건물의 41층에 자리한 물건으로, 단지는 총 999세대입니다. 소유자는 전순용이며, 2020.04.17 소유권을 취득한 뒤 2020.04.24 인천수산업협동조합 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이번 임의경매도 바로 그 근저당권자가 신청했습니다.
등기부를 보면 전세권 680,000,000원, 위즈덤에셋대부주식회사 명의 후순위 근저당 2건, 지방자치단체 및 국민건강보험공단의 압류가 등장합니다. 금액만 보면 상당한 부담이 있는 물건처럼 보입니다. 하지만 채권 규모와 매수인이 실제로 인수하는 금액은 다른 개념입니다. 후순위 권리는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하고, 부족하게 배당받은 채권액이 모두 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
다만 전세권자 김종인이 실제 임차인으로도 확인되고, 임대차 보증금 및 확정일자에 관한 확인이 필요합니다. 또한 근저당권 채권최고액의 변경등기가 배당 추정에 충분히 반영됐는지 확인해야 합니다. 권리상 인수 추정은 0원이나, 배당액·점유관계·세금 관련 변수까지 모두 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1300 센트럴파크푸르지오 제102동 제41층 제4104호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 소향로 181 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8951㎡ · 지상 49층 중 41층 |
| 단지 / 사용승인 | 센트럴파크푸르지오 · 999세대 · 2020.01.22 |
| 소유자 | 전순용 (단독소유, 소유권이전 2020.04.17) |
| 감정가 / 최저가 | 1,400,000,000원 / 1,400,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 81,870,364원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.24 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 후순위 전세권 | 김종인 · 2020.05.11 설정 · 전세금 680,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (확인된 등기·임차관계 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 확인 기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 6.8억 전세권보다 앞선 근저당이 핵심
핵심은 2020.04.24입니다. 인천수산업협동조합의 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 김종인의 전세권과 위즈덤에셋대부주식회사의 근저당권, 압류 및 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
기존 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기와 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 이미 정리됐습니다. 국선희 명의의 2020.07.22 근저당권 120,000,000원은 2021.01.27 말소됐고, 2021.06.21 설정된 근저당권 500,000,000원도 2022.06.20 말소됐습니다. 부천시의 과거 압류 중 2020.10.08 설정분과 2024.07.31 설정분 역시 각각 2021.06.10, 2026.07.08 말소등기가 확인됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 임대차 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종인 | 2020.06.09 | 미상 | 미상 | 2026.08.27 접수 | 없음 | 미상 | 아님 |
김종인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 임대차 보증금은 확인되지 않았으며, 동일인 명의로 등기된 전세권의 전세금은 680,000,000원입니다. 전세권 금액과 임대차 보증금을 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다.
김종인의 전입일은 2020.06.09로 말소기준 근저당권 설정일보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 판단되지 않습니다. 다만 확정일자와 실제 임대차 보증금은 확인되지 않아, 임대차에 따른 우선변제권의 존재 및 범위는 별도 확인해야 합니다.
한편 김종인 명의의 전세권은 2020.05.11 등기됐으며, 등기상 전세금은 680,000,000원, 존속기간은 2020.04.17부터 2023.04.16까지입니다. 이 전세권 역시 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 예상배당에는 전세권 전세금 680,000,000원이 반영돼 있습니다. 전세권의 배당 순위와 임대차계약상 우선변제 여부를 구분해 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 14억은 최근 거래 평균의 108.5%
가격을 판단할 때는 과거 거래가 섞인 장기 평균보다 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 센트럴파크푸르지오 전용 약 85㎡의 최근 거래 12건은 2026년 8월부터 10월까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 1,289,833,333원이며, 최신 거래는 1,250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.9㎡ | 35 | 1,250,000,000원 |
| 2026.10 | 85.0㎡ | 8 | 1,340,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 5 | 1,365,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 23 | 1,420,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 37 | 1,300,000,000원 |
| 2026.09 | 84.83㎡ | 10 | 1,145,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 16 | 1,365,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 3 | 1,180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 9 | 1,175,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 46 | 1,378,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 47 | 1,360,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 31 | 1,200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,289,833,333원 |
실거래 최저는 1,145,000,000원, 최고는 1,420,000,000원입니다. 대상 물건은 41층이므로 층별 가격 차이를 고려할 필요가 있지만, 46층과 47층 거래도 각각 1,378,000,000원과 1,360,000,000원입니다. 따라서 고층이라는 이유만으로 신건 1,400,000,000원에 즉시 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
특히 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 108.5%입니다. 자료상 최신 거래 1,250,000,000원보다도 높습니다. 이는 최근 거래 수준보다 높은 가격에 입찰을 시작하는 구조라는 의미입니다. 가장 높은 거래 1,420,000,000원에 근접한다는 점도 신중하게 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,400,000,000원 가정)
현재 신건 최저가로 매각된다는 가정에서의 배당 추정입니다. 집행비용은 16,400,000원으로 반영됐으며, 근저당권·전세권의 배당 순서에 따라 매각대금이 배분됩니다. 전세권자 김종인의 등기상 전세금 680,000,000원은 예상배당에 포함됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 산정기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,400,000원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김종인 | 680,000,000원 | 680,000,000원 |
| 3. 근저당 · 위즈덤에셋대부(을구 6번) | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 4. 근저당 · 위즈덤에셋대부(을구 8번) | 260,000,000원 | 219,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 배당 합계 | 1,424,000,000원 | 1,383,600,000원 |
| 미배당 채권액 | — | 40,400,000원 |
집행비용 16,400,000원과 채권 배당 1,383,600,000원의 합계는 매각대금 1,400,000,000원입니다. 위 표는 후순위 근저당권의 최초 채권최고액 364,000,000원 및 260,000,000원을 적용한 산술적 추정입니다. 실제 채권최고액 변경등기, 확정채권액, 조세 배당 및 임대차 관련 권리에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,400,000,000원 | 1,383,600,000원 | 40,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,120,000,000원 | 1,106,400,000원 | 317,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 896,000,000원 | 884,640,000원 | 539,360,000원 | 0원 |
각 회차에서 미배당 채권액은 늘어나지만, 후순위 채권의 미배당이 그 자체로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 따라서 확인된 권리관계상 매수인 인수 추정액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 실제 취득에 필요한 매각대금 외 취득세, 관리비, 인도·명도 비용 등은 별도로 검토해야 합니다.
가격 관점에서는 1회 유찰 가정액 1,120,000,000원이 최근 실거래 평균보다 낮은 수준입니다. 다만 그 가격으로 실제 매각이 진행된다는 보장은 없고, 배당과 임차관계에 대한 확인도 별도로 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 중동 소재 부천시청 동측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 업무시설, 관공서, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 있습니다. 북서측 인근에는 지하철 7호선 부천시청역이 위치해 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 49층 건물의 41층 4104호입니다. 사용승인일은 2020.01.22이며, 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 단지 규모. 999세대 아파트로 전용 약 85㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래 비교자료가 존재한다는 점은 긍정적이나, 가격대의 편차가 커 환금성을 판단할 때 실제 거래가격을 우선해야 합니다.
- 도로. 토지는 4방향으로 외곽 공도와 접하며, 서측 및 북측 도로를 통해 단지 내 차량 출입이 가능합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지의 공시지가는 9,821,000원/㎡입니다.
- 허가구역 관련. 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다. 매각기일인 2026.11.03의 실제 적용 규제는 별도 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정자료상 공부와 별다른 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 세부 임대차관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 2026년 8~10월 전용 약 85㎡ 실거래는 1,145,000,000원부터 1,420,000,000원까지 분포합니다. 같은 면적이라도 층·향·상태·거래시점에 따라 가격 차이가 있으므로 41층의 실제 경쟁력은 현장 확인과 거래사례 비교가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.04.24 인천수산업협동조합의 을구 1번 근저당권을 기준으로 전세권, 근저당, 압류 및 경매개시결정등기의 소멸 범위를 다시 대조하세요.
- 김종인 임대차 원본 확인. 2020.06.09 전입, 2026.08.27 배당요구 내역을 기준으로 임대차 보증금, 확정일자, 실제 점유 상태와 매각물건명세서상 인수사항을 확인해야 합니다.
- 전세권과 임대차채권 구분. 김종인 명의 전세권 680,000,000원과 실제 임대차 보증금이 어떤 관계인지 확인하고, 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
- 후순위 근저당 변경등기. 위즈덤에셋대부주식회사의 을구 6번 채권최고액 420,000,000원 및 을구 8번 채권최고액 300,000,000원 변경사항을 배당 계산에 반영해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 부천시와 국민건강보험공단 압류, 체납 조세의 우선 배당 가능성, 현재 압류 해제 여부를 확인하세요. 예상배당표상 후순위 미배당액은 확정값이 아닙니다.
- 입찰가 상한 점검. 신건 1,400,000,000원은 최근 12개월 평균 1,289,833,333원과 최신 거래 1,250,000,000원보다 높습니다. 41층이라는 개별 조건을 반영하더라도 매수 목적과 예상 처분가격에 맞춰 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 1,120,000,000원, 2회 유찰 가정 896,000,000원에 대한 자금·수익성 검토는 가능하지만 실제 유찰 여부와 일정은 별도 확인해야 합니다.
- 현장·점유 확인. 실제 거주자, 주택 내부 상태, 관리비 체납, 공용부분 비용, 시설 하자, 고층 특성 및 인도·명도 절차를 확인하세요.
- 매각공고·원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 14억은 비쌀 수 있다”
이 물건은 등기부에 전세권 680,000,000원과 여러 근저당·압류가 등장해 복잡해 보이지만, 말소기준권리와 실제 전입일을 비교하면 중요한 방향은 분명해집니다. 2020.04.24 근저당이 기준이고, 김종인의 전세권과 전입은 모두 후순위입니다. 따라서 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 후순위 전세권이 소멸한다는 이유로 현재 신건 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다. 1,400,000,000원은 최근 12개월 평균 1,289,833,333원의 108.5%이고, 최신 거래 1,250,000,000원보다도 높습니다. 권리상 부담이 비교적 명확해도 매입가격이 높으면 투자 수익성이 악화될 수 있습니다.
여기에 실제 임차인 김종인의 임대차 보증금·확정일자 확인, 후순위 근저당 변경등기에 따른 배당 재검토, 조세·압류 및 점유 상태 확인이라는 과제도 남아 있습니다. 신건 가격에는 충분한 안전마진이 확인되지 않으며, 권리관계의 최종 검증과 최근 거래가격을 고려한 보수적인 응찰 판단이 필요합니다.
결론은 ‘권리상 인수 0원 추정, 가격은 신건 기준 불리’입니다. 좋은 입지의 아파트라는 점과 별개로, 현재 최저가가 최근 실거래 수준보다 높다는 사실이 이 사건의 핵심입니다.
