* 2026.09.02. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 유효하고 해당 임차권에 적용된다는 전제입니다. 세금·취득부대비용·명도비용 등은 실질취득 기준금액에 포함하지 않았습니다. 확약이 적용되지 않는 경우 배당 부족분의 인수 위험이 남습니다.

수원지방법원 2026타경52256. 경기도 화성시 동탄구 여울동의 동탄역리코빌 8층 809호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 108,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주동숙이며 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 신청채권자의 청구금액은 127,838,346원입니다.

등기상 가장 먼저 눈여겨볼 부분은 2023.09.26. 설정된 부산축산업협동조합의 가압류입니다. 이것이 말소기준권리입니다. 그런데 주택임차권자 이수현의 전입일은 2022.09.13., 확정일자는 2022.08.16.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2024년에 이루어졌더라도, 임차인의 선행 전입과 점유에 따른 대항력 문제를 무시할 수 없습니다.

여기에 결론을 바꾸는 서류가 등장합니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서입니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금 인수가 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 묶이지만, 이 사건은 확약이 유효하게 적용되면 해당 인수액이 실질적으로 해소됩니다. 따라서 권리의 핵심은 확약의 효력과 범위, 가격의 핵심은 동탄역리코빌의 실제 거래 시세입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

말소기준권리는 2023.09.26. 갑구 5번 가압류입니다. 이 가압류와 후순위 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 수협은행의 채권최고액 100,200,000원 근저당권은 2017.07.27. 말소되었고, 부산축산업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당권도 2022.12.20. 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 근저당권들을 현재 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

반면 이수현의 주택임차권은 다릅니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리보다 뒤에 이루어졌지만, 전입·점유개시가 2022.09.13.로 선행하고 확정일자도 갖추고 있습니다. 배당을 받더라도 보증금 전액이 변제되지 않으면, 원칙적으로 부족분에 대한 매수인 인수 여부를 검토해야 하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.2억과 대항력 포기 확약

실제 확인되는 임차인은 이수현 1명입니다. 주택도시보증공사는 이수현의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로, 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 임차보증금도 120,000,000원 한 건으로 판단합니다.

등기부 을구 5-2번과 5-3번은 을구 5번 임차권의 계약일자를 경정하는 기록입니다. 특히 5-3번에는 2022.08.11.과 2023.09.20.의 임대차계약일자가 기재되어 있습니다. 이는 별도 임차보증금이 추가되었다는 의미로 볼 수 없으며, 같은 임차권의 정정 기록입니다. 다만 경정 이력과 실제 점유관계는 원본으로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

집행비용 2,312,000원과 임차인 배당 105,688,000원으로 매각대금 108,000,000원을 모두 배분하는 추정표입니다. 임차인 미배당 14,312,000원은 확약 적용 시 매수인에게 실질 인수되지 않는 것으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 있을 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 구분해야 한다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 때는 낙찰가가 낮아진다고 실질취득비용이 같은 비율로 내려가지는 않습니다. 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있기 때문입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 그 구조가 달라지는 사례입니다.

확약을 적용하지 않으면 신건의 낙찰가 108,000,000원과 미배당 인수액 14,312,000원을 합한 금액은 122,312,000원입니다. 1회 유찰 가정에서는 86,400,000원과 35,555,200원을 합한 121,955,200원, 2회 유찰 가정에서는 69,120,000원과 52,524,160원을 합한 121,644,160원입니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 실질취득금액은 대략 보증금 1.2억 수준에 머무는 인수형 구조입니다.

하지만 2026.09.02. 확약이 유효하게 적용된다면 각 회차에서 해당 보증금 인수액은 실질적으로 0원이므로, 낙찰대금 기준 취득금액은 각각 108,000,000원, 86,400,000원, 69,120,000원입니다. 이는 취득세·등기비·기타 부대비용을 제외한 비교입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 동탄구 여울동 소재 동탄구청 북측 인근에 있으며, 주변에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 동탄역과 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 8층 809호이며 오피스텔로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방·승강기 및 지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지 및 접도. 장방형 토지의 근린생활시설 및 업무시설 건물 부지이며, 건물 동측이 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))에 해당하며, 성장관리권역과 택지개발지구에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 9,585,000원/㎡, 토지면적 1,462㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지면적은 개별 호실의 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 동탄역과 근린생활시설 등 주변 입지 여건은 확인되지만, 실제 거래 빈도와 가격 추세가 확인되지 않아 오피스텔의 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원본. 2026.09.02. 제출된 주택도시보증공사의 확약서 내용, 대상 임차권, 잔존 보증금 반환청구권 포기 범위 및 임차권등기 말소 동의를 반드시 확인하세요.
• 임차권 경정 이력. 을구 5번과 5-2·5-3번 경정 기록의 계약일자 및 최종 등기내용을 대조하세요. 경정 기록을 새로운 독립 임차권으로 중복 계산하지 않도록 유의해야 합니다.
• 보증기관 승계. 이수현과 주택도시보증공사를 각각 보증금 120,000,000원을 가진 별도 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 이수현 1명으로 파악되며 주택도시보증공사는 승계인으로 기재되어 있습니다.
• 다른 점유관계. 확약은 해당 임차권에 관한 것이므로 현장에 별도 점유자 또는 별개 임대차가 있는지 확인해야 합니다. 확약 밖의 권리 위험은 별도로 판단해야 합니다.
• 실거래 비교. 동탄역리코빌의 유사 면적·층·이용상태 거래를 조사하고 최근 거래가격을 기준으로 입찰가 상한을 정해야 합니다. 감정가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 배당표 검증. 신건 매각가 기준 집행비용 2,312,000원, 임차인 예상배당 105,688,000원, 미배당 14,312,000원은 추정치입니다. 당해세·우선변제 순위 등 실제 배당변수를 확인하세요.
• 명도와 관리비. 임차권등기 말소 동의와 현실적인 점유 해소는 별개입니다. 점유 상태, 인도 절차 및 체납 관리비를 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서와 법원 매각조건을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

동탄역리코빌 809호의 권리분석은 이수현의 대항력 있는 120,000,000원 보증금에서 출발해야 합니다. 최저매각가 108,000,000원보다 보증금이 크기 때문에, 확약이 없는 일반적인 경매라면 매수인이 부족분을 인수할 가능성이 있는 물건입니다.

그러나 이 사건에서는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.09.02. 제출되었습니다. 해당 확약이 유효하고 정상적으로 적용된다면 임차보증금의 실질 인수액은 0원*입니다. 이 점은 신건 및 유찰 시나리오의 실질취득 판단에 동일하게 반영되어야 합니다.

다만 권리 위험이 완화되었다고 가격 경쟁력이 입증된 것은 아닙니다. 최근 실거래 시세를 확인할 수 없는 오피스텔이라는 점, 확약 원문과 임차권 경정 이력의 검증이 필요하다는 점, 그리고 실제 점유·명도 상태를 확인해야 한다는 점에서 신중한 평가가 요구됩니다.

결론은 조건부 권리 부담 완화, 가격 판단 보류. 확약의 효력과 범위가 원본으로 확인되고, 인근 실제 거래가격과 비교해 입찰가의 합리성이 검증될 때 투자 판단이 가능합니다.