인천지방법원 2026타경31543. 경기도 부천시 소사구 괴안동의 금산하이빌 비동 201호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트조 지상 4층 건물의 2층에 있는 다세대주택으로, 현재 소유자는 조정민입니다. 감정가는 145,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 사건의 신청채권자는 김은지이며 청구금액은 137,750,000원입니다.

그런데 등기부를 보면 김은지는 단순 채권자가 아닙니다. 2019년부터 점유·전입한 것으로 기재된 임차인이자 2025년에 주택임차권등기를 마친 권리자이기도 합니다. 2026년 경매개시결정보다 먼저 성립한 임차인의 대항력과 우선변제권이 핵심입니다. 따라서 이 사건은 단순히 경매개시결정만 말소되는 물건으로 해석할 수 없으며, 임차보증금의 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인하는 것이 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다

경매개시결정은 2026.06.29에 등기되었습니다. 반면 김은지는 2019.11.15 점유개시, 2019.11.18 주민등록을 마친 것으로 기재돼 있습니다. 확정일자도 최초 계약에 대해 2019.10.04에 부여됐고, 이후 계약 변경에 따른 확정일자가 추가돼 있습니다. 임차권등기는 2025.10.14에 이루어졌습니다.

따라서 경매개시결정보다 임차권의 기초가 되는 점유·전입이 앞서며, 제공된 권리판정에서도 대항력 있음으로 분류됩니다. 임차권등기가 경매개시결정 이전에 존재하기 때문에 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구도 확인되므로 실제 배당 순위와 보증금 충당 관계를 함께 보아야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 세 금액을 합산하면 안 된다

등기부에 나타나는 125,000,000원, 131,250,000원, 124,600,000원은 서로 다른 임차인들의 보증금이 아닙니다. 동일한 임차인 김은지의 계약 변경 이력에 따른 금액이므로 합산하지 않습니다. 최종 계약서상 금액은 124,600,000원으로 기재돼 있지만, 실제 반환채무의 범위와 증감액에 대한 우선변제 순위는 계약서·확정일자·배당요구서 원본을 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 72.5%라는 숫자의 함정

금산하이빌B동의 거래 참고자료에는 200,000,000원의 실거래가가 나타납니다. 이를 최저가 145,000,000원과 비교하면 비율은 72.5%입니다. 숫자만 보면 시세보다 저렴해 보이지만, 이 비교는 투자 판단의 기준으로 쓰기에 부적절합니다.

참고 거래는 전용 54.2㎡인 반면 경매 대상은 45.31㎡입니다. 면적이 일치하지 않을 뿐 아니라 실거래 시점도 2022년 8월로 오래됐습니다. 거래 표본은 1건이고, 최근 시장의 상승·하락 추세를 판단할 수 있는 동일면적 거래 자료도 충분하지 않습니다.

특히 유찰 후 입찰에서는 낙찰가가 아니라 인수 보증금을 포함한 실질취득금액을 현재 시세와 비교해야 합니다. 최종 기재 보증금 124,600,000원을 전액 기준으로 하는 대항력 인수형이라면, 낙찰가가 이보다 낮아질수록 미배당 보증금이 증가하여 실질취득 부담은 보증금 수준으로 수렴합니다. 집행비용과 선순위 배당 등에 따라 실제 부담이 더 커질 수도 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

위 표는 제공된 신건 매각가 기준의 단순 배당 추정 결과입니다. 김은지의 신청채권 전액 배당과 소유자 잔여금 4,420,000원을 전제하였으며, 임차보증금 반환채권과 신청채권 사이의 동일성, 근저당 변경등기의 실제 효력, 당해세·최우선변제 등을 별도로 확정한 배당표는 아닙니다. 따라서 표시된 잔여금과 매수인 인수액 0원은 최종 확정액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 떨어지는 것은 낙찰가뿐인가

유찰 시나리오에서 주의할 점은 청구액 미배당금과 매수인 인수 보증금이 반드시 같은 것은 아니라는 사실입니다. 김은지의 청구금액 137,750,000원에는 최종 기재 임차보증금 124,600,000원과 다른 금액이 포함되어 있을 수 있습니다. 그 차액의 법적 성격에 따라 매수인에게 승계되는 금액도 달라집니다.

다만 1회 유찰 최저가 116,000,000원과 2회 유찰 최저가 92,800,000원은 모두 최종 기재 보증금 124,600,000원보다 낮습니다. 이 경우 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 남은 반환채무가 매수인에게 승계될 위험이 있습니다. 낙찰가가 저렴해졌다는 이유만으로 실질취득가가 함께 내려간다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천 부안초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·상가점포가 혼재하는 지역입니다. 주거지역의 생활 편의시설 접근성을 검토할 수 있는 입지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 노폭 약 6m의 도로에 접하며, 감정평가상 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2002.08.31 준공된 지상 4층 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트·외장타일·페인팅 등으로 마감됐고 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 단지 규모. 금산하이빌B동은 11세대입니다. 거래 자료가 제한적인 소규모 다세대주택이므로 대단지 아파트처럼 실거래 평균만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 학교 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 2,040,000원/㎡입니다.
• 임대주택. 2021.11.09 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 등에 관한 법률상 사항이 기재돼 있으므로 매각 시 등록 상태와 그에 따른 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 현장조사 당시 이해관계인 협조 부족으로 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장 현황도면과 외관 및 주변 탐문을 바탕으로 평가돼 있어 내부 상태·수리비 위험은 별도 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 원본 확인. 김은지의 2019년·2021년·2023년 계약과 보증금 변경 과정, 최종 반환채무액 및 각 확정일자의 적용 범위를 확인합니다.
• 신청채권의 구성 확인. 경매 청구금액 137,750,000원과 임차보증금 124,600,000원의 차이를 확인하고 동일 채권의 변제·소멸 관계를 검토합니다.
• 배당요구 및 배당 순위. 임차권등기와 배당요구의 효력, 우선변제 범위, 집행비용·세금·근저당의 선순위 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당 말소사항 확인. 부천농업협동조합 근저당의 원설정·변경·말소등기를 연결해 현재 유효한 담보권이 남는지 확인합니다.
• 유찰 시 실질취득액 재산정. 116,000,000원 또는 92,800,000원에 낙찰받는 경우, 보증금 미배당 잔액을 포함한 총취득 부담을 다시 계산합니다. 단순 낙찰가만으로 입찰가를 결정하지 않습니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태, 보증금 반환 여부, 명도 협의 및 인도 가능성을 확인합니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 유지 여부와 법률상 의무의 존속·말소 처리 등을 관할 기관 및 관련 서류로 확인합니다.
• 내부 상태·관리비. 내부구조 미확인에 따른 수리비, 설비 상태, 공용부분 관리비 체납 등을 입찰 전에 점검합니다.
• 시세 재조사. 전용 45.31㎡와 유사한 최근 거래를 확보해 보증금 인수액까지 반영한 실질취득가와 비교합니다. 2022년의 54.2㎡ 거래를 직접적인 현재 시세로 사용하지 않습니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 임차권 인수 여부, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 특별매각조건 및 기일 변경 여부를 최종 확인합니다.

맺으며 — “1.45억이 전부가 아니다”

부천 금산하이빌 비동 201호의 핵심은 최저가보다 대항력 임차인 김은지의 보증금 처리에 있습니다. 신청채권자와 임차인이 동일하고, 청구금액은 137,750,000원, 최종 기재 보증금은 124,600,000원입니다. 단순 배당표에서는 신건 기준 전액 배당과 인수 0원이 계산되지만, 실제 배당이 보증금 반환채무를 모두 소멸시키는지 검증해야 합니다.

유찰 시 최저가는 116,000,000원, 92,800,000원으로 내려가지만, 그 가격은 최종 기재 보증금보다 낮습니다. 대항력에 따른 미배당 보증금 인수가 발생하면 낙찰가 인하 효과가 실제 취득 부담의 감소로 이어지지 않을 수 있습니다. 시세 역시 2022년 타면적 거래 한 건만으로 판단하기 어려워, 외형상 할인율을 근거로 높은 투자등급을 부여할 수 없습니다.

따라서 이 사건의 결론은 “신건 배당 가능성은 있으나 인수액 확정 전 입찰 보류”입니다. 우선 확인할 것은 김은지의 실제 보증금 반환채권, 경매 청구채권과의 관계, 선순위 근저당의 효력 및 최종 배당 순위입니다. 이 조건이 정리되고 동일 면적의 현재 시세가 확보돼야 비로소 합리적인 입찰 상한을 판단할 수 있습니다.