* 주택도시보증공사의 2026.09.02. 확약서에 따른 해당 임차권의 실질 인수액입니다. 확약이 없다면 1회 유찰 시 30,648,000원, 2회 유찰 시 56,678,400원의 인수액이 산정됩니다. 확약의 적용 범위와 효력, 실제 임차권등기 말소는 입찰 전에 확인해야 합니다.
수원지방법원 2026타경52302. 화성시 만세구 우정읍 화산리의 엠팰리스 에이동 303호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 165,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에서 눈에 띄는 것은 2024년 7월 31일 설정된 김경훈의 주택임차권입니다. 임차보증금은 160,000,000원으로 최저가와 상당히 근접합니다.
이 임차권은 2022년 7월 1일 전입신고와 확정일자를 갖추고, 2026년 5월 22일의 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다. 따라서 대항력이 있는 선순위 임차권으로 보아야 합니다. 단순히 경매개시결정이 말소기준권리라는 이유만으로, 먼저 성립한 임차권까지 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차권자 김경훈의 승계인인 주택도시보증공사가, 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약서가 실제 인수 위험을 판단하는 핵심 서류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경52302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 4-3 엠팰리스 에이동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 기아자동차로 703-12 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 중 3층 303호 |
| 설비 | 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 |
| 소유자 | 고승현 (단독소유) |
| 감정가 | 165,000,000원 |
| 최저매각가 | 165,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 169,312,473원 |
| 매각기일 | 2026.11.03. |
| 말소기준권리 | 2026.05.22. 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 김경훈 · 임차보증금 160,000,000원 · 을구 1번 |
| 확약서 | 2026.09.02. 주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기상 소유자는 고승현입니다. 2020년 소유권보존과 신탁등기를 거쳤으나, 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2022년 6월 30일 말소됐습니다. 이후 김경훈의 주택임차권이 등기됐으며, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행 중입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경훈 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
160,000,000원 | 2022.07.01. 2022.07.01. |
있음 | 있음 배당요구 |
HUG 승계 실질 인수 0원* |
김경훈은 등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다. 주택도시보증공사는 해당 임차권자의 승계인으로서, 별도 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 실제 임차인 1명, 임차보증금 합계 160,000,000원입니다.
여기서 구분할 점이 있습니다. 대항력 자체가 없었던 것이 아닙니다. 본래 선순위 임차권으로서 인수 위험이 존재하지만, 그 권리를 승계한 주택도시보증공사의 확약으로 잔존 보증금 반환청구 위험이 해소되는 구조입니다. 임차권등기가 실제로 말소됐다는 뜻은 아니므로, 확약의 효력과 말소 절차를 별도로 확인해야 합니다.
또한 확약은 김경훈의 승계 임차권에만 적용됩니다. 이 확약으로 다른 임차인이나 별도 점유자의 권리까지 포기되는 것은 아닙니다. 따라서 현장에 다른 점유자나 별도 임차관계가 확인된다면, 그 권리의 대항력·보증금·인수 위험은 독립적으로 다시 분석해야 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 관계
신건 최저가는 165,000,000원으로 임차보증금 160,000,000원보다 높습니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 전액을 배당하는 것으로 계산돼 있습니다. 그러나 유찰되면 상황이 달라집니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형 사건이라면 매각대금이 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수 위험이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 165,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 132,000,000원 | 30,648,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 105,600,000원 | 56,678,400원 | 0원* |
④ 가격 판단 — 권리 해소와 시세 할인은 다릅니다
이 물건의 감정가는 165,000,000원이며, 현재 최저매각가 역시 동일합니다. 다만 최근 실거래가와 인근 유사 다세대주택의 거래 수준을 확인하지 못한 상태에서, 감정가를 적정 시세로 간주하거나 유찰가를 곧바로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 대단지 아파트가 아니라 우정읍 화산리 소재 다세대주택입니다. 동일 건물 또는 인근 유사 건물의 거래사례, 개별 호실의 상태, 주변 매수 수요를 함께 확인해야 합니다. 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 그것만으로 가격 메리트가 확보됐다고 결론 내릴 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,110,000원 |
| 1. 임차보증금 · 김경훈 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 169,312,473원 | 1,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 165,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,110,000원, 임차보증금 배당 160,000,000원, 신청채권자 배당 1,890,000원으로 구성되며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
제시된 시뮬레이션상 신청채권자의 청구금액은 169,312,473원, 예상배당액은 1,890,000원, 미배당액은 167,422,473원입니다. 다만 이 미배당액 전체가 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 신청채권의 미배당과 매수인에게 승계되는 임차보증금은 별도 개념이며, 본건은 제출된 확약서로 김경훈 임차권의 매수인 인수를 실질 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리, 봉화교차로 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 외장석 등으로 마감됐으며 새시창호, 위생·급배수, 난방 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 다세대주택 건부지이며 남측으로 세로가 접합니다. 소재지 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 216,700원/㎡입니다. 이는 해당 부동산의 개별 호실 거래 시세를 뜻하지 않습니다.
- 규제. 성장관리권역과 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재에는 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.가 표시돼 있으므로, 매각 당시 실제 규제 적용 여부는 최신 자료로 재확인해야 합니다.
- 건축물. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 현장 상태 및 건축물대장과의 대조는 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택이고 주변에 농경지와 근린생활시설이 혼재합니다. 실거래 사례와 실수요 규모가 확인되기 전에는 아파트 수준의 환금성을 기대하거나 신속한 재매각을 전제로 수익성을 산정하지 않는 것이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.02. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 원문을 확인하고, 매수인에 대한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 본건에 적용되는지 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 최종 명세서에 확약 내용과 인수 조건이 어떻게 기재돼 있는지 확인해야 합니다. 확약이 효력을 갖추지 못하면 선순위 임차보증금의 인수 위험이 다시 문제가 됩니다.
- 임차권 승계 관계. 김경훈의 임차보증금 160,000,000원과 주택도시보증공사의 청구채권 169,312,473원 사이의 대위변제·승계 관계를 확인하고 중복채권으로 계산하지 않아야 합니다.
- 임차권등기 말소. 현재 등기상 임차권이 존재하므로, 확약에 따른 말소 협조와 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 실점유 상태는 별개입니다. 김경훈 또는 다른 점유자의 실제 점유 여부를 확인하고 인도·명도에 필요한 비용과 절차를 검토해야 합니다.
- 추가 임차관계. 확약은 김경훈의 승계 임차권에만 적용됩니다. 별도 임차인이나 점유자가 발견되면 그 권리의 대항력과 인수 여부를 별도로 분석해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 같은 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가, 개별 호실 상태, 거래 빈도를 조사해야 합니다. 최저가나 유찰 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 관리비 및 취득비용. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 확인해야 합니다. 보증금 인수액 0원은 부대비용까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 규제·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 최신 토지이용규제를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약으로 인수는 0원”
이 물건의 핵심은 160,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이므로, 확약이 없었다면 유찰 후 낮아진 낙찰가만 보고 응찰하기 위험한 사건입니다. 실제로 1회 유찰 시 30,648,000원, 2회 유찰 시 56,678,400원의 미배당 인수 위험이 시뮬레이션에 나타납니다.
그러나 2026.09.02. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*이며, 매수인의 실질취득액은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 다만 확약 밖의 별도 임차권이나 점유 위험까지 면제되는 것은 아닙니다.
가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 165,000,000원이 실제 시장 시세보다 유리한지 검증할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 다세대주택의 환금성과 주변 거래 수준을 확인하지 않고 확약서만을 근거로 고평가해서는 안 됩니다.
결론은 권리상 조건부 긍정, 가격 판단 보류입니다. 확약의 법적 효력과 말소 절차를 먼저 확인하고, 실제 점유관계와 최근 실거래 시세를 검증한 뒤 적정 입찰가를 판단하는 것이 바람직합니다.
