수원지방법원 2026타경52352. 광교엘포트아이파크 13층 비1311호, 감정평가상 주거용으로 조사된 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이지영 씨이며, 2021.03.15. 거래가액 169,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 카드사·보증기관 등의 가압류와 국가·지방자치단체 등의 압류가 잇따랐고, 주택도시보증공사가 2026.05.28. 강제경매를 신청했습니다.

이 물건에서 가장 중요한 인물은 소유자보다 임차인 윤아람입니다. 윤아람의 주민등록일과 점유개시일은 2022.09.15.로, 말소기준권리인 2023.12.05. 하나카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 보증금 180,000,000원에 대해 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다.

일반적으로 이런 임차인이 보증금을 배당으로 전액 돌려받지 못하면 잔액 인수가 문제 됩니다. 그러나 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.09.02. 제출한 대항력 포기 확약서입니다. 이 확약은 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 포함하므로, 명시된 효력이 유지된다면 매수인의 보증금 인수 부담은 실질 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소

권리 흐름의 기준점은 2023.12.05. 하나카드 가압류입니다. 기존 우리은행 근저당권은 2020.12.08. 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 하나카드 가압류 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 등기상 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 권리는 단순히 후순위 임차권등기라는 이유만으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인에게는 최초 및 변경 임대차의 확정일자 기록이 모두 존재합니다. 따라서 확정일자가 없다고 단정할 수 없습니다. 다만 실제 우선변제 순위와 배당 가능액은 임대차의 연속성, 배당요구, 조세채권 및 배당절차를 종합하여 확인해야 합니다. 아래 예상배당에서 임차인 배당액을 0원으로 처리한 것은 해당 시뮬레이션의 가정이지, 법률상 우선변제권 부존재가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

확약이 없다면 대항력 있는 보증금 180,000,000원 중 실제 배당되지 않은 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 예상배당에서는 원시상 인수금 180,000,000원을 표시하지만, 해당 확약 적용 시 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.

② 가격 판단 — 확약 후 실질취득가가 기준이다

현재 회차의 최저매각가는 191,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 보증금 반환청구권 포기 확약이 유효하게 적용되면 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원이므로, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 191,000,000원입니다. 취득 관련 세금, 명도 및 기타 부대비용은 별도입니다.

반대로 확약이 없다면 낙찰가격만으로 취득원가를 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 더해야 하며, 특히 낙찰가격이 보증금보다 낮아지는 회차에서는 배당과 인수액의 상호관계 때문에 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이번 사건은 그 인수 위험을 해소하는 확약이 있다는 점에서 다릅니다.

회차별 실질취득 시나리오

각 회차의 실질취득액은 해당 가격에 낙찰되고 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다. 미래 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 보장하지 않습니다. 매각 부대비용은 제외했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)

예상배당 계산에서는 집행비용 3,474,000원을 우선 반영하고, 채권자 배당액을 187,526,000원으로 산정했습니다. 원 계산상 미배당 총액은 238,287,177원입니다. 그러나 서울보증보험 가압류의 변경등기를 별도 채권처럼 중복 산정한 문제가 있어 이 배당표는 실제 법원 배당금액을 예측하는 확정 자료로 사용할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 쇼핑몰, 업무용 빌딩 및 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 상업적 성숙도는 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 광교엘포트아이파크까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스 정류장과 신분당선 광교중앙역이 있어 대중교통 사정도 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 외 1의 지하 8층, 지상 20층 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 엘리베이터, 화재탐지·소화전 및 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.
• 용도. 감정평가에서 주거용으로 조사된 오피스텔입니다. 일반 공동주택인 아파트와 동일한 용도로 전제해서는 안 되며, 임대 활용성과 거래 비교도 오피스텔 기준으로 검토해야 합니다.
• 도로. 남동측 약 40m, 북동측 약 20m, 북서측 약 15m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 등고평탄한 가로장방형이며 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
• 토지이용계획. 중심상업지역, 광교지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 및 도시교통정비지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 지정 대상 용도와 본건 오피스텔의 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지관리 수준은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 광교중앙역 및 경기도청 인근 입지와 주변 상업시설은 입지상 장점입니다. 그러나 신건 가격이 최근 오피스텔 거래 수준보다 유리한지 검증되지 않았으므로 입지 여건만으로 환금성이나 가격 메리트를 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원본 확인. 2026.09.02. 제출된 확약서의 주체, 적용 보증금, 잔존 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 동의, 조건 및 철회 가능성 등을 확인해야 합니다. 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다.
• 매각물건명세서 최신본 재확인. 매각기일 2026.11.03. 전 최신 명세서에 확약 내용이 그대로 반영되어 있는지, 매수인이 인수할 권리 관련 기재가 변경되지 않았는지 확인해야 합니다.
• 임차인의 우선변제 관계 검증. 윤아람의 2022.08.16. 최초 확정일자, 2023.08.24. 변경 확정일자와 배당요구 신고 내용을 원본으로 대조해야 합니다. 우선변제권의 행사 여부와 배당액은 별도 판단이 필요합니다.
• 보증기관 승계 중복 방지. 윤아람과 주택도시보증공사를 각각 별도 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 공사는 해당 임대차보증금 채권의 승계인입니다.
• 압류 및 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류의 채권액 및 교부청구 내역을 점검해야 합니다. 매각 소멸 여부와 별도로 배당금에 영향을 줄 수 있습니다.
• 서울보증보험 가압류 정정. 갑구 8번의 98,315,822원과 8-1번 변경 후 81,636,380원을 별개의 채권으로 합산하지 말고 실제 유효 채권액을 확정한 뒤 배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자와 인도 상태까지 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자, 퇴거 여부, 인도 협의 및 명도비용을 조사해야 합니다.
• 오피스텔 관리비. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 관리단 청구내역 및 관리 상태를 점검해야 합니다.
• 시세 확인 후 입찰가격 설정. 동일 건물·유사 면적·층수의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 우선 비교하고, 최근 하락 여부까지 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 결정, 대항력 포기 확약서 및 조세채권 관련 내역을 입찰 전에 다시 검증해야 합니다.

맺으며 — “대항력은 있다. 하지만 인수는 별개다”

광교엘포트아이파크 비1311호의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 보증금 180,000,000원이고, 가장 중요한 문서는 2026.09.02. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서입니다.

윤아람은 말소기준권리 이전에 주민등록과 점유개시 기록을 갖춘 대항력 임차인입니다. 임차권등기가 후순위라는 이유로 인수 위험을 무시해서는 안 됩니다. 다만 보증금 반환청구권을 승계한 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 만큼, 확약의 효력이 확인된다면 매수인의 해당 보증금 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 지금 191,000,000원에 응찰할 가격상 이유까지 확정되는 것은 아닙니다. 현재 최저가와 감정가가 동일한 신건이며, 최근 실거래 수준과의 비교가 선행되어야 합니다. 압류 6건과 조세채권, 서울보증보험 변경 가압류의 중복계상 문제도 실제 배당을 해석할 때 주의해야 합니다.

결론은 ‘주요 보증금 인수 위험은 확약으로 해소, 가격 판단은 보류’입니다. 확약서와 매각물건명세서 원본의 일치, 점유관계 및 실제 배당순위를 확인한 뒤 최근 오피스텔 실거래가격을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.