수원지방법원 2026타경53065. 화성시 동탄구 반송동 삼성스마트쉐르빌 13층 1303호에 대한 강제경매입니다. 물건은 건축물대장상 업무시설로 이용 중인 오피스텔이며, 감정가와 최저매각가가 모두 153,000,000원인 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 149,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 기재된 임차보증금입니다. 임차인 박재형의 보증금은 149,000,000원이고, 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 통상 이 같은 임차인의 보증금이 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 매수인에게 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것입니다. 따라서 확약이 적용되는 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 이 확약은 해당 임차권에 대한 것이므로 다른 독립적인 임차권까지 자동으로 해소하는 효력으로 확대해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경53065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 13층 1303호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 노작로 207 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설 |
| 건물 규모 | 지하 1층 / 지상 26층 중 13층 1303호 |
| 사용승인일 | 2012.12.14 |
| 소유자 | 장영석 (2022.12.01 소유권이전 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
등기상 말소기준권리로 지정된 것은 2023.11.27 동화성세무서장 관련 압류입니다. 이전에 설정되었던 우리은행 근저당권은 2018.03.19 이미 말소되었습니다. 이후 강제경매개시결정과 대전광역시 서구의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 149,000,000원의 처리
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박재형 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) |
전입 2023.02.15 확정 2023.01.11 |
149,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 확약 반영 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 박재형 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.01.11 |
| 전입신고일 | 2023.02.15 |
| 점유개시일 | 2023.02.15 |
| 확정일자 | 2023.01.11 |
| 보증금 | 149,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.04.03 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 · 주택임차권자 승계인 |
| 확약서 제출 | 2026.09.02 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 적용) |
따라서 해당 임차보증금에 대한 매수인 실질 부담은 0원입니다. 단, 실제 입찰 시에는 확약서 원본의 적용 대상, 제출 주체의 승계 범위 및 말소 이행 조건을 반드시 대조해야 합니다.
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 점유 임차인이 아니라 기존 임차권과 관련된 보증기관 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 박재형의 보증금 149,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 149,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 승계채권이 원 임차보증금 채권과 어느 범위에서 동일한지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 박재형 보증금(우선변제) | 149,000,000원 | 149,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 149,000,000원 | 1,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 153,000,000원을 기준으로 한 배당 추정치입니다. 집행비용 2,942,000원, 임차보증금 명목 149,000,000원, 신청채권자 배당 명목 1,058,000원으로 계산되어 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정으로 실제 배당과 다를 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금보다 낮아져도 확약이 핵심
이 사건의 임차보증금은 149,000,000원입니다. 만약 대항력 포기 확약이 없다면 매각대금이 낮아질수록 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 가능성이 커지는 구조입니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 단순히 최저매각가가 낮다는 이유로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 자동 인수 추정 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 153,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 122,400,000원 | 29,113,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 97,920,000원 | 53,242,560원 | 0원 |
자동 인수 추정액은 확약을 고려하지 않았을 때의 배당 시나리오상 위험 금액으로, 확약에 따른 실제 매수인 부담액이 아닙니다. 실질 인수 0원은 해당 임차권에 대한 포기 확약이 적용된다는 전제입니다.
이는 확약이 없을 경우 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담이 보증금 149,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않는다는 점을 보여줍니다. 따라서 이 계산만 놓고 유찰 회차가 가격상 유리하다고 판단할 수 없습니다.
최저매각가 낙찰과 확약 이행을 가정한 실질취득액은 신건 153,000,000원, 1회 유찰 시 122,400,000원, 2회 유찰 시 97,920,000원입니다. 이는 각 회차의 매각대금과 해당 보증금 인수액을 합한 금액이며, 취득세·등기비용 등 별도 취득부대비용은 포함하지 않습니다.
⑤ 시세 비교 — 가격 메리트 판단은 보류
해당 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 153,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 숫자로 판단할 근거가 없습니다.
소유자 장영석의 2022년 소유권이전 당시 등기 거래가액은 148,000,000원입니다. 그러나 이 금액은 과거 개별 취득가격이지 현재 시세가 아니므로 이를 현재 실거래 평균이나 적정가로 대신 사용할 수 없습니다.
- 삼성스마트쉐르빌 동일 면적·유사 층의 최근 실거래가격
- 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격
- 과거 거래 대비 최근 가격 추세
- 업무시설 오피스텔의 주거 이용 상태와 거래 조건
- 실제 관리비 및 임대수요에 따른 환금성
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 동탄구 반송동 소재 석우중학교 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 단지 및 오피스텔 등이 혼재하는 상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통여건은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2012.12.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 1층·지상 26층 중 13층입니다. 위생·급배수·냉난방·승강기·소화전·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m, 남동측 약 30m, 북서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 상업용 건부지입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정 사항도 확인되므로 실제 취득 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차권등기에는 주거용 임대차가 기재되어 있으므로 실제 사용 형태와 관련 권리관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 주변에 상업시설과 주거시설이 혼재하지만 해당 오피스텔의 실제 거래량과 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 현재 시점의 매매 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.02 제출된 대항력 포기 확약서의 서명·제출 주체·적용 대상·잔존 보증금 반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 확인하세요.
- 임차권 승계 관계 확인. 실제 임차인은 박재형 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권자 승계인입니다. 보증금 채권의 대위변제·승계 범위와 배당 수령권자를 확인해 중복계산을 피해야 합니다.
- 선순위 압류 확인. 2023.11.27 동화성세무서장 관련 압류의 조세채권 종류·법정기일·배당 우선순위를 확인하세요. 압류 등기의 매각 후 말소 여부와 조세채권의 실제 배당순위는 구분해서 검토해야 합니다.
- 후순위 압류 확인. 2026.07.09 대전광역시 서구 압류가 기재되어 있습니다. 매각 후 등기 말소와 별개로 관련 조세채권의 배당 처리도 확인하세요.
- 실제 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자와 인도 상태가 확정되지는 않습니다. 현황조사 원본과 현장 방문으로 실제 점유 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 건축물대장상 업무시설과 임차권의 주거 이용 기재를 대조하고, 취득 후 사용 목적에 따른 규제·과세·임대 가능성을 검토하세요.
- 실거래 시세 확인. 동일 건물의 최근 거래 및 유사 면적·층별 가격을 확인한 뒤 적정 응찰가를 결정하세요. 감정가를 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소에서 미납 관리비 및 공용부분 관련 승계 가능 부담을 확인하세요.
- 매각조건 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 확약서 원본 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력이 있어도, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 단순한 무임차 오피스텔 경매가 아닙니다. 보증금 149,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 말소기준권리보다 앞선 전입신고가 확인됩니다. 일반적인 경우라면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서 상당한 보증금 인수 위험이 생길 수 있는 구조입니다.
하지만 신청채권자이자 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 2026.09.02 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출했습니다. 그 결과 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 이 확약이 없었다면 전혀 다른 결론이 나올 수 있었던 사건입니다.
반면 현재 최저가 153,000,000원이 적정한지는 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 시세와 추세를 확인하지 못했기 때문입니다. 또한 선순위 세무서 압류, 보증기관의 임차권 승계와 실제 배당 관계, 확약서의 효력 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
권리상 핵심 위험은 확약으로 해소되지만, 가격과 원본 확인은 남아 있습니다. 이 물건은 최저가만 보고 접근할 사건도, 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 즉시 배제할 사건도 아닙니다. 확약 효력 확인 → 조세·승계 관계 대조 → 최근 실거래 시세 확인의 순서로 판단하는 것이 합리적입니다.
