수원지방법원 2026타경53145. 경기도 화성시 병점구 병점동 태안로 113-6에 있는 다세대주택 3층 302호입니다. 현황상 건물 명칭은 병점시티 2동으로 사용되고 있습니다. 소유자는 김용섭이며, 2021년 2월 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 5월 나주시산림조합의 가압류가 설정됐고, 2026년 7월 이원철의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 물건에서 주목할 부분은 경매개시결정보다 먼저 존재한 대항력 있는 주택임차권입니다.

등기부에는 임차인 이원철의 임차보증금이 157,000,000원으로 기재돼 있습니다. 주민등록일과 점유개시일은 모두 2020.11.02., 확정일자는 2020.10.15.로 기재돼 있으며, 2024.11.21. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이 임차인은 배당요구를 했지만, 현재 최저매각가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 따라서 등기된 임차권이 매각으로 말소되는지와 별개로, 대항력에 기초한 미변제 보증금 인수 부담을 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 말소기준은 2024.05.14. 나주시산림조합 가압류입니다. 이 가압류와 이후의 강제경매개시결정 및 화성시 압류는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 과거 반월신용협동조합 근저당권도 이미 말소됐고, 수협은행 신탁등기 역시 말소된 상태입니다.

그러나 임차인 이원철은 2020.11.02. 전입·점유한 것으로 기재돼 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.11.21.에 이뤄졌지만, 그 이전의 주택 인도와 주민등록에 기초한 대항력이 문제입니다. 특히 매각물건명세서는 을구 순위 3번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 157,000,000원의 무게

임차인은 이원철 1명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고로 중복 계산되는 임차인은 없습니다. 주택 전체에 관한 임차권등기가 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다.

③ 낙찰가보다 중요한 실질취득 부담

현재 신건 최저가 145,000,000원을 기준으로 집행비용은 2,830,000원, 임차인에게 돌아갈 예상 배당금은 142,170,000원입니다. 임차보증금 157,000,000원에서 이 배당금을 차감하면 14,830,000원이 남습니다.

이 물건의 임차보증금은 최저매각가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 반대로 매수인이 인수할 보증금은 증가합니다. 실질취득 부담은 보증금 157,000,000원 수준을 중심으로 사실상 고정되며, 회차별 집행비용 추정 차이만큼 소폭 달라집니다.

실질취득 부담 = 해당 회차 매각가 + 해당 회차 매수인 인수 예상액. 각 회차의 집행비용 추정액 차이로 총액이 완전히 같지는 않지만, 최저가 하락에 비례해 낮아지는 구조가 아닙니다. 유찰 후 회차는 예정된 매각 결과가 아닌 가정 시나리오입니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

예상배당 계산상 매각대금은 집행비용 2,830,000원과 임차인 이원철의 배당금 142,170,000원으로 전부 소진됩니다. 나주시산림조합과 후순위 경매신청채권 항목의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

다만 이원철의 경매신청채권 157,000,000원은 임차보증금과 명의·금액이 같으므로, 별개 채권으로 단정하거나 별도의 보증금 인수액을 추가하지 않습니다. 실제 배당에서는 채권의 동일성, 우선순위 및 배당요구의 적법성 확인이 필요합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당순위의 변동 요인은 반영되지 않았습니다. 나주시산림조합의 미배당 가압류채권을 매수인이 그대로 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.

⑤ 시세 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

이 물건의 가격 경쟁력은 145,000,000원이라는 최저매각가가 아니라, 인수금까지 포함한 159,830,000원을 기준으로 평가해야 합니다. 다세대주택은 같은 생활권이라도 건물 상태, 개별 호실, 주차 여건 및 거래 표본에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 동일 조건의 실거래 확인이 중요합니다.

현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 경매 회차별 매각가입니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서, 실질취득 부담이 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 병점구 병점동 새봄초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트·농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내부는 벽지·타일 등으로 마감됐고 이중창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 및 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남동측으로 세로와 접합니다. 토지는 사다리형의 평탄한 다세대주택 건부지입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 성장관리권역·비행안전제2구역(전술)·가축사육제한구역 등에 해당하고 상대보호구역과 저촉됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재돼 있습니다. 지정기간 및 허가대상자·용도에 대한 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태, 관리비 및 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물과 호실별 거래 조건에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 동일·유사 건물의 실거래 확인 없이 매각 용이성이나 가격 우위를 단정하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액. 현재 회차 기준 14,830,000원, 1회 유찰 가정 43,424,000원, 2회 유찰 가정 66,270,400원의 미배당 보증금 인수 위험을 각각 자금계획에 반영하세요.
• 대항력 및 계약관계. 2020년 전입·점유·확정일자와 2021년 최초 기재 임대차계약의 선후관계를 확인하고, 2022년 증액 보증금의 우선변제 범위도 검토하세요.
• 임차인·신청채권자 동일인. 이원철의 임차보증금 반환채권, 강제경매 신청채권, 집행권원 및 실제 배당 대상의 관계를 원본으로 대조하세요.
• 명도 및 보증금 반환. 임차인의 실제 점유 상태와 인수금 지급 조건을 확인하세요. 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 반환 문제는 단순한 소유자 명도와 다릅니다.
• 매각물건명세서. 을구 3번 주택임차권 관련 매수인 인수 문구를 반드시 재확인하고, 매각기일 전 정정 또는 변경 여부를 확인하세요.
• 시세 대조. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 현재 물건 상태를 비교하세요. 최저매각가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·세금. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 및 취득 관련 부대비용을 확인하세요. 예상배당과 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
• 현장 확인. 병점시티 2동 현황 명칭, 실제 302호 위치, 출입·주차 여건, 내부 관리 상태 및 주변 거래 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·임대차 관련 서류·배당요구 자료를 직접 확인하고 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득 부담은 그대로”

이 물건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 등기부상 가압류와 압류가 소멸한다는 사실보다, 임차인 이원철의 보증금 157,000,000원이 전액 변제되지 않을 때 매수인이 그 잔액을 인수한다는 점이 훨씬 중요합니다.

신건에서 최저가 145,000,000원에 낙찰받더라도 실질취득 부담은 159,830,000원입니다. 2회 유찰을 가정해 낙찰가가 92,800,000원으로 하락하더라도 실질취득 부담은 159,070,400원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰은 낙찰가를 낮추지만, 그만큼 인수해야 할 보증금이 증가하기 때문입니다.

여기에 임대차계약·전입·확정일자의 선후관계, 임차인과 경매신청인의 동일성, 실제 배당순위까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 취득 부담의 가격 경쟁력도 아직 검증되지 않았습니다.

결론은 권리 인수 주의·가격 판단 보류입니다. 입찰의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 미배당 보증금을 포함한 실제 취득 부담이 주변 거래가격보다 충분히 낮은지에 있습니다. 임차보증금 인수 조건과 계약관계를 확인하고, 그 총부담액을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.