인천지방법원 2025타경512012. 인천 부평구 갈산동 369 상가동 지하층으로, 사건 분류는 대지이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(대중 목욕탕)입니다. 현 소유자 김낙빈은 2025.01.24. 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 230,000,000원입니다. 같은 날 아산축산업협동조합이 채권최고액 190,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 박병일 가압류 40,000,000원, 충남신용보증재단 가압류 11,250,014원, 아산축산업협동조합의 임의경매개시결정, 부평구 압류가 차례로 들어왔습니다. 등기상으로는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 우리해양(주), 문영선이 나타나지만 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않아 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512012 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 369 상가동 지하층 · 도로명 인천광역시 부평구 굴포로 74 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(대중 목욕탕) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 상가 중 지하층 |
| 소유자 | 김낙빈 · 2025.01.24. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 92,267,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아산축산업협동조합 / 158,370,381원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 확인 필요
말소기준은 2025.01.24. 을구 8번 아산축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 박병일·충남신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 부평구 압류는 매각으로 소멸합니다. 이전에 존재했던 근저당·압류·가압류 등 상당수 권리는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 미상, 대항력 판정 보류
| 점유자 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우리해양(주), 문영선 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사상 확인되는 점유자는 우리해양(주), 문영선입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않고, 확정일자 및 배당요구 여부도 알 수 없습니다. 따라서 대항력이 없다고 단정할 수도, 매수인 인수가 없다고 단정할 수도 없습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰로 감정가 34%
감정가는 269,000,000원이고 현재 최저매각가는 92,267,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 64,586,899원, 5회 유찰 시 45,210,829원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 지하층 근린생활시설로 실제 이용상태가 대중목욕탕입니다. 일반적인 주거형 물건과 달리 용도 특수성이 크고 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래 수치가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,060,806원 |
| 2. 근저당 · 아산축산업협동조합 | 190,000,000원 | 90,206,194원 |
| 3. 가압류 · 박병일 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 11,250,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 미배당은 151,043,820원이며, 신청채권자 아산축산업협동조합도 전액 변제되지 않는 시나리오입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나 당해세·임차인 최우선변제가 미반영됐고, 현황조사 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈산초등학교 남동측 인근으로 아파트, 근린시설, 학교, 관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 인천지하철 1호선 부평구청역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 대중 목욕탕으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 상가 중 지하층이며 위생 및 급배수 설비 등을 갖췄습니다.
- 토지. 광평수 사다리형의 평탄한 토지로 아파트 및 상가 건부지로 이용 중이며 외곽 3면이 공도에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산 택지개발사업지구)·상대보호구역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 우리해양(주), 문영선의 실제 점유 형태와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 대항력 발생시점 확인. 전입신고일·확정일자·사업자 관련 점유 자료를 원본 서류와 현장에서 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당요구 여부가 확인되지 않아 미배당 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 대중목욕탕 활용성 확인. 현재 이용상태를 그대로 유지할지, 다른 용도로 활용 가능한지와 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격 외에 점유, 시설 상태, 용도 특수성 등이 유찰에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 먼저 볼 것은 점유와 용도”
이 물건은 감정가 269,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 92,267,000원까지 내려왔습니다. 등기상 권리는 비교적 명확합니다. 2025.01.24. 아산축산업협동조합 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사상 우리해양(주), 문영선의 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다.
여기에 지하층 대중목욕탕이라는 특수한 이용상태와 3회 유찰이 겹칩니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만 점유자의 실제 권리를 확인하기 전에는 이를 확정적 인수 0으로 받아들여서는 안 됩니다. 등기는 정리형, 점유는 미확정, 가격은 시세 비교 보류. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
