수원지방법원 2024타경3341. 평택 고덕국제신도시금호어울림 근린생활시설-2동 115호의 임의경매입니다. 소유자 이우성은 2023년 소유권을 이전받았고, 같은 날 송탄농업협동조합이 채권최고액 232,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024년 경매개시결정이 기입됐습니다. 제시된 권리관계상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 노태민의 임대차 범위는 114·115·116호, 합계 86㎡로 표시되어 있으며 보증금은 80,000,000원, 차임은 7,000,000원입니다. 조사상 대항력 없음으로 분류되었지만, 근린생활시설의 임대차인 만큼 사업자등록·점유·임대차 범위와 인도 문제를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3341 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕로 191, 근린생활시설-2동 지1층 115호 (고덕동, 고덕국제신도시금호어울림) |
| 물건종류 | 집합건물(근린생활시설) |
| 대상 면적 | 29.58㎡ |
| 실제 이용 | 인근 식당의 창고로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 층수 특이사항 | 공부상 지1층이나 현황 1층에 소재 |
| 소유자 | 이우성 (2023.08.08 소유권이전 · 거래가액 247,555,500원) |
| 감정가 | 323,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,270,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 송탄농업협동조합 |
| 청구액 | 196,271,178원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 송탄농협 근저당
권리관계의 출발점은 2023.08.08 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 232,800,000원이며, 이 권리를 기준으로 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 가압류·압류가 제시되어 있지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 80,000,000원의 의미
현황조사 및 매각물건명세서상 실제 임차인은 노태민 1명입니다. 임차 범위가 114·115·116호를 함께 포함하므로, 보증금 전액을 경매 대상인 115호에 단독 대응시키면 안 됩니다.
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 차임 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노태민 114·115·116호, 86㎡ |
80,000,000원 | 7,000,000원 | 2023.09.14 | 없음(조사상) | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일 2023.09.14는 말소기준 근저당권 설정일인 2023.08.08보다 늦습니다. 제공된 임차인 판정 역시 대항력 없음입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
임차인이 실제로 115호를 창고로 사용한다면 법적 보증금 인수와 별개로 물건 인도, 적치물 반출, 사용관계 정리에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 임차보증금 인수 위험과 점유 해소 부담은 구별해야 합니다.
③ 가격 비교 — 감정가 49%와 실제 시세는 다르다
현재 최저매각가는 158,270,000원으로 감정가 323,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 비율만으로 가격이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 구분 | 경매 대상 | 제시된 실거래 표본 |
|---|---|---|
| 용도 | 근린생활시설 | 아파트 |
| 면적 | 29.58㎡ | 59.97~59.98㎡ |
| 이용 | 식당 창고 | 아파트 세대 거래 |
| 가격 | 최저 158,270,000원 | 최근 12건 평균 391,166,666원 |
| 최신 거래 | 직접 비교 불가 | 2026.10 · 390,000,000원 |
고덕국제신도시금호어울림 아파트 거래는 최근 12건 평균 391,166,666원, 최저 357,000,000원, 최고 410,000,000원입니다. 그러나 이 표본은 면적 약 59.98㎡의 아파트이므로 29.58㎡ 근린생활시설의 가격 기준으로 사용할 수 없습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회이고, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 근린시설 특유의 수요와 현재 창고 사용 상태를 고려하면 높은 할인율이 반드시 투자 이익으로 연결되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,015,780원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 232,800,000원 | 155,254,220원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 77,545,780원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 추정배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 3,015,780원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 미배당 77,545,780원은 채권최고액 기준 부족액으로, 실제 확정 채무액이나 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 158,270,000원 | 155,254,220원 | 77,545,780원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 110,789,000원 | 108,437,954원 | 124,362,046원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 77,552,300원 | 75,756,359원 | 157,043,641원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 송탄농업협동조합에 배당되지 못하는 채권최고액 기준 부족액은 증가합니다. 반면 제시된 권리판정에 따른 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이 수치는 임차인 대항력과 실제 점유관계가 조사 내용대로 확인된다는 전제에 따릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 고덕초등학교 남서측 인근에 있으며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·개발 중인 택지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건축. 철근콘크리트구조의 건물이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 현재 이용. 공부상 근린생활시설이지만 인근 식당의 창고로 사용 중인 것으로 탐문됐습니다. 매수 후 독립적인 영업·임대가 가능한지는 현장 확인이 필요합니다.
- 층수. 공부상 지1층으로 기재되어 있으나 현황에서는 1층에 소재합니다. 실제 출입구·도로와의 높이·전면 노출 여부를 확인해야 합니다.
- 설비. 전기·수도·도시가스는 설치하면 이용 가능하다고 탐문됐습니다. 현재 설치 및 사용 가능 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 택지개발지구, 교육환경 보호 관련 구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,872,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 근린시설 개별 호실의 거래가격을 직접 나타내지는 않습니다.
- 환금성. 아파트단지 내 근린시설로 주거단지 배후수요를 살펴볼 수 있지만, 창고로 사용되는 개별 호실의 매매·임대 수요는 아파트 거래량과 구분해 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 비교 시세 확보. 아파트 실거래가가 아니라 용도·면적·층별 이용 상태가 유사한 근린생활시설 매매사례를 확인하세요.
- 임차인 사업자등록 확인. 노태민의 사업자등록 시점과 실제 인도·점유 개시 시점, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 114·115·116호 임대차 범위 확인. 보증금 80,000,000원과 차임 7,000,000원이 어느 호실에 어떻게 배분되는지, 대상 115호를 독립적으로 인도받을 수 있는지 확인하세요.
- 층수 현황 확인. 공부상 지1층과 현황 1층의 차이를 현장에서 확인하고, 출입 동선·채광·가시성·임대 활용에 미치는 영향을 검토하세요.
- 창고 사용 및 명도. 적치물, 사용 중인 식당과의 관계, 인도 협의 가능성 및 예상 명도비용을 점검하세요.
- 설비와 관리비. 전기·수도·도시가스의 실제 연결 상태, 공용관리비와 체납 여부를 확인하세요.
- 회차별 응찰가. 현재 158,270,000원 외에 추가 유찰 시 110,789,000원·77,552,300원 시나리오를 검토하되, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사업자등록 관련 자료와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치
이 물건은 송탄농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되고, 조사상 임차인의 대항력이 없어 예상 인수액 0원으로 분석됩니다. 그러나 실제 임차인 1명이 확인되고, 임대차 범위가 여러 호실에 걸쳐 있어 권리와 인도 문제를 끝까지 살펴야 합니다.
감정가 323,000,000원에서 최저가 158,270,000원까지 내려온 사실은 분명합니다. 하지만 아파트 시세와의 40.5% 비교는 이 근린시설의 가치 판단에 적합하지 않습니다. 실제 용도는 식당 창고이며, 공부상 지1층과 현황 1층의 차이도 확인해야 합니다.
결론은 ‘등기상 권리 정리 가능, 임차관계 확인 필요, 가격 판단 보류’입니다. 직접 비교 가능한 근린시설 거래가와 임대수익, 독립적 사용 가능성이 확인될 때 비로소 158,270,000원이 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다. 할인율에 끌려 즉시 응찰하기보다 권리 재확인과 현장 실사, 적정가격 검증을 선행하는 접근이 적절합니다.
