서울중앙지방법원 2025타경102934. 관악구 신림동 지밸리마인드 14층 1404호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 2021.07.23. 사용승인된 지하 2층·지상 15층 건물의 14층에 위치합니다. 현재 소유자 황재윤은 2022.06.10. 매매계약을 원인으로 거래가액 210,000,000원에 취득했고, 2022.07.08. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 정승원은 2022.06.30. 전입·점유·확정일자를 갖추고, 2023.07.31. 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정일인 2025.05.16.보다 앞선 권리라서, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102934 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 지하 2층/지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 황재윤 (2022.06.10. 매매, 거래가액 210,000,000원 · 2022.07.08. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 |
| 유찰 표시 | 2회 유찰 · 현재 회차 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 민간임대주택등기 | 2022.07.08. 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준권리는 등기부에 선언된 2025.05.16. 강제경매개시결정입니다. 그보다 뒤인 2025.05.27. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 정승원의 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 본래는 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 정승원 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 계약 2022.05.09 전입·점유 2022.06.30 확정 2022.06.30 배당요구 2023.07.31 | 210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 확약으로 실질 인수 0원* |
정승원은 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 정승원으로부터 권리를 양도받아 경매를 신청한 보증기관이므로 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다. 보증금 총액은 210,000,000원 한 건입니다.
③ 인수액 계산 — 확약 전과 후가 완전히 다르다
현재 최저매각가 201,000,000원에서 집행비용 3,614,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 197,386,000원입니다. 확약이 없다면 보증금 부족분 12,614,000원이 매수인에게 인수됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 표시 · 100% | 201,000,000원 | 12,614,000원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 80% | 160,800,000원 | 52,251,200원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 64% | 128,640,000원 | 83,960,960원 | 실질 0원* |
* 실질 인수 0원은 2026.06.19.자 확약서가 유효하게 적용되고, 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 정승원 보증금·우선변제 | 210,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 12,614,000원이지만, 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 반환청구권은 포기됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 제공된 계산에서 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — ‘201,000,000원이 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 201,000,000원입니다. 소유자가 2022년에 취득한 거래가액 210,000,000원보다는 9,000,000원 낮지만, 이는 과거 거래 한 건일 뿐입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2021.07.23. 사용승인된 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 지하 2층·지상 15층 구조입니다.
- 입지. 구로디지털단지역 남동측 인근으로 상업용 건물·오피스텔·도시형생활주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 2호선 구로디지털단지역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·엘리베이터·난방·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 55미터, 북동측 약 4미터, 남동측 약 8미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 속하며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 2필지 일단 부정형 토지이며 공동주택·업무시설·판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.19.자 확약서의 제출 주체, 대항력 포기, 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 임차권 말소. 매각 후 정승원 명의 주택임차권등기가 말소되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 점유 상태. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유·인도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.08. 민간임대주택 등록 등기가 현재 등기부에 표시되어 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 최저가 확인. 2회 유찰 표시와 달리 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 실제 매각공고 금액을 재확인하세요.
- 가격 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 같은 건물·인근 도시형생활주택의 최신 거래와 매물을 별도로 대조하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비·당해세·취득세·법무비용·명도비용 등 배당표 밖의 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서를 입찰 직전 다시 열람하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘유찰’이 아니라 ‘확약의 확실성’
이 물건을 확약 없이 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 가격에서도 12,614,000원을 추가 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘기 때문에, 단순히 유찰됐다는 이유만으로 싸지는 물건도 아닙니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서 결론이 달라졌습니다. 확약이 유효하게 이행된다면 실질 인수는 0원입니다. 다만 최근 시세 자료가 없고 현재 최저가가 감정가 100%이므로, 권리조건은 확인 후 통과 가능, 가격은 추가 검증 필요가 이 사건의 결론입니다.
