서울중앙지방법원 2025타경102934. 관악구 신림동 지밸리마인드 14층1404호로, 감정평가상 2021.07.23. 사용승인된 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 황재윤이고, 2022.06.10. 매매를 원인으로 210,000,000원에 취득한 뒤 2022.07.08. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 권리분석의 핵심은 2023.07.31. 등기된 정승원의 주택임차권입니다.
정승원은 임대차계약일자 2022.05.09., 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 모두 2022.06.30.이고, 보증금은 210,000,000원입니다. 경매의 말소기준으로 선언된 2025.05.16. 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙상 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102934 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 14층1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 지하2층/지상15층 내 14층 1404호 |
| 소유자 | 황재윤 · 2022.06.10. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 128,640,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 정승원의 주택임차권은 보증금 210,000,000원, 전유부분 전부를 범위로 합니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2022.06.30.으로 확인되고 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권을 함께 가진 구조입니다. 현재 최저매각가에서 배당만 계산하면 임차보증금 중 83,960,960원이 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정승원 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.30 / 2022.06.30 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 인수 0 |
2025.05.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 이후 2025.05.27. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 2022.07.08. 등기된 민간임대주택등기는 등기부에 기재되어 있으므로 입찰 전 원본에서 매각 후 처리 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 싸 보이는 최저가보다 ‘실질취득’ 확인
감정가는 201,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 128,640,000원으로 감정가의 64%입니다. 선순위 임차권만 기계적으로 적용하면 낙찰가 외에 83,960,960원의 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조지만, 이번 사건은 확약으로 그 잔존 반환청구권이 포기되어 실질취득액은 현재 최저가와 같은 128,640,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,600,960원 |
| 1. 임차인 정승원 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 126,039,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 부족분 83,960,960원이 발생합니다. 그러나 2026.06.19. 확약서에 따라 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2021.07.23. 사용승인된 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 2호선 구로디지털단지역 남동측 인근이며, 주위에는 상업용건물·오피스텔·도시형생활주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 2호선 구로디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상15층 건물 내 14층 1404호이며 위생·급배수·엘리베이터·난방·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지의 2필지 일단 부정형 토지로 공동주택·업무시설·판매시설 건부지로 이용 중이며 일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 북서측 약 55미터, 북동측 약 4미터, 남동측 약 8미터 도로와 접합니다.
- 공시지가. 17,000,000원/㎡로 기재되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.19. 제출된 확약서에 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제로 모두 포함되어 있는지 확인합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 배당계산상 부족분은 83,960,960원이지만 확약 반영 후 실질 인수액은 0원입니다.
- 임차권등기 말소. 정승원 명의 주택임차권이 확약 내용대로 말소되는 절차를 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.08. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원본에서 확인합니다.
- 후순위 압류. 2025.05.27. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 회차 변동. 5회 유찰 시 최저가 102,912,000원, 6회 유찰 시 82,329,600원으로 낮아지지만 확약이 없다면 계산상 인수액은 오히려 증가하는 구조임을 기억해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 인수 구조를 바꾼다”
이 사건을 등기 순서만 보고 판단하면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 매각가에서는 83,960,960원이 미배당되므로 매수인이 떠안는 위험이 큰 사건입니다. 하지만 2026.06.19. 확약서에서 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 정승원 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 128,640,000원입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “4회 유찰되어 감정가의 64%”라는 숫자가 아니라, 확약서가 실제 매각조건에 정확히 반영되는지 확인하는 것입니다. 함께 기재된 민간임대주택등기의 처리 상태까지 원본 서류와 대조한 뒤 입찰가를 판단하는 구조입니다.
