수원지방법원 2024타경7347. 경기도 광주시 신현동 소재 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 1,429,600,840원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 700,505,000원, 감정가의 49% 회차입니다. 말소기준권리는 2011.09.19. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 292,500,000원이고, 경매개시결정과 등기된 주택임차권들은 그 뒤에 위치합니다.
가격표만 보면 감정가 대비 절반 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 일반적인 단일세대 주택과 다릅니다. 다가구주택으로 이용 중이고 확인되는 실제 임차인은 10명입니다. 그중 9명은 주택임차권등기 명의자입니다. 다만 이들의 전입일은 모두 2011.09.19. 말소기준보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7347 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 816, 818-3 오렌지빌에이동 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 배종섭 · 단독소유 |
| 토지 | 386.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 752,600원/㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 다가구주택 |
| 감정가 / 최저가 | 1,429,600,840원 / 700,505,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사우리은행 / 292,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 우리은행
핵심은 시점입니다. 우리은행 근저당권이 2011.09.19.에 설정됐고, 확인되는 임차인들의 전입일은 가장 빠른 최성훈의 2018.09.14.부터 시작합니다. 따라서 확인된 임차인들은 모두 말소기준보다 후순위입니다. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 10명, 매수인 승계는 0원
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은경 | 미상 | 미상 | 2023.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이주훈 | 201호 · 46.36㎡ | 115,500,000원 | 2022.07.01 | 2022.05.09 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최성훈 | 101호 · 56.24㎡ | 110,000,000원 경정등기 115,500,000원 기재 | 2018.09.14 | 2018.09.14 / 2022.07.29 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유나연 | 301호 · 47.5㎡ | 115,500,000원 | 2022.09.28 | 2022.08.16 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신정호 | 302호 · 45㎡ | 50,000,000원 | 2023.06.22 | 2023.07.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박상지 | 202호 · 33.28㎡ | 99,225,000원 | 2019.04.29 | 2019.03.18 / 2021.04.20 / 2023.02.13 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정우승 | 303호 · 27.6㎡ | 73,500,000원 | 2021.03.11 | 2023.04.04 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정영범 | 203호 · 27.6㎡ | 73,500,000원 | 2019.07.26 | 2019.07.01 / 2021.07.05 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박지영 | 102호 · 약 46.8㎡ | 90,000,000원 | 2023.10.13 | 2023.08.30 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 차준희 | 103호 · 27.6㎡ | 77,000,000원 | 2023.08.14 | 2023.07.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
임차권 경정등기는 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다. 보증금·확정일자 표시는 등기 기재 내용에 따라 병기했으며, 모든 확인 임차인의 전입일은 2011.09.19. 말소기준 이후입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저가는 700,505,000원으로 감정가 1,429,600,840원의 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 490,353,499원(감정가 34%), 4회 유찰 시 343,247,449원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 수 있는 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “2회 유찰됐고 감정가의 49%이므로 싸다”는 해석은 하지 않는 것이 맞습니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 700,505,000원이지만, 그 금액이 시장가격 대비 유리한지는 별도의 실거래 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 700,505,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,405,050원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 292,500,000원 | 292,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 398,599,950원 |
현재 계산에서는 신청채권자 우리은행의 292,500,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여 398,599,950원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정 이용상태 모두 다가구주택으로 확인되며, 토지와 함께 일괄매각됩니다.
- 입지. 신현초등학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선 버스정류장 및 전철역이 소재해 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 면적 386.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 도로접면 세로한면(가), 공시지가 752,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 적벽돌 붙임 외벽, 몰탈 위 페인트 및 벽지 마감, 샷시 창호이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분. 700,505,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 임차인 10명 호실별 대조. 전입·확정일자·임차권등기·현재 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 맞춰야 합니다.
- 최성훈 임차권 경정 확인. 임차보증금 기재가 110,000,000원과 경정등기 115,500,000원으로 나타나므로 최신 원문을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.21. 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원문 기준으로 확인하세요.
- 배당표의 잔여액 주의. 소유자 잔여 398,599,950원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외에도 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 겹칩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 시세 증명이 아니다
이 사건의 권리축은 분명합니다. 2011.09.19. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 10명의 전입은 모두 그 이후입니다. 등기된 주택임차권도 후순위여서 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실질취득 700,505,000원을 직접 비교할 최신 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 여기에 다가구주택·토지 일괄매각, 실제 임차인 10명, 임차권등기 9명, 2회 유찰이라는 특성이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 0원, 가격 매력은 별도 검증”으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
