수원지방법원 2024타경49392. 경기도 안성시 공도읍 마정리 45-153에 있는 제1동 건물 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕의 단층 근린생활시설이며, 현재 ‘다복부동산’이라는 상호의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 박정미이고, 2019년 설정된 서안성농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다.
등기상 후순위 근저당권자인 문성규의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 청구금액은 71,500,000원입니다. 신건 최저매각가는 83,512,500원으로 감정가와 같지만, 감정가와 실제 시장가격이 같다는 의미는 아닙니다. 특히 근린생활시설은 임대차 관계, 실제 영업 현황, 건물 상태 및 토지 이용조건에 따라 가치가 달라지므로 가격과 점유관계를 함께 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경49392 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 장미길 54-12 (제1동) 안성시 공도읍 마정리 45-153 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물 · 사용승인 2019.09.03 |
| 이용상태 | 근린생활시설(상호명: 다복부동산) |
| 토지 | 지목 대 · 면적 66.0㎡ · 공시지가 475,000원/㎡ |
| 소유자 | 박정미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 83,512,500원 / 83,512,500원 (신건) |
| 매수신청보증금 | 16,702,500원 (최저매각가격의 20%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문성규 / 71,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 확인
말소기준권리는 2019.10.16 설정된 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 52,000,000원이며, 2022.02.04 변경계약으로 62,400,000원이 됐습니다. 그 이후 설정된 문성규 근저당권과 가압류, 경매개시결정, 지방자치단체 및 국세 관련 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
점유·임차관계 — 전입자 1명 확인
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용선 | 2023.01.31 | 미상 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 이용선 1명의 전입 사실이 확인됩니다. 다만 임대차계약 및 실제 임차인 여부, 점유 부분, 보증금, 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 임차인 수를 확정할 수는 없습니다.
이용선의 전입일은 2023.01.31로, 말소기준권리 설정일인 2019.10.16보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력이 없으며, 현재 계산에서 인수할 보증금은 0원으로 처리돼 있습니다. 다만 임차관계가 미상인 만큼 실제 점유 경위와 임대차 관련 서류는 입찰 전 확인해야 합니다.
② 가격·매각조건 — 감정가만으로 저렴함을 판단할 수 없다
감정가와 최저매각가격은 모두 83,512,500원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 현재 가격은 감정가의 100%입니다.
다만 이 근린생활시설과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 아파트 실거래 평균을 상업용 근린생활시설에 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 83,512,500원 | 123,757,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 66,810,000원 | 140,158,855원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 53,448,000원 | 153,280,339원 | 0원 |
각 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각 결과나 변경된 기일을 의미하지 않습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 배당은 채권액 변동, 우선순위 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,512,500원 가정)
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,903,225원 |
| 1. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 근저당 · 문성규 | 87,000,000원 | 29,609,275원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 25,090,042원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,685,999원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 7,788,408원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 4,801,826원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가로 매각된다는 가정에서 집행비용 1,903,225원을 공제하고, 서안성농업협동조합에 52,000,000원, 문성규에게 29,609,275원이 배당되는 구조입니다. 채권자 전체의 예상 배당액은 81,609,275원이며, 미배당 채권액은 123,757,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 임광그대가2단지아파트 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 단독·다세대주택, 주상용 건물 및 주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 외벽은 징크판넬, 내부는 인테리어 마감, 창호는 알루미늄샷시이며 위생설비 등이 구비돼 있습니다.
- 실제 용도. 근린생활시설로 이용 중이며 상호명은 다복부동산입니다. 임대관계는 확인되지 않았으므로 실제 영업 주체와 점유 권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부도 관련 토지정보에 표시돼 있어 실제 취득·이용 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 공부·건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 점유 상태 및 사용 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트와 달리 근린생활시설은 동일 조건의 비교거래를 확보하기 어려울 수 있습니다. 실제 매수 수요, 임대 가능성, 공실 위험과 토지·건물의 활용성을 검증한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금 20% 확인. 매각물건명세서에 명시된 보증금 비율은 20%입니다. 신건 최저가 기준 16,702,500원을 준비해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지·건물의 물건목록과 공동담보 관계, 매각 대상 범위를 원본으로 대조하세요.
- 이용선의 점유관계 확인. 전입일은 2023.01.31이지만 보증금, 확정일자 및 임차관계가 확인되지 않았습니다. 실제 임차인 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
- 근저당 증액 내역 재검토. 서안성농업협동조합의 변경 채권최고액은 62,400,000원, 문성규의 변경 채권최고액은 106,500,000원입니다. 실제 채권계산서와 배당 순위를 재확인하세요.
- 압류·체납 확인. 안성시와 국가(평택세무서장) 관련 압류가 존재합니다. 조세채권의 우선순위와 미납 공과금, 매수인에게 별도로 부담될 수 있는 항목을 확인하세요.
- 시장가격 검증. 주변 근린생활시설의 거래 및 임대 사례, 영업 가능성, 건물 상태를 확인한 뒤 실제 가치에 맞는 입찰 상한을 정하세요.
- 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 곧바로 안전한 투자”
이 사건은 2019년 서안성농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 후순위 채권자들의 배당 부족액을 낙찰자가 부담하는 형태는 아닙니다.
그러나 이용선의 임대차 관계와 실제 점유 상태가 불분명하고, 두 근저당권의 채권최고액 변경 이력 및 조세 압류도 확인됩니다. 특히 매각조건상 입찰보증금이 20%라는 점을 반드시 반영해야 합니다.
더 중요한 것은 가격입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설과 토지이며, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 83,512,500원의 신건 최저가가 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 실제 시장가치와 수익성을 검증하지 않으면 매수의 경제성을 확보했다고 볼 수 없습니다.
결론은 권리상 인수 0원 예상, 점유·배당은 추가 확인, 가격 판단은 보류입니다. 근린시설의 특성과 입찰보증금 조건을 고려하면 명도·조세·담보권 변경 이력을 정리하고, 별도의 시장가격 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
