* 인수액 0원은 제공된 배당 시뮬레이션상 추정치입니다. 미확인 임차보증금, 유치권의 성립 여부, 폐기물 처리비용과 실제 매수인 부담은 확정되지 않았습니다.
수원지방법원 2023타경44383. 평택시 도일동에 소재한 사무실·창고 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조이며, 주변에는 중소규모 공장과 고물상, 농경지 등이 혼재합니다. 현재 소유자는 보성글로벌주식회사이고, 경매개시결정 채권자는 한국산업은행입니다.
이 사건의 특징은 복잡한 채권관계입니다. 근저당권과 다수의 가압류, 압류 및 근저당권에 대한 가처분이 등기되어 있습니다. 분석상 말소기준은 2017년 9월 27일 설정된 정원주 근저당권으로 표시되어 있습니다. 다만 그보다 앞선 한국산업은행 근저당권의 말소 여부와 신청채권자의 예상배당 0원 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다. 따라서 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 설명만으로 권리 검토를 끝내서는 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경44383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 도일로 327-5 도일동 2-1, 1-6, 2-2, 7 제1동호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 사무실 및 창고 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · 기타지붕 및 샌드위치판넬지붕 |
| 이용상태 | 기호 1) 사무실 등 · 기호 7, 8) 창고 |
| 소유자 | 보성글로벌주식회사 |
| 감정가 | 4,216,857,500원 |
| 최저매각가 | 2,951,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국산업은행 / 4,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 3, 4, 5 토지는 지분매각 · 공유자우선매수권 없음 |
| 평가·매각 제외 | 목록 2, 6 지상의 이동식 컨테이너 및 계근대 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.28 · 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 등기 확인
현재 분석에 사용된 말소기준권리는 2017.09.27 설정된 을구 5번 정원주 근저당권(채권최고액 1,000,000,000원)입니다. 이후 설정된 송영옥·서울철강의 근저당권, 다수의 가압류·압류와 근저당권에 대한 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 한국산업은행의 을구 4번 근저당권은 2017.09.08 설정된 권리입니다. 최초 채권최고액은 4,500,000,000원이며, 2020.05.04 변경등기에는 4,000,000,000원이 기재되어 있습니다. 해당 근저당권 본등기는 이미 말소된 것으로 표시되는 반면, 관련 변경등기와 한국산업은행의 경매 신청 내역이 함께 존재합니다. 을구 4번의 실제 말소 효력과 현재 권리관계는 원본 등기부 및 사건기록으로 별도 대조해야 합니다.
② 점유관계 — 대항력 가능·미상
현황조사상 실제 확인된 점유자는 1곳입니다. 주식회사 유니온스틸 코퍼레이션이 목록 건물의 점유자로 조사되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 대항요건 구비 여부는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유니온스틸 코퍼레이션 | 목록 건물 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미확정 |
③ 매각물건명세서 — 약 8천 톤 오염 폐기물 주장
이 물건의 핵심 위험은 등기부의 담보권뿐 아니라 토지와 건물의 실제 인도·이용 상태에 있습니다. 매각물건명세서에는 해당 부동산이 고물상 부지이고, 지상에 약 8천 톤의 오염된 폐기물이 산적되어 있다는 유치권자 주식회사 무림산업의 주장이 기재되어 있습니다.
| 유치권 주장자 | 주식회사 무림산업 |
|---|---|
| 부지 이용 관련 기재 | 고물상 부지 |
| 폐기물 관련 기재 | 약 8천 톤의 오염 폐기물 산적 주장 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
| 일부 토지 | 목록 3, 4, 5 지분매각 |
| 공유자우선매수권 | 없음 |
| 매각 제외 물건 | 이동식 컨테이너 및 계근대 |
현장 조사에서는 폐기물의 위치·실제 수량·성상, 반출 가능성, 적법한 처리 경로와 책임 주체를 확인해야 합니다. 유치권 주장에 대해서도 점유 사실과 피담보채권, 목적물과 채권의 견련성 및 성립 시점을 각각 검토할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,951,800,000원 가정)
현재 회차 최저가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 제외한 금액이 선순위로 분류된 근저당권 등에 배분되고, 이후 가압류 채권에서 대규모 미배당이 발생하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 31,918,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 정원주 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 송영옥 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 주식회사서울철강 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사애큐온캐피탈 | 309,002,777원 | 219,882,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 3,216,050,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사제이에스엘7 | 74,233,850원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 신보2019제7차유동화전문유한회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 신보2020제5차유동화전문유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 신보2021제10차유동화전문유한회사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 12번 가압류 · 신보2018제3차유동화전문유한회사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 13번 가압류 · 주식회사지유온 | 219,316,618원 | 0원 |
| 13. 갑구 14번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,435,649,277원 | 0원 |
| 14. 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 15. 갑구 16번 가압류 · 현대커머셜주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 16. 갑구 17번 가압류 · 서울축산업협동조합 | 20,689,674원 | 0원 |
| 17. 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 총액 | 13,174,942,196원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 2,919,882,000원 |
| 예상 미배당 | 10,255,060,196원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (미상 점유관계 및 별도 부담 제외) |
| 신청채권자 한국산업은행 | 청구액 4,000,000,000원 · 시뮬레이션상 배당 0원 |
본 배당은 채권최고액과 청구금액에 기초한 추정으로, 실제 확정채권액·배당순위 및 배당요구 결과와 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 한국산업은행의 선행 근저당권 및 예상배당 결과는 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 가격은 내려가지만, 폐기물·점유·지분매각으로 인한 부담이 함께 줄어드는 것은 아닙니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 2,951,800,000원 | 2,919,882,000원 | 10,255,060,196원 | 0원* |
| 2회 유찰(49%) | 2,066,259,999원 | 2,043,197,399원 | 11,131,744,797원 | 0원* |
| 3회 유찰(34%) | 1,446,381,999원 | 1,429,518,179원 | 11,745,424,017원 | 0원* |
* 각 회차 인수액은 제공된 배당 추정 결과입니다. 대항력 미상 점유자의 보증금, 유치권 관련 분쟁 및 폐기물 처리비용은 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 및 환금성 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 도일동 소재 평택브레인시티 일반산업단지 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 중소규모 공장, 고물상 및 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 일반철골구조의 사무실 및 창고 용도로 이용되고 있습니다. 일반적인 위생설비와 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 일부에는 건축법에 따른 도로가 포함됩니다.
- 토지 현황. 잡종지·공업기타 이용, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 427,500원/㎡입니다.
- 이용 제약. 일부 토지는 지분매각이며, 이동식 컨테이너와 계근대가 매각에서 제외되어 있어 실제 사용 가능 범위와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 사무실·창고 및 토지의 복합 매각입니다. 폐기물과 점유 문제, 공유관계가 해소되지 않으면 향후 이용 및 재매각에도 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 한국산업은행 선순위 근저당권. 을구 4번 근저당권의 말소 여부와 관련 변경등기의 효력, 경매 신청 근거 및 실제 배당순위를 원본으로 대조하세요.
- 유치권. 주식회사 무림산업의 점유 여부와 피담보채권, 유치권 성립 요건 및 관련 사건기록을 확인하세요.
- 폐기물. 약 8천 톤의 오염 폐기물 주장을 현장 상태와 비교하고, 수량·성상·처리 주체 및 적법한 반출 가능성을 검증하세요.
- 점유자. 주식회사 유니온스틸 코퍼레이션의 점유 경위와 임대차계약, 보증금, 확정일자, 대항요건 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 지분매각. 목록 3, 4, 5의 매각 지분과 다른 공유자의 권리, 진출입 및 실제 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 제외 물건. 목록 2, 6 지상의 이동식 컨테이너와 계근대 소유 및 인도 문제를 별도 확인하세요.
- 실질취득금액. 낙찰대금 외에 점유·인도와 폐기물 처리에 소요될 수 있는 비용을 조사하여 별도의 자금계획을 세우세요.
- 최종 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 특별매각조건의 최신 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 부담까지 사라지는 것은 아니다”
평택 도일로 327-5는 감정가 4,216,857,500원에서 한 차례 유찰되어 2,951,800,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이번 경매의 승부처는 감정가 대비 할인폭이 아닙니다.
우선 정원주 근저당권을 말소기준으로 삼은 분석과 한국산업은행의 선행 근저당권·배당 내역을 대조해야 합니다. 실제 점유자인 유니온스틸 코퍼레이션의 대항력과 보증금도 확인되지 않았습니다. 무엇보다 유치권자 무림산업이 주장하는 오염 폐기물의 실제 상태와 처리 책임을 확인해야 합니다.
일부 토지가 지분으로 매각되고 컨테이너·계근대도 매각에서 제외된다는 점까지 고려하면, 현재 단계에서 최저매각가를 실질취득금액으로 간주하거나 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리관계와 점유 및 폐기물 문제의 확인·정리가 입찰가격 판단보다 선행되어야 하는 고위험 특수물건입니다.
