수원지방법원 2025타경747. 경기도 평택시 고덕동 해모수가온타워 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 건물은 2022.12.16 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 본건은 그중 3층에 위치합니다.

소유자 최현철은 2023.03.10 소유권을 이전받았습니다. 등기부상 당시 거래가액은 844,230,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 576,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 2025.07.11 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 494,434,200원입니다.

여기까지만 보면 말소기준권리가 분명한 통상적인 근저당권 실행 경매입니다. 그런데 이 사건은 현황조사에서 포착된 유치권 행사 안내문을 반드시 따로 검토해야 합니다. 유치권은 등기부에 기재되지 않을 수 있는 권리인 만큼 등기부만 읽고 안전하다고 결론 내리기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권은 별개

말소기준권리는 2023.03.10 설정된 국민은행 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 576,000,000원이고, 경매개시결정등기는 그 이후인 2025.07.11에 이루어졌습니다. 국민은행 근저당권과 경매개시결정등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

앞선 소유권보존 신탁등기는 이미 말소되어 있고, 2023.03.10 신탁재산 귀속에 따른 주식회사해모수 명의 이전, 이어 최현철 명의 소유권이전이 등기되어 있습니다. 소유권이전 이력은 근저당권 등과 같은 매수인 채무인수 항목으로 보지 않습니다.

또 하나 구분할 점은 공실과 점유 부재가 같은 의미는 아니라는 것입니다. 감정평가상 이용상태는 공실이지만 평가사가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 점유관계와 유치권 주장자의 현장 지배 여부를 추가 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 신건 706,000,000원은 저렴한가?

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 706,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 입찰 기준가격입니다.

등기부상 최현철의 2023년 취득 거래가액은 844,230,000원입니다. 다만 이는 동일 물건의 과거 거래가액일 뿐, 현재의 적정 매매가격을 나타내는 비교 실거래 평균은 아닙니다. 특히 근린시설은 임대 가능성, 공실 상태, 층별 접근성, 상권 형성 정도에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

회차별 가격과 배당 부족액

경매 진행 시나리오상 신건, 1회 유찰, 2회 유찰에 따른 매각가격과 채권자 미배당 예상액은 다음과 같습니다. 가격 하락은 곧바로 투자 수익을 뜻하지 않습니다. 유치권이 유효할 경우 생길 수 있는 부담은 아래 계산에 포함되지 않습니다.

회차별 채권자 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 미배당 채권액은 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다. 유치권으로 인한 잠재 부담은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 706,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용 9,460,000원, 국민은행 근저당권 576,000,000원을 배분한 뒤 120,540,000원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다.

여기서 국민은행의 채권최고액 576,000,000원과 경매 신청 당시 청구금액 494,434,200원은 구분해야 합니다. 위 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며, 실제 확정 채권액이나 최종 배당액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 율포초등학교 북동측 인근입니다. 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 상업나지 등이 혼재하는 성숙 중인 중심상업지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 원거리에 수도권 전철 1호선 서정리역이 있으며, 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물이며 2022.12.16 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있고, 기본 급배수·위생설비·화재경보설비·옥내소화전·승강기· 주차설비·천정형 에어컨설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남측은 약 15m 내외 포장도로, 서측은 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 서측 도로는 차량 통행이 불가능하며, 북측 공원인 백년광장으로 연결됩니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 토지이용정보상 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으므로 적용 범위를 확인해야 합니다. 공시지가 자료는 5,230,000원/㎡이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 이용·공실. 건축물대장상 의원 용도이나 감정평가 당시 공실입니다. 내부 직접 확인이 이루어지지 않았으므로 설비 상태와 실제 사용 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 중심상업지역의 근린시설이라는 점은 상업적 활용 가능성의 검토 요소입니다. 반면 공실 상태, 임대수요의 불확실성, 유치권 주장 및 비교 거래가격 확인의 어려움 때문에 현재 자료만으로 매도 용이성이나 적정 수익률을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 확인이 최우선. 출입구 안내문의 부착 주체와 주장 채권의 원인, 금액 및 해당 부동산과의 관련성을 확인해야 합니다. 유치권 주장자의 점유 여부와 점유 경위도 현장에서 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 유치권 관련 비고와 현황조사서 내용을 다시 대조하고, 관련 신고·분쟁·판단 자료의 존재 여부를 확인해야 합니다. 안내문은 유치권의 법적 성립을 확정하는 자료가 아닙니다.
• 공실과 점유관계 확인. 감정평가상 공실이지만 내부 직접 확인은 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자와 출입 통제 상태를 확인하고, 낙찰 후 인도 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
• 실거래·임대수익 확인. 현재 시세를 검증할 충분한 비교 거래정보가 없으므로 동일 상권·유사 층·유사 용도의 거래사례와 임대료·공실 현황을 조사해야 합니다. 과거 취득가액만으로 현재 가격의 적정성을 판단하지 마세요.
• 용도 적합성 점검. 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)인 만큼 예정 업종의 입점 가능 여부, 용도변경 필요성, 소방·주차·시설 기준을 확인해야 합니다.
• 관리비·시설상태 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하고, 공실 상태에서 발생할 수 있는 설비 보수 비용도 점검하세요. 내부 미확인 상태의 감정평가에 전적으로 의존하지 않는 것이 중요합니다.
• 배당액과 청구액 구분. 국민은행의 근저당 채권최고액은 576,000,000원, 경매 청구금액은 494,434,200원입니다. 실제 채권액과 배당요구 현황에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 최저가 564,800,000원, 2회 유찰 최저가 451,840,000원은 제시된 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격의 변경 여부를 확인하고, 유치권 위험을 가격에 반영해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 권리 관련 법원 기록을 입찰 전에 확인하고, 필요하면 유치권·부동산 경매 분야 전문가의 검토를 받는 것이 바람직합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 취득”

이 사건은 국민은행 근저당권을 기준으로 등기상 권리를 정리하기 쉬운 근린시설 경매입니다. 확인된 임차인도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인의 등기상 인수액은 0원입니다.

그러나 이번 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 건물 출입구에 부착된 ‘유치권 행사 중’ 안내문은 매각물건명세서 비고에도 언급되어 있으며, 그 법적 성립 여부는 아직 불분명합니다. 여기에 감정평가 당시 공실, 내부 미확인, 비교 실거래 시세 부재라는 요소까지 겹칩니다.

최저매각가 706,000,000원이 현재 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다. 1회 또는 2회 유찰로 최저가격이 하락하더라도 유치권이 성립한다면 인도 및 추가 부담 문제가 그대로 남을 수 있습니다.

결론은 ‘등기상 소멸구조는 명확하지만, 입찰 안전성과 가격 메리트는 미확정’입니다. 유치권의 실체와 점유관계를 확인하기 전에는 배당표의 인수액 0원만을 근거로 낙찰을 결정하기 어렵습니다. 이 물건의 우선순위는 낙찰가격 계산보다 유치권 검증, 실점유 확인, 현재 상권 시세 확인에 있습니다.