수원지방법원 2025타경41435. 경기도 평택시 고덕동 센텀프라자 1층 109호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사가연이며, 광주신우신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,037,570,261원입니다. 2022.04.11 설정된 광주신우신용협동조합의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 홍기상의 근저당권과 여러 압류가 설정됐습니다.
등기상 후순위 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인의 전입신고 역시 말소기준보다 늦습니다. 하지만 감정평가서가 명시한 108호와 109호의 통합 사용 상태는 별도의 문제입니다. 독립된 109호만 취득했을 때 실제 점유 범위를 구분하고 사용할 수 있는지, 임차인과의 인도 협의는 어떻게 진행할지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41435 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2224-2 센텀프라자 1층 109호 도로명주소: 경기도 평택시 고덕여염7길 5 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 1층 상가 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 중 1층 109호 |
| 실제 이용상태 | 108호와 경계·벽체 구분 없이 하나의 상가(하남돼지집)로 이용 |
| 소유자 | 주식회사가연 |
| 감정가 | 1,375,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,375,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 광주신우신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,037,570,261원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.11 광주신우신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건·압류 4건
말소기준은 2022.04.11 을구 1번 광주신우신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 홍기상의 근저당권과 국·지방세 및 건강보험 관련 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
앞서 설정됐던 코리아신탁주식회사 및 대신자산신탁주식회사 관련 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 정림건축종합건축사사무소의 가압류 5,500,000원 역시 2022.11.09 해제로 말소됐습니다. 현재 소유권자는 주식회사가연으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필수
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 박정숙 1명입니다. 임차 대상은 108호·109호로 기재돼 있고, 보증금 40,000,000원과 월세 7,000,000원이 확인됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정숙 108호·109호 (109.04㎡ 기재) |
40,000,000원 | 7,000,000원 | 2022.10.04 | 없음 | 미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
해당 없음 |
박정숙의 전입신고일은 2022.10.04로, 말소기준일인 2022.04.11보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계에서는 선순위 대항력이 없고, 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조로 보지 않습니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권의 성립 및 행사 여부를 단정할 수 없습니다. 상가임대차의 보호범위 판단에는 실제 임대차계약, 사업자등록 및 점유관계 등의 확인도 필요합니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 시세 판단은 보류
현재 감정가는 1,375,000,000원이고 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 상가의 가격 적정성은 같은 상권의 거래가격뿐 아니라 위치, 임대수익, 실제 점유 범위 및 독립 사용 가능성에 영향을 받습니다.
이 물건은 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 최저매각가만 보고 할인 매물이라고 평가하거나 가격 메리트를 가점으로 반영하기는 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,375,000,000원 | 1,358,850,000원 | 17,150,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,100,000,000원 | 1,086,600,000원 | 289,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 880,000,000원 | 868,800,000원 | 507,200,000원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가격이 낮아지면 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 후순위 근저당권과 압류에서 비롯된 미배당액이 그대로 매수인 채무로 승계되는 것은 아닙니다. 현재 권리 구조에서는 각 회차 모두 권리 인수액 0원으로 예상됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,375,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,150,000원 |
| 1. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원 |
| 2. 근저당 · 홍기상 | 200,000,000원 | 182,850,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,376,000,000원 | 1,358,850,000원 |
매각대금에서 추정 집행비용 16,150,000원을 제외하고 광주신우신용협동조합 근저당권에 1,176,000,000원, 홍기상 근저당권에 182,850,000원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 합계 1,376,000,000원 대비 17,150,000원의 미배당이 발생합니다.
다만 이 배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 실제 청구금액 1,037,570,261원과 채권최고액은 다른 개념이며, 실제 배당액은 확정된 피담보채권액과 조세 등의 우선순위에 따라 달라집니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·상가 이용상태·환금성 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 건물, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 분포하는 지역으로, 감정평가상 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있습니다. 제반 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측과 북동측으로 각각 폭 15~20m 중로에 접하고 있으며, 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 토지이용계획에 표시돼 있으므로 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 현황과 공부의 차이. 가장 중요한 사항입니다. 109호는 인접 108호와 경계·벽체 구분 없이 하나의 상가로 사용 중입니다. 따라서 현재 이용 상태만으로 109호를 독립된 임대 단위로 볼 수 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,227.4㎡, 공시지가 4,441,000원/㎡, 지형은 평지이고 형상은 가로장방입니다. 해당 토지 전체의 정보이며 이를 109호의 개별 대지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 근린시설은 실제 영업상태, 임차관계, 상권 수요 및 독립 사용 가능성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 특히 108호와 통합 사용되는 구조가 개별 호실 매각에 미치는 영향을 확인하기 전에는 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.04.11 광주신우신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기 및 매각물건명세서로 대조하세요.
- 상가임차인 조사. 박정숙의 보증금 40,000,000원, 월세 7,000,000원, 전입일 2022.10.04를 임대차계약서·사업자등록·점유 현황과 대조하세요. 확정일자 및 배당요구 여부도 확인해야 합니다.
- 108호와의 관계. 가장 우선적인 현장 확인 사항입니다. 108호와 109호가 하나의 음식점으로 사용되는 상황에서 109호만 독립적으로 인도받고 사용할 수 있는지 확인하세요.
- 임차인 인도 문제. 대항력에 따른 보증금 인수가 없더라도 실제 영업 중인 임차인의 점유 해소와 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 인도 협의 가능성과 영업장 분리 문제를 함께 점검하세요.
- 조세·건강보험 압류. 국, 평택시, 국민건강보험공단 관련 압류 4건의 체납액과 배당 우선순위를 확인하세요. 당해세 등 우선채권이 실제 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 1,375,000,000원이 적정한지 동일 상권·유사 규모의 최근 실거래 및 실제 임대수익을 통해 확인하세요. 감정가 대비 유찰률만으로 저가 매수 여부를 판단하지 마세요.
- 관리비 및 설비. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액, 공유 설비·배관, 전기·수도 계량 및 호실 분리 가능성을 확인하세요.
- 규제·건축 현황. 토지이용계획의 허가구역 표시, 지구단위계획 및 실제 건축물 현황을 확인하세요. 감정평가서에 위반건축물 사항이 표시돼 있지 않더라도 현황 사용의 적법성은 별도로 점검해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 매각기일 2026.11.03 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 사용 위험 0”
이 물건의 법률상 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.04.11 근저당권이 말소기준이고 임차인의 전입일은 그보다 늦습니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재돼 있어, 현재 예상되는 보증금 및 담보권 인수 부담은 0원입니다.
그러나 1층 109호는 108호와 경계 없이 하나의 음식점으로 사용되고 있습니다. 국세·지방세·건강보험 관련 압류 4건이 있으며, 실제 배당액에도 변동 가능성이 있습니다. 무엇보다 1,375,000,000원이 시장가격에 비해 유리한지 확인되지 않았습니다. 근린시설 특유의 환금성 문제까지 고려하면 권리 인수가 없다는 이유만으로 높은 매력도를 부여하기 어렵습니다.
권리 인수 위험은 낮지만, 현장 사용상태와 가격 검증은 보류. 이 물건은 낙찰가격을 낮추는 것만큼이나 109호를 독립적으로 인도받고 활용할 수 있는지를 확인하는 것이 중요합니다. 그 사실관계가 확인되기 전에는 보수적인 입찰 판단이 타당합니다.
