수원지방법원 2025타경42004. 경기도 안성시 당왕동 대우경남아파트 204동 1406호가 강제경매로 나왔습니다. 전용면적은 약 59.35㎡이고, 1997년 사용승인된 984세대 아파트 단지의 14층 물건입니다. 현 소유자 이황호는 2021년 11월 18일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다.

이후 2023년 국민은행 앞으로 채권최고액 77,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025년 4월 같은 은행의 22,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 2025년 5월에는 회생채무자 주식회사 두원정공의 관리인 박창엽이 채권자로 기재된 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 84,462,320원입니다.

권리관계만 보면 기준 근저당 이후의 권리가 정리되는 구조입니다. 다만 이 경매에서 중요한 것은 근저당권 자체보다 가격과 실제 점유관계입니다. 최저가가 최근 거래 평균을 상당히 웃돌고, 감정평가서의 임대관계도 확인되지 않았기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2023년 1월 6일 국민은행 근저당권입니다. 을구 9번, 채권최고액 77,000,000원의 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 설정된 을구 10번 국민은행 근저당권 22,000,000원과 갑구 5번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거에도 한국주택은행·제일은행·국민은행 명의의 근저당권이 설정된 이력이 있지만, 해당 과거 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 설정액까지 합산해 현재 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

임차인·점유관계 — 권리는 단순해도 현장 확인은 필요

현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자라고 단정하거나, 임차관계가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.

특히 말소기준일인 2023.01.06과 실제 점유자의 전입·점유 시점을 비교하는 것이 중요합니다. 이 시점 이전부터 대항요건을 갖춘 임차인이 확인된다면, 보증금과 배당 여부에 따라 인수금액 판단이 달라질 수 있습니다. 현재로서는 별도 인수 보증금을 산정할 근거가 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 175,000,000원은 최근 거래보다 높다

같은 대우경남 단지의 전용 약 59.35㎡ 거래를 비교했습니다. 최근 12개월 집계 거래는 12건으로, 확인되는 거래 시점은 2026년 6월부터 10월까지입니다. 표본 평균은 154,083,333원입니다.

실거래 표본의 가격 범위는 135,000,000원~175,000,000원입니다. 이 중 175,000,000원 거래는 2026년 8월 8층에서 확인됩니다. 현재 경매 최저가인 175,000,000원은 최근 표본의 최고 거래가와 동일합니다.

최신 거래는 2026년 10월 10층의 157,000,000원입니다. 이 가격과 비교하면 현재 경매 최저가는 18,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균과 비교해도 20,916,667원 높고, 평균 대비 비율은 113.6%입니다.

대상 호수는 14층이므로 비교 거래 중 저층 사례와 직접 동일하게 평가하기는 어렵습니다. 층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 그러나 확인된 최고 거래가가 175,000,000원이고 최신 거래가가 157,000,000원이라는 점에서, 신건 최저가를 가격상 유리한 구간으로 보기 어렵다는 판단은 유지됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

배당관계는 신청채권자의 청구금액과 근저당권의 채권최고액을 기준으로 추정했습니다. 집행비용을 공제한 뒤 국민은행의 근저당권 채권에 배당하고, 나머지 금액이 강제경매 신청채권자에게 배분되는 계산입니다.

집행비용 3,250,000원은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했고, 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권 신고액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 신청채권자는 청구금액 84,462,320원 중 72,750,000원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 신청채권자가 청구금액 전부를 회수하지 못하며, 전체 채권 미배당액은 11,712,320원입니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

매각가가 낮아질수록 채권자의 회수액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 권리를 기준으로 한 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 확인된 인수 권리 기준의 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 취득세, 명도비용 및 기타 거래비용은 별도입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 당왕동 비룡초등학교 서측 인근에 있습니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 자리하며 감정평가서상 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되며, 단지 내 도로를 통해 주변 공도로 연결됩니다.
• 건물. 1997.04.21 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다. 노후화에 따른 내부 상태 및 설비 점검이 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 상대보호구역 등의 지정 내역이 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형이며, 공시지가는 1,014,000원/㎡입니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정평가서에 따르면 건축물현황도상의 승강기 및 계단실 위치와 개별 호수 현관문의 방향이 실제 현황과 다릅니다. 건물개황도와 현장을 대조해야 하는 확인사항입니다.
• 환금성. 984세대 아파트로 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 135,000,000원~175,000,000원으로 벌어져 있어 층과 개별 상태에 따른 가격 편차가 큽니다. 거래 이력이 있다는 이유만으로 현재 최저가에 재매각이 쉽다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가를 시세와 직접 비교. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 154,083,333원의 113.6%입니다. 신건 최저가를 할인 매수가로 판단하지 않아야 합니다.
• 가격 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가 140,000,000원, 2회 유찰 가정가 112,000,000원을 최근 실거래 수준과 비교해 응찰 상한을 설정해야 합니다. 유찰은 확정된 일정이 아닙니다.
• 점유자·임대차 조사. 신고된 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 거주자, 임대차계약, 보증금 및 점유 개시일을 조사해 말소기준일 이전 대항요건 성립 여부를 점검해야 합니다.
• 등기부·매각물건명세서 대조. 을구 9번 국민은행 근저당권이 말소기준인지, 이후 설정된 을구 10번 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최신 서류로 다시 확인해야 합니다.
• 강제경매 배당관계. 신청채권자 청구금액 84,462,320원 중 일부가 미배당되는 추정입니다. 채권 미회수액이 매수인 채무로 이전되는 것은 아니지만, 실제 채권액·우선순위·배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
• 현황도 불일치. 승강기·계단실의 위치와 현관문 방향이 공부상 표시와 다른 사항은 현장 및 건물개황도를 직접 대조해야 합니다. 이용상 장애나 별도 확인사항이 있는지 점검해야 합니다.
• 관리비와 명도. 미납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성을 확인하고, 실제 점유자를 확인한 뒤 인도 및 명도에 필요한 비용과 절차를 고려해야 합니다.
• 건물 노후도. 1997년 사용승인 건물이므로 급배수, 난방, 창호, 누수 및 내부 수리 상태를 확인해야 합니다. 수리비가 발생하면 실질 투자비용은 매각가보다 높아집니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 매각기일 및 실거래 내역을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 높다”

안성 대우경남아파트 204동 1406호는 등기상 권리관계가 비교적 단순한 물건입니다. 2023년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 추가 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수 권리와 법정지상권도 없습니다. 확인된 권리 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 인수할 채무가 없다는 사실과 투자 가격이 매력적이라는 판단은 완전히 다릅니다. 신건 최저가인 175,000,000원은 최근 실거래 평균보다 20,916,667원 높고, 최신 거래보다도 18,000,000원 높습니다. 최근 표본의 최고 거래가와 같은 금액으로 경매에 참여하는 셈이므로, 현재 가격에는 실거래 대비 할인 메리트가 없습니다.

또한 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 건축물현황도와 실제 현황의 차이도 확인됩니다. 이 사항들은 현장 조사와 원본 대조로 해결해야 할 과제입니다.

종합 판단은 C등급, 신건 입찰은 보수적으로 접근할 구간입니다. 현재 가격에서는 입찰을 서두르기보다 실제 점유관계와 건물 상태를 확인하고, 유찰로 가격이 조정되는 경우에 최근 실거래를 기준으로 다시 수익성을 검토하는 편이 합리적입니다. 권리 정리는 비교적 명확하지만, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 말소되는 근저당권이 아니라 실제 시세에 맞는 매수가를 확보할 수 있는지에 있습니다.