수원지방법원 2024타경53197. 경기도 광주시 매산동 652-1 일원의 농업용창고와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철골조 판넬지붕 지상1층과 경량철골조 판넬지붕 지상1층으로, 모두 농업용창고로 이용 중입니다. 감정가 1,470,780,860원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 720,683,000원입니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 그러나 이 사건은 최저가 숫자만으로 판단하기 어렵습니다. 주식회사 위클리하우스의 보증금 20,000,000원이 매수인에게 승계되고, 목록 일부 토지는 지분매각입니다. 특히 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 ‘도로’인 토지는 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금 몰수라고 명세서에 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53197 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 652-1 · 경기도 광주시 회안대로71번길 6-26 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 농업용창고 |
| 건물 구조 | 철골조 판넬지붕 지상1층 · 경량철골조 판넬지붕 지상1층 |
| 소유자 | 방병익 |
| 감정가 / 최저가 | 1,470,780,860원 / 720,683,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,038,097,797원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.17. 성남농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 일괄매각 | 철재컨테이너 창고 약 18.0㎡ · 판넬조 판넬지붕 간이화장실 약 1.0㎡ 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.03.17. 설정된 성남농업협동조합 근저당권 1,300,000,000원입니다. 이후 광주시 압류, 임의경매개시결정, 국세 압류, 성남시 압류 및 이한용 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 주식회사 위클리하우스의 전입일은 2015.11.17.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 보증금 20,000,000원 전액 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 위클리하우스 | 2015.11.17 | 20,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
이 임차인은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 현황조사상 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 우선변제권은 없어 배당표에서도 임차보증금에 대한 배당액은 0원, 매수인 인수액은 20,000,000원으로 잡혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 720,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,606,830원 |
| 인수 · 주식회사 위클리하우스 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 25번 근저당권 · 성남농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 711,076,170원 |
| 을구 26번 근저당권 · 이한용 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,780,000,000원 중 예상 배당은 711,076,170원이고, 미배당액은 1,068,923,830원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용 리스크 — 농지취득자격증명이 입찰 핵심
- 일괄매각. 철재컨테이너 창고 약 18.0㎡와 판넬조 판넬지붕 간이화장실 약 1.0㎡가 매각에 포함 평가돼 있습니다.
- 지분매각. 목록 3, 4 토지는 지분매각입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3 토지는 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 농지취득자격증명. 해당 토지는 농지취득자격증명서 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금 몰수라고 기재돼 있습니다.
- 원상복구 가능성. 농지전용허가 없이 불법으로 형질이 변경된 경우 원상복구명령이 내려질 가능성이 있습니다.
- 경계 확인. 토지의 정확한 면적·위치와 인접토지와의 경계는 별도 측량 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 광주시 양벌동 매양중학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·소규모 공장·창고·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 (가), (나)는 농업용창고로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 894.0㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 공업기타, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 689,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 함께 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·자연취락지구·성장관리계획구역 등이 확인됩니다.
- 농지 관련. 농림지역과 농업진흥구역이 접하며, 감정평가의 토지이용계획에는 일련번호 3이 농림지역·농업진흥구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 승계. 주식회사 위클리하우스 보증금 20,000,000원을 낙찰대금과 별개로 인수하는 구조를 자금계획에 반영해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3 토지의 증명 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 문구가 있습니다.
- 불법형질변경 여부. 현황 도로로 이용되는 토지의 농지전용허가 및 원상복구명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위. 목록 3, 4의 정확한 매각지분과 이용관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 경계측량. 정확한 면적·위치·인접토지 경계는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 선순위 변수. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 존재하면 배당순위와 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 공동담보. 말소기준 성남농업협동조합 근저당은 매산동 652-1 외 매산동 652-5 방병익 지분, 매산동 652-11 방병익 지분도 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지 관련 행정서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙폭”보다 인수·농지·지분을 먼저 본다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 1,470,780,860원에서 최저가 720,683,000원까지 내려온 2회 유찰입니다. 그러나 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기에는 확인할 요소가 많습니다. 주식회사 위클리하우스의 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하고, 일부 토지는 지분매각이며, 공부상 ‘전’인 토지에는 농지취득자격증명 제출과 미제출 시 보증금 몰수 조건까지 붙어 있습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 이 사건의 난도는 등기 말소 여부보다 대항력 임차인과 토지의 행정·이용관계에서 올라갑니다. 따라서 결론은 “낙폭은 크지만 단순 저가형 물건은 아니다”입니다. 임차보증금 인수, 농지취득자격증명, 지분 범위, 현황도로의 원상복구 가능성까지 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 적절합니다.
