수원지방법원 2025타경42772. 평택시 청북읍 옥길리의 '청북풍림아이원' 103동 1층 101호, 전용면적 84.7876㎡ 아파트입니다. 소유자 하승기가 2021년 10월 매매계약을 통해 280,000,000원에 취득했고, 같은 해 11월 중소기업은행 명의로 채권최고액 209,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 삼성카드와 중소기업은행의 가압류가 순차적으로 등기됐으며, 중소기업은행이 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당이 말소기준권리로, 뒤에 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 국민은행 근저당권과 경기신용보증재단 가압류는 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 명시되지 않아 등기상 권리인수 부담은 없는 구조입니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 권리관계가 비교적 단순하다는 판단과 실제 점유·인도 문제가 없다는 판단은 구분해야 합니다.
더 중요한 것은 매수가격입니다. 감정가와 최저매각가가 동일한 신건이지만, 동일 면적대 실거래의 최근 12개월 평균은 201,555,555원입니다. 최신 거래가격은 195,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -8.1%이므로 과거 취득가격이나 전체 기간 평균만으로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42772 (임의경매 · 평택지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1144 청북풍림아이원 제103동 제1층 제101호 도로명주소: 경기도 평택시 청북읍 안청로4길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7876㎡ · 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 하승기 (2021.11.18 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 175,293,826원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.18 을구 3번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 209,000,000원 |
| 임차관계 | 별도 신고 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 | 명세서상 해당사항 없음 · 예상 인수액 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리분석의 출발점은 2021.11.18 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 209,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 삼성카드 가압류 14,374,567원, 중소기업은행 가압류 13,275,778원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
말소기준보다 먼저 설정됐던 국민은행 근저당권 두 건은 각각 채권최고액 150,600,000원과 21,600,000원으로, 모두 2021.11.19 말소됐습니다. 경기신용보증재단의 40,000,000원 가압류 역시 2021.10.01 말소됐으므로 현재 매수인이 별도로 승계할 선순위 등기권리로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 9.2% 높다
청북풍림아이원은 232세대, 사용승인일은 2013.05.27입니다. 비교 대상은 전용 84.79~84.82㎡ 면적대의 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 206,000,000원이지만, 실제 매수가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 201,555,555원(9건)과 최신 거래 195,000,000원을 우선해 살펴야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.82㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 10 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 84.79㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 84.82㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 84.82㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.05 | 84.82㎡ | 4 | 208,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 201,555,555원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 206,000,000원 |
전체 12건의 거래가격 범위는 180,000,000원~240,000,000원으로 편차가 상당합니다. 그러나 최저가가 일부 고가 거래보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 201,555,555원, 최신 실거래는 195,000,000원입니다. 현재 최저가 220,000,000원은 최근 평균보다 18,444,445원 높고, 최신 거래보다도 25,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 14,374,567원 | 7,120,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 13,275,778원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
중소기업은행 근저당 배당은 채권최고액 209,000,000원을 적용한 추정치입니다. 실제 확정 채권액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 집행비용 역시 추정 금액이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
현재 회차 매각대금 220,000,000원에서 집행비용 3,880,000원을 차감하면 채권자들에게 예상 배당되는 금액은 216,120,000원입니다. 배당모형상 채권 총액은 236,650,345원이므로 20,530,345원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
회차별 시나리오 — 유찰돼도 권리인수액은 0원
현재 회차는 감정가의 100%인 220,000,000원입니다. 제공된 회차별 시나리오에서는 1회 유찰 시 176,000,000원(80%), 2회 유찰 시 140,800,000원(64%)을 가정합니다. 이는 예정된 매각 결과가 아닌 가격 변화에 따른 분석입니다.
| 회차 | 가정 낙찰가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 220,000,000원 | 20,530,345원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 176,000,000원 | 63,914,345원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 140,800,000원 | 98,621,545원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인의 예상 권리인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차보증금을 추가로 인수해 낙찰가 하락 효과가 상쇄되는 유형과 다릅니다. 다만 실제 점유관계에 따라 새로운 인수 쟁점이 확인되지 않는다는 전제가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 청북읍 옥길리 청북고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·학교·근린생활시설·공원 등이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 주위 교통환경을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 건물. 2013.05.27 사용승인된 232세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물이며 위생·급배수·난방·화재탐지·스프링클러·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 층수. 본건은 1층에 위치합니다. 최근 비교 실거래의 층수와 차이가 있으므로 개별 호수의 층별 가격과 선호도를 별도로 비교해야 합니다.
- 도로. 남서측 중로1류(폭 20~25m), 남동측 중로2류(폭 15~20m)에 접하는 지역입니다. 지형은 대체로 평지이며 토지는 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 청북택지 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 교육환경 보호구역과 비행안전제3구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다. 외국인 주택취득에 한정된 토지거래허가구역 공고 이력도 있으므로 매각 시점의 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 마감재·설비·누수·수리 상태는 별도 조사 대상입니다.
- 환금성. 동일 면적대 실거래 12건이 확인되지만 거래가격이 180,000,000원부터 240,000,000원까지 분포합니다. 특히 최근 가격 추세가 -8.1%인 점을 고려하면 과거 고가 거래를 현재 매도 가능 가격으로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 입찰가 설정. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 201,555,555원의 109.2%입니다. 전체 거래 평균보다 최근 평균과 최신 실거래를 우선해 적정 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -8.1%입니다. 가격이 하락하는 구간에서는 과거 거래가격만을 기준으로 매각차익이나 안전마진을 추정하면 위험합니다.
- 1층 가격 검증. 최근 거래는 2층 이상 사례이므로 1층인 본건의 개별 선호도와 가격 차이를 검토해야 합니다. 동일 전용면적이라도 층·향·상태에 따라 실제 시장가격은 달라집니다.
- 점유 및 임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상이고 내부도 미확인 상태입니다. 현황조사서, 전입세대, 매각물건명세서와 현장을 대조해 실제 점유자 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 3번 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 과거 국민은행 근저당은 이미 말소됐고 이후 가압류는 매각으로 소멸하는지 최신 등기부를 재확인해야 합니다.
- 채권액과 배당 추정의 구분. 신청채권자의 청구액은 175,293,826원이고 근저당 채권최고액은 209,000,000원입니다. 배당표의 근저당 배당은 채권최고액 기준 추정치이므로 실제 확정 채권액과 혼동하지 않아야 합니다.
- 내부 하자 확인. 내부구조는 건축물현황도와 수집 자료를 근거로 표시됐습니다. 실내 상태와 수리 비용을 별도로 확인해야 실질적인 취득원가를 평가할 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납액, 공용부분 승계 여부, 당해세, 집행비용과 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다. 예상 인수권리 0원과 부대 취득비용 0원은 다른 의미입니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가격은 176,000,000원, 2회 유찰 가정가격은 140,800,000원입니다. 실제 최저가 변경과 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하고 필요한 경우 전문가의 확인을 받아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 보류”
이 물건의 장점은 등기상 매수인에게 승계되는 권리가 없다는 것입니다. 2021년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당과 가압류도 이미 말소됐습니다. 다만 임대관계가 미상이고 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 점유·명도 위험을 완전히 배제할 수는 없습니다.
가격에서는 평가가 달라집니다. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 201,555,555원보다 높고, 최신 거래 195,000,000원도 웃돕니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -8.1%로 하락 중입니다. 과거 소유자의 취득가격 280,000,000원이나 일부 고가 실거래를 근거로 신건 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
1층이라는 개별 특성과 내부 미확인 문제까지 감안하면 현재 최저가에는 충분한 가격상 안전마진이 확인되지 않습니다. 회차별 유찰 가정에서는 매수가격이 낮아지면서 시세 대비 여유가 생길 수 있지만, 실제 유찰 여부와 향후 시장가격을 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 신중, 점유와 내부 상태는 반드시 확인. 이 물건의 핵심 판단 기준입니다.
