수원지방법원 2025타경42811. 평택시 합정동 973-2 소재 엠디하이 4층 404호입니다. 물건 용도는 다세대이고, 감정평가상 실제 이용상태는 방 3개·화장실 2개·거실·주방 등을 갖춘 오피스텔로 기재돼 있습니다. 전용면적은 74.89㎡입니다. 소유자 유지성은 2021년 8월 3일 거래가액 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 여부가 아닙니다. 등기부 을구 1번에는 진영원의 임차보증금 195,000,000원에 관한 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다. 더구나 한국주택금융공사가 이 임차보증금반환채권을 양수하여 대항력과 우선변제권을 승계한 상태입니다. 이 때문에 매각가격이 떨어져도 실제 매수 부담은 크게 줄지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 임차권등기, 남을 수 있는 보증금

말소기준권리는 2022년 6월 7일 국의 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 안산세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 주택임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 말소되는 것으로 분류돼 있습니다.

그러나 등기의 말소와 임대차보증금 인수 여부는 다른 문제입니다. 진영원은 말소기준권리보다 앞선 2021년 7월 16일 전입·점유를 개시했고, 2021년 7월 5일 확정일자를 받았습니다. 따라서 뒤에 등기된 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 선순위 대항력까지 없어졌다고 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금반환채권 승계

실제 임차인은 진영원 1명입니다. 한국주택금융공사는 진영원의 임차보증금반환채권을 양수한 경매신청채권자로, 대항력 및 우선변제권을 승계했습니다. 따라서 한국주택금융공사를 별도의 임차인으로 추가하거나 195,000,000원의 임차보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

한편 주택도시보증공사는 갑구 9번의 별도 가압류 채권자입니다. 등기상 청구금액은 1,999,000,000원이지만, 이는 이 물건의 임차보증금과 구별해야 하는 채권금액입니다. 한국주택금융공사의 임차보증금반환채권 승계 사실과도 혼동해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 감정가는 최근 확인 거래의 125.5%

이 물건과 같은 전용면적 74.89㎡의 거래가격을 비교하면, 전체 8건 평균은 185,125,000원입니다. 그러나 여기에는 2021~2022년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함됩니다. 가격 판단에서는 최근 기준으로 집계된 165,000,000원과 최신 확인 거래인 2024년 10월 165,000,000원, 그리고 -12.2%의 가격 하락 추세를 우선해서 살펴봐야 합니다.

최근 12개월 평균으로 제시된 가격은 165,000,000원이지만, 최신 확인 거래일이 2024.10이므로 2026.10 시점의 실제 최근 12개월 거래가격을 충분히 대표한다고 볼 수는 없습니다. 입찰 전 추가 실거래 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 207,000,000원 가정)

집행비용 3,698,000원과 임차보증금 195,000,000원, 가압류 배당 8,302,000원을 합하면 매각대금 207,000,000원입니다. 한국주택금융공사의 임차보증금반환채권 양수 관계가 있으므로, 임차보증금과 신청채권을 독립적인 두 보증금채권으로 합산해서는 안 됩니다. 배당 항목별 귀속은 승계채권 관계를 반영한 실제 배당표로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 하락, 실질취득은 거의 고정

이 물건의 가장 중요한 부분입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 매각대금으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 최저가가 내려가면서 동시에 인수액이 늘어나, 실질취득 비용은 보증금 195,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.

실질취득 = 낙찰가 + 매수인 인수액. 각 회차의 인수액은 집행비용 등을 반영한 추정값으로, 보증금 195,000,000원과 소폭의 차이가 발생할 수 있습니다. 취득세·등기비·명도비 등 별도 취득 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 합정동 평일초등학교 남동측 인근입니다. 주위에 주상용빌딩·상업용 건물·근린생활시설·아파트·오피스텔·다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 7층, 사용승인일 2015.08.11입니다. 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·소화전·지상주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 약 10m 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 토지이용계획. 준주거지역·배미지구 지구단위계획구역이며, 중로3류(폭 12~15m)에 접합니다. 공시지가는 1,675,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 해당하며, 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다. 기재된 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 규제 적용 여부는 다시 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않고, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 동일 면적 거래 이력은 8건이며, 건물 거래 집계상 세대수는 4세대입니다. 최근 확인 거래가 2024.10에 그치고 가격 추세가 -12.2%여서 대규모 아파트단지처럼 충분한 거래량을 전제로 매도가격을 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 진영원 전입일 2021.07.16, 확정일 2021.07.05, 보증금 195,000,000원 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서·등기부·임대차관계 서류와 대조해야 합니다.
• 보증금반환채권 승계 확인. 한국주택금융공사의 채권 양수 범위, 대항력·우선변제권 승계 및 실제 배당 수령권자를 확인해야 합니다. 진영원과 한국주택금융공사의 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 배당액과 인수액 재계산. 신건 인수액 0원은 보증금 전액 배당이 이뤄진다는 가정입니다. 실제 매각가격·집행비용·조세채권·우선변제 관계에 따라 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표를 재확인해야 합니다.
• 채권자 관계 확인. 갑구 9번 주택도시보증공사 가압류와 한국주택금융공사 신청채권은 구별해야 합니다. 각 채권의 배당 순위와 매각 후 소멸 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득 중심의 응찰가 검토. 1회 유찰 최저가 165,600,000원이나 2회 유찰 최저가 132,480,000원을 단독으로 시세와 비교하지 말고, 반드시 예상 보증금 인수액을 더해야 합니다.
• 실거래 시점 점검. 최신 확인 거래가 2024.10이고 가격 추세는 -12.2%입니다. 2026년 입찰 시점의 새로운 거래·매물·임대 현황을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 주택임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유상태와 명도 필요성은 별도 확인이 필요합니다. 인수 보증금의 반환관계와 인도 절차를 함께 검토해야 합니다.
• 관리비·세금·규제 확인. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 토지거래허가구역의 현행 적용 여부, 실제 건축물 용도 및 사용상태를 입찰 전 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당관계 서류를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 매수가격은 내려가지 않는다”

이 사건의 표면적인 최저가는 207,000,000원입니다. 현재 신건 가정에서는 임차보증금 전액 배당으로 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 감정가 자체가 최신 확인 거래가격인 165,000,000원보다 높습니다.

유찰이 발생하면 더 주의해야 합니다. 1회 유찰 시 실질취득 198,118,400원, 2회 유찰 시 197,654,720원으로, 최저가 하락 폭과 달리 실제 부담은 보증금 195,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 가격 하락 추세 -12.2%까지 감안하면 단순 유찰에 따른 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.

여기에 보증금반환채권의 양수·승계 관계, 소규모 집합건물의 환금성, 최근 거래가격 확인 시점의 한계까지 겹칩니다. 현재 가격뿐 아니라 제시된 1~2회 유찰 시나리오에서도 투자 매력은 낮습니다. 이 사건의 핵심은 저렴한 낙찰가를 찾는 것이 아니라, 실제 배당과 보증금 인수 구조를 확정한 뒤 실질취득 비용이 검증 가능한 시세 아래로 내려오는지를 판단하는 것입니다.