수원지방법원 2025타경42924. 경기도 평택시 서정동의 엘지홈타워빌리지1차 2층 201호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 147,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 허인순은 2013년 3월 21일 이 물건을 거래가액 145,000,000원에 취득했습니다. 이후 다수의 압류가 발생했고, 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매가 2025년 11월 6일 등기됐습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 임차권의 배당과 매수인 인수 여부입니다. 경기주택도시공사 명의의 주택임차권등기가 존재하며, 임차보증금은 85,000,000원입니다. 전입신고일은 2017년 11월 22일로, 말소기준권리인 2023년 8월 31일 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차권으로 분석해야 합니다. 등기 자체가 매각으로 말소되는 것과 임차보증금 반환 부담이 없어지는 것은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

소유권 취득과 함께 2013년 설정됐던 국민은행의 채권최고액 104,400,000원 근저당권과 박영채의 채권최고액 40,600,000원 근저당권은 모두 같은 해 말소됐습니다. 이후 말소기준권리는 2023년 8월 31일 인천세무서장 관련 압류입니다. 2024년 동화성세무서장 관련 압류와 2025년 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 참고 거래보다 높지만 직접 비교는 제한적

LG홈타워빌리지1차는 2013년 사용승인된 12세대 규모의 소규모 주거 건물입니다. 확인되는 실거래는 2023년 11월의 116,000,000원 거래입니다. 그러나 거래된 주택의 면적은 44.33㎡로, 경매 대상인 50.73㎡와 다릅니다. 따라서 이 거래가격을 대상 호수의 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.

최저매각가 147,000,000원은 참고 거래가격 116,000,000원의 126.7%입니다. 다만 대상 물건의 면적이 더 크고 거래 시점도 다르므로 이 비율만으로 적정가치나 정확한 고평가 정도를 단정할 수 없습니다. 반대로 이 자료로 시세보다 싸게 살 수 있다는 결론을 내리는 것도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

이 추정에서는 매각대금 147,000,000원 중 집행비용 2,858,000원을 제외하고, 임차보증금 85,000,000원을 전액 배당한 뒤 신청채권자에게 59,142,000원을 배당합니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 97,246,986원 중 38,104,986원이 미배당으로 계산되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 미배당 채권이 발생한다는 사실만으로 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 별도로 관리해야 할 인수 위험은 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금입니다.

배당액은 제시된 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 채권양수 관계 및 임차권자 표기 불일치에 따라 실제 배당 구조는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차권 확인은 필수

* 각 회차의 인수액 0원은 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당된다는 시나리오상 가정입니다. 실제 배당에서 부족액이 발생하면 해당 미변제 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 미배당 열은 신청채권자의 청구금액 대비 부족액이며 임차보증금 인수액과는 구별됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 서정동 지장초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택 등이 밀집된 주거지역이며, 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 도보권에 지하철 1호선 송탄역이 있습니다. 인근에 노선버스 정류장도 있어 대중교통 접근성은 무난한 편입니다.
• 건물. 2013.01.24 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 석재붙임 외벽, 벽지 및 타일 내벽, 샤시창호와 개별난방·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
• 주거 구성. 발코니 확장 기준으로 방 3개, 욕실 2개, 거실·주방·발코니·현관 등으로 이용되는 도시형생활주택입니다.
• 도로·토지. 북측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접하며, 제1종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 1,339,000원/㎡입니다.
• 토지 규제. 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 소로2류 접합 등의 제한이 있습니다. 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 사항도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 건물로, 대단지 아파트와 같은 거래량이나 유동성을 전제로 해서는 안 됩니다. 확인되는 참고 거래가 제한적이므로 매도 시 환금가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 경기주택도시공사의 보증금 85,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 미배당이 발생할 경우 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
• 채권양수 관계 확인. 서울보증보험 주식회사가 임차보증금반환채권 양수인으로 기재된 경위와 권리의 귀속을 확인해야 합니다. 한국토지주택공사와 경기주택도시공사라는 기관 명칭의 불일치도 원본 대조가 필요합니다.
• 배당표 중복 계상 검토. 임차보증금 85,000,000원과 신청채권자 청구액 97,246,986원이 서로 독립된 채권인지, 동일한 반환채권과 관련된 중복 계산은 없는지 확인해야 합니다.
• 선순위 조세채권. 인천세무서장과 동화성세무서장 관련 압류가 존재합니다. 등기 말소 여부와 별개로 실제 세금의 법정기일 및 배당순위가 임차인의 배당액에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 참고 실거래는 2023.11 거래이며 면적도 44.33㎡로 대상 50.73㎡와 다릅니다. 동일면적 최근 거래와 현재 매도호가를 확보한 뒤 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 유찰가격보다 실질취득액. 1회 유찰 117,600,000원, 2회 유찰 94,080,000원 시나리오에서도 임차보증금 배당과 인수 여부를 재계산해야 합니다. 보증금보다 낮은 낙찰가라면 미배당 인수로 인해 가격 인하 효과가 제한될 수 있습니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유 및 실제 거주 관계는 별도 확인해야 합니다. 현장 방문과 인도 가능성, 명도 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·수선비. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용과 세대 내부의 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 원본과 채권양수 자료를 대조하고, 매각기일 전에 권리변동 사항을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원은 전액배당을 전제로 한 숫자”

이 물건은 단순히 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 권리가 깨끗한 물건으로 판단할 수 없습니다. 2017년부터 대항력을 갖춘 임차권이 존재하고, 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하기 때문입니다.

신건 최저가 147,000,000원에서는 추정배당표상 임차보증금 85,000,000원을 전액 배당할 수 있어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 채권양수 관계와 임차권자 명칭의 불일치가 있고, 실제 우선배당 항목에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 배당 구조가 확인되기 전까지 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.

가격도 신중하게 접근해야 합니다. 최저가가 참고 거래의 126.7%라는 사실은 확인되지만, 해당 거래는 면적이 다른 2023년 사례이므로 대상 호수의 현 시세와 동일시할 수 없습니다. 소규모 건물 특성상 환금성 검토도 필요합니다. 우선순위는 권리·배당 확인, 그다음은 비교 가능한 시세 확보입니다. 이 두 조건이 해결되지 않은 상태에서 신건 가격에 적극적으로 응찰할 근거는 충분하지 않습니다.