수원지방법원 2025타경42932. 경기도 평택시 용이동의 e편한세상평택 109동 7층 703호가 경매에 나왔습니다. 2015년 준공된 632세대 아파트 단지로, 분석 대상 전용면적은 84.9849㎡입니다. 현재 소유자는 정정숙이며, 등기부에는 2015년 농협은행 근저당을 시작으로 후순위 근저당권, 압류, 가압류와 임의경매개시결정이 이어져 있습니다.

등기부에 채권자가 여럿 있다는 사실만으로 낙찰자가 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건은 2015.07.23 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 현재 확인되는 후순위 담보권과 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제, 세금의 배당순위는 구분해서 확인해야 합니다.

가격을 보면 판단이 달라집니다. 감정가 355,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건인데, 최근 같은 단지 유사 평형 실거래는 295,000,000원에서 348,000,000원 사이에 형성돼 있습니다. 최저가가 최근 12건의 실거래 최고가보다도 7,000,000원 높습니다. 현 회차에서 가격상 안전마진을 기대하기 어렵다는 뜻입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 4건, 낙찰자 인수는 0원

이 사건의 권리분석 기준점은 2015.07.23 접수된 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 같은 농협은행의 추가 근저당권 52,800,000원, 정현수의 근저당권 48,000,000원, 신광드림투자대부의 근저당권 20,000,000원 모두 후순위로서 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다.

갑구의 주식회사경서건설 가압류 22,200,000원과 정현수의 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후에 설정됐습니다. 국민건강보험공단 압류, 롯데카드 가압류, 대한민국이 설정했던 근저당권 관련 가처분은 이미 말소된 상태입니다.

특히 2019.05.15 평택세무서장이 처분청인 국세 압류가 존재합니다. 등기상으로는 매각소멸 대상이지만, 실제 배당에서는 세금의 종류와 법정기일 등에 따라 우선순위가 달라질 수 있습니다. 따라서 등기말소 여부와 배당에서의 우선변제 여부를 혼동해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균보다 44,083,334원 높다

비교 대상은 e편한세상평택의 전용 84.58~84.98㎡대 유사 평형 실거래입니다. 2026년 4월부터 10월까지 확인된 거래 12건의 평균은 310,916,666원입니다. 반면 현 회차 최저가는 355,000,000원입니다. 권리 인수액이 0원이므로 실질취득금액으로 비교해도 최근 12개월 평균의 114.2%입니다.

최신 거래는 2026년 10월, 16층, 310,000,000원입니다. 최근 실거래 최저는 295,000,000원, 최고는 348,000,000원입니다. 최저가 355,000,000원은 최신 거래보다 45,000,000원, 최근 12개월 평균보다 44,083,334원 높은 수준입니다.

더욱 주목할 부분은 최근 최고 거래가 348,000,000원도 현재 최저가에 미치지 못한다는 점입니다. 같은 단지 안에서도 층·향·내부 상태에 따른 차이는 있겠지만, 현 회차는 확인된 최근 거래 범위를 넘어서는 가격입니다. 따라서 지금 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)

현재 최저가인 355,000,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용은 5,770,000원, 채권자 배당총액은 349,230,000원입니다. 배당계산상 채권총액 359,000,000원 가운데 9,770,000원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

특히 경서건설 가압류 청구금액 22,200,000원 중 예상배당은 12,430,000원입니다. 나머지 9,770,000원은 미배당으로 남지만, 해당 가압류는 매각소멸 대상으로 분류돼 있어 미배당 채권액을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

경매신청채권자 정현수의 청구액은 60,552,438원이며, 제시된 배당계산에서는 정현수 근저당권 채권최고액 48,000,000원을 배당하는 것으로 가정합니다. 따라서 이 가정만으로 신청채권 전액이 변제되는 것은 아닙니다.

예상배당은 근저당권 채권최고액 등을 적용한 추정치입니다. 실제 확정채권액, 국세 압류 관련 조세채권의 법정기일과 우선순위, 당해세, 최우선변제 여부 등에 따라 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다. 이 미배당액은 매수인의 권리 인수액과 구별해야 합니다.

유찰 시나리오 — 가격은 달라져도 인수액은 0원

현재는 감정가의 100%에서 시작하는 신건입니다. 회차별 가정 매각가와 미배당 채권액을 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 가정가 284,000,000원과 2회 유찰 가정가 227,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 낮습니다. 따라서 가격만 놓고 보면 유찰 이후에야 시세 대비 여유가 생길 수 있는 구조입니다. 그러나 실제 유찰 여부와 이후 매각가격은 확정된 것이 아니며, 점유·조세·관리비·물건 상태를 확인하지 않고 단순히 할인율만으로 응찰해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 용이동 현촌초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 상가, 근린공원과 학교가 분포합니다. 현촌초등학교·용이중학교·평택대학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 평택역은 본건 서측 약 3km 거리에 있습니다. 단지 남측으로 중로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 중 7층입니다. 도시가스, 지역난방, 급배수·위생설비, 승강기 및 소화설비 등이 갖춰져 있습니다. 감정 이용상태는 방3, 욕실2, 알파룸, 드레스룸 등을 포함하는 아파트입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 현촌지구 지구단위계획구역입니다. 중로1류 저촉, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 지정 사항이 있으며 외국인 등의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 기재도 있습니다. 실제 적용 여부와 제한 내용은 입찰 시 확인해야 합니다.
• 공시지가·물건 상태. 공시지가 1,262,000원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태와 점유관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 632세대 아파트 단지이고 최근 유사 평형 거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만 가격은 295,000,000~348,000,000원으로 차이가 있어 층과 개별 상태에 따른 매도가격 차이를 고려해야 합니다. 현 최저가 355,000,000원에서는 최근 실거래에 근거한 가격 경쟁력이 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 응찰가 검토. 감정가 355,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 310,916,666원과 최신 거래 310,000,000원을 중심으로 적정가격을 검토해야 합니다. 현재 실질취득금액은 두 기준보다 높습니다.
• 말소기준권리 확인. 2015.07.23 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 농협은행 추가 근저당, 정현수 근저당, 신광드림투자대부 근저당, 경서건설 가압류 등의 매각소멸 여부를 등기부 원본과 대조해야 합니다.
• 임차인·점유자 확인. 파악된 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자가 누구인지, 전입·점유 현황은 어떠한지 확인하고 예상 명도절차를 검토해야 합니다.
• 국세 압류 및 배당순위. 2019.05.15 국세 압류의 세목·법정기일·배당요구 등 관련 사항을 확인해야 합니다. 매각으로 등기가 소멸한다는 판단과 실제 배당에서의 세금 우선순위는 별개입니다.
• 유찰 시나리오 점검. 신건 355,000,000원, 1회 유찰 가정 284,000,000원, 2회 유찰 가정 227,200,000원을 비교하되 각 회차의 실제 매각조건과 최신 실거래를 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성, 내부 보수비용, 취득 관련 세금 및 명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 입찰 전 최신 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 시세보다 비싸면 보류”

이 사건은 2015년 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 아파트 경매입니다. 명세서상 매수인 인수권리와 법정지상권이 없고, 제시된 배당계산에서도 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 권리 구조는 비교적 명확한 편입니다.

하지만 현 회차의 핵심 문제는 가격입니다. 최저매각가이자 권리 인수 반영 실질취득금액인 355,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 310,916,666원의 114.2%이며, 최신 거래 310,000,000원보다 45,000,000원 높습니다. 최근 최고 실거래 348,000,000원과 비교해도 더 높습니다. 현재 감정가 그대로 낙찰받는 것은 최근 확인된 거래 수준보다 높은 가격을 부담하는 선택입니다.

임대관계 미상에 따른 점유 확인과 국세 압류 관련 배당순위 확인도 남아 있습니다. 권리상 인수 0원이라는 긍정적인 조건만으로 가격의 불리함까지 해소되지는 않습니다. 종합 판단은 C등급. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보류가 합리적인 물건입니다. 실질적인 가격 경쟁력은 유찰 등으로 취득가격이 최근 거래 수준 아래로 조정되는지에 달려 있습니다.