수원지방법원 2025타경42954. 평택시 청북읍 옥길리, 청옥중학교 동측 인근에 자리한 주택과 토지가 이번 경매의 대상입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조, 지상 3층이며 공부상 용도는 다가구주택입니다. 등기상 소유자는 김태현·차준성·최영환으로, 각자 3분의 1씩 공유하고 있습니다.
가장 먼저 확인해야 할 사실은 경매개시결정의 대상이 김태현 지분 전부라는 점입니다. 낙찰자가 단독으로 주택 전체의 소유권을 취득하는 사건으로 해석해서는 안 됩니다. 공유지분 취득 이후의 사용·수익과 다른 공유자와의 협의, 공유물분할 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
권리관계 역시 단순하지 않습니다. 말소기준은 2017년 8월 23일 설정된 안중제일신용협동조합의 김태현 지분 근저당권(채권최고액 276,000,000원)입니다. 반면 이승화는 그보다 앞선 2017년 5월 15일 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입 시점만으로 대항력을 단정할 수는 없지만, 실제 임대차와 점유가 인정되는지에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1289-4 도로명: 경기도 평택시 청북읍 안청로6길 96-39 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 3층 |
| 토지 현황 | 대지 286.5㎡ · 제1종일반주거지역 · 지목 대 |
| 소유관계 | 김태현 1/3 · 차준성 1/3 · 최영환 1/3 |
| 경매개시 등기 대상 | 김태현 지분 전부 · 토지 지분 및 일괄매각 범위 원본 대조 필요 |
| 감정가 | 233,589,700원 |
| 최저매각가 | 233,589,700원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 199,036,886원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2017.08.23 · 을구 2번 · 김태현 지분 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 김태현 지분 근저당
말소기준권리는 을구 2번 근저당권입니다. 2017년 8월 23일 김태현 지분 전부에 채권최고액 276,000,000원으로 설정됐으며, 토지의 김태현 지분이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 경매의 기초가 되는 권리로서 매각에 따른 말소 대상입니다.
이후 근저당권자의 명칭은 안중제일신용협동조합에서 경기제일신용협동조합으로 변경됐고, 2026년 3월 17일에는 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전된 등기가 있습니다. 이는 동일 근저당권의 명의·권리자 변동으로, 별도의 276,000,000원 채권을 추가 합산하는 구조가 아닙니다.
차준성 지분에 설정됐던 208,000,000원 근저당권은 2025년 7월 28일, 최영환 지분에 설정됐던 종전 276,000,000원 근저당권은 2023년 1월 16일 말소됐습니다. 김태현 지분에 대한 2024년 경매개시결정도 2025년 9월 23일 취하를 원인으로 말소됐고, 이번 경매는 2025년 11월 11일 새로 개시된 사건입니다.
② 전입자·임차관계 — 0원 인수를 확정할 수 없는 이유
현황조사에서 확인되는 전입자는 최영환과 이승화입니다. 다만 이들을 모두 확정적인 임대차계약상의 임차인으로 볼 근거는 확인되지 않습니다. 최영환은 등기상 공유자이면서 근저당권 관련 채무자이기도 합니다. 따라서 실제 점유권원과 임차 여부를 구분해 판단해야 합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영환 등기상 공유자 |
2017.09.08 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승화 선순위 전입자 |
2017.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 전입자 2명. 실제 임대차계약의 존재, 보증금 및 점유관계는 확정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 확인되지 않습니다.
매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 중요한 판단 자료이지만, 선순위 전입자의 계약관계와 실제 점유상태를 확인하지 않은 채 인수위험을 완전히 배제하는 근거로 삼아서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 2.33억이 저렴한지는 아직 모른다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 233,589,700원입니다. 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않았고, 무엇보다 공유지분 거래라는 특성이 있어 가격 메리트를 객관적으로 판단하기 어렵습니다.
일반적인 주택 전체 소유권의 시장가격과 공유지분만의 경제적 가치는 같지 않습니다. 공유지분은 단독 사용·처분의 제약, 다른 공유자와의 협의, 공유물분할 절차 및 매수자 범위의 제한 때문에 환금성이 낮아질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 투자매력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 233,589,700원 | 100% | 실질취득 미확정 |
| 1회 유찰 시 | 186,871,760원 | 80% | 권리·지분 위험 지속 |
| 2회 유찰 시 | 149,497,408원 | 64% | 실질취득 재검토 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 233,589,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,070,256원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 안중제일신용협동조합 | 276,000,000원 | 229,519,444원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 경기제일신용협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 · 채권자 배당 | 396,000,000원 | 229,519,444원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 166,480,556원 |
집행비용 4,070,256원과 근저당 배당 229,519,444원을 합하면 가정 매각대금 233,589,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 공유자 우선매수권 — 외부 입찰자에게 불리한 변수
매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 외부 입찰자가 가장 높은 가격을 제시하더라도, 법정 요건에 맞춰 공유자가 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자의 취득이 제한될 수 있습니다.
우선매수권은 외부인의 입찰 자체가 금지되는 것과는 다르지만, 낙찰 가능성과 입찰전략에 직접적인 영향을 줍니다. 특히 지분만 취득하는 투자자는 다른 공유자와의 관계가 향후 사용·수익, 처분 및 공유물분할에 영향을 미칠 수 있음을 고려해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 청북읍 옥길리 소재 청옥중학교 동측 인근입니다. 주변은 다가구주택·근린생활시설·아파트단지·농경지 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 3층입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 하이새시이며 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 대지면적 286.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 587,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역, 청북택지 지구단위계획구역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 소로1류 도로에 접하며 가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정자료에 외국인 등의 주택 취득을 대상으로 하는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 허가구역 기재가 있습니다. 해당 기간이 매각기일보다 앞서 종료되므로 최신 지정 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다가구주택의 공유지분은 일반적인 단독소유 주택보다 처분이 제한될 수 있습니다. 주택 전체의 실거래가격과 공유지분의 거래가능 가격을 구분하고, 타 공유자와의 협의 가능성을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확정. 김태현 지분 1/3에 대한 경매개시결정과 건물·토지 일괄매각 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본으로 확인하세요. 감정평가액이 어떤 소유권 범위를 평가한 것인지 반드시 대조해야 합니다.
- 선순위 전입자 이승화. 2017.05.15 전입의 실제 점유, 임대차계약 성립, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력과 인수 가능성이 확인되기 전까지 실질취득비용 산정을 보류하세요.
- 최영환 점유관계. 공유자와 전입자가 동일하므로, 소유자로서 점유하는 것인지 별도 임대차관계가 있는지 확인하세요. 다른 공유자의 지분에 설정된 근저당권의 존속 여부도 검토해야 합니다.
- 우선매수권. 공유자의 우선매수신고 여부, 이전 신고의 실효 여부, 매각기일의 우선매수권 행사 가능성을 확인하세요.
- 배당권리자. 안중제일신용협동조합에서 경기제일신용협동조합으로의 명칭변경, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 및 실제 채권액을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 233,589,700원이 주택 전체와 경매대상 지분 중 어느 범위를 평가한 것인지 확인한 후, 동일 조건의 거래와 비교하세요. 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 공유물 관리·처분. 다른 공유자와 사용·수익 및 처분에 대한 협의가 가능한지, 공유물분할이나 소송 비용이 발생할 수 있는지 검토하세요.
- 현장 확인. 주택의 실제 점유자·호실별 사용관계·건물 상태·미납 공용관리비 및 세금 관련 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 권리변동 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 낙찰가보다 중요한 것은 실제 취득하는 권리”
이 물건의 핵심은 단순히 233,589,700원에 낙찰받을 수 있느냐가 아닙니다. 김태현 지분 1/3을 대상으로 하는 경매라는 점부터 정확하게 이해해야 합니다. 공유자가 3명이고, 다른 지분에 근저당권이 있으며, 공유자 우선매수권이라는 입찰상 변수도 존재합니다.
또한 말소기준보다 먼저 전입한 이승화의 임차관계가 확인되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액 0원은 계산상의 추정치일 뿐, 선순위 전입자가 갖는 권리까지 소멸한다고 보장하지 않습니다. 보증금과 대항력 여부가 확정되기 전에는 실질취득비용과 가격 메리트를 계산할 수 없습니다.
유찰되면 최저매각가는 낮아지지만, 공유지분 특유의 환금성 문제와 선순위 전입자 위험은 자동으로 사라지지 않습니다. 가격을 판단하기 전에 매각범위·점유관계·실제 인수금·배당권리자를 확인해야 합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 지분경매, 미확정 선순위 전입자, 공유자 우선매수권이 중첩된 사건으로, 단순한 감정가 대비 할인율만으로 접근하기에는 위험이 큽니다. 매각범위와 권리관계가 명확해지고 실제 취득비용을 산정할 수 있을 때 비로소 가격을 평가할 수 있습니다.
