수원지방법원 2025타경43224. 경기도 평택시 비전동 615-2에 위치한 철근콘크리트구조 4층 주상용 건물과 토지가 관련된 강제경매 사건입니다. 감정평가상 1층은 한의원, 2·3층은 학원, 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 428.4㎡이며, 주거시설과 상업시설의 이용관계가 함께 얽혀 있는 물건입니다.
등기상 소유자는 김정열과 박제용으로, 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2023년 3월 30일 박제용 지분에 가압류가 설정됐고, 이를 기초로 2025년 12월 19일 박제용 지분에 대한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권은 확인되지 않지만, 그렇다고 권리가 깨끗한 물건은 아닙니다.
특히 2021년에 점유를 시작한 임차인 2명이 말소기준권리보다 앞서 있고, 경매조건에는 일괄매각·제시외 건물 포함과 공유자 우선매수권이 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 정확한 권리 범위와 임대차 승계 여부가 입찰 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 615-2 도로명: 경기도 평택시 평택3로 60 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주상용 4층 건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 |
| 이용상태 | 1층 한의원 · 2층 학원 · 3층 학원 · 4층 주택 |
| 토지 | 428.4㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 주상용 |
| 소유자 | 김정열(2분의 1) · 박제용(2분의 1) |
| 경매개시 등기 | 박제용 지분에 대한 강제경매개시결정 |
| 감정가 | 1,018,700,040원 |
| 최저매각가 | 1,018,700,040원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이종덕 등 / 354,104,669원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자 우선매수권 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 임차인은 그보다 빠르다
말소기준권리는 2023.03.30. 갑구 2번 박제용 지분 가압류입니다. 채권자는 이종덕 등이며, 청구금액은 210,000,000원입니다. 이후 2025.12.19. 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 경매대상 지분에 관한 가압류 및 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
하지만 2021.09.13.부터 점유관계가 확인되는 HO CHING PENG과 2021.10.13.부터 점유관계가 확인되는 박숙진은 모두 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 두 임차인의 보증금 합계가 70,000,000원이며, 예상배당상 매수인 인수로 처리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 7,000만원 인수
현황조사에 확인된 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 의한 중복신고는 없으며, 두 임차인의 보증금은 각각 별도의 임대차관계에 따른 금액입니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HO CHING PENG 1층 점포 |
2021.09.13 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박숙진 3층 점포 |
2021.10.13 | 40,000,000원 | 1,400,000원 | 대항력 있음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 합계 · 실제 2명 | — | 70,000,000원 | 3,400,000원 | 선순위 | 별도 확인 | 중복 없음 |
두 임차인 모두 전입일이 2023.03.30. 말소기준권리보다 빠르며, 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않고, 예상배당에서는 우선변제에 따른 배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 시나리오를 사용합니다.
박숙진: 40,000,000원
두 임차인 모두 예상배당액이 0원으로 계산돼 있으며, 그 결과 보증금 합계 70,000,000원 전액이 매수인 부담으로 남습니다. 실제 인수액은 임대차의 대항요건, 배당결과, 임대차 승계 범위에 따라 달라질 수 있으므로 낙찰 전 원본 확인이 필수입니다.
감정평가상 1층은 한의원, 3층은 학원으로 이용되고 있습니다. 이처럼 점포 이용이 확인되는 임대차는 주민등록상 전입 사실뿐 아니라 사업자등록·실제 인도 및 점유·임대차계약의 내용까지 확인할 필요가 있습니다. 현황조사의 전입일과 대항력 분류만으로 상가임대차의 법적 효력을 최종 확정해서는 안 됩니다.
③ 실질취득금액 — 낙찰가에 보증금 7,000만원을 더해야 한다
이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가만이 아닙니다. 선순위 임차인 보증금의 전액 인수를 가정하면 실질취득금액은 낙찰가 + 70,000,000원입니다.
| 경매 회차 | 예상 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,018,700,040원 | 70,000,000원 | 1,088,700,040원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 814,960,032원 | 70,000,000원 | 884,960,032원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 651,968,025원 | 70,000,000원 | 721,968,025원 |
각 회차 최저매각가에 예상 인수보증금 70,000,000원을 합산한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등은 별도입니다. 매각범위가 공유지분으로 한정되는 경우 실질취득금액도 해당 취득권리의 가치와 비교해야 합니다.
현재 회차에서 1,018,700,040원에 낙찰받는다면, 보증금 인수를 포함한 예상 실질취득금액은 1,088,700,040원입니다. 1회 유찰 시에도 884,960,032원, 2회 유찰 시에도 721,968,025원의 부담이 예상됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,018,700,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,587,000원 |
| 임차인 · HO CHING PENG | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 · 박숙진 | 40,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 이종덕 등 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이종덕 등 | 354,104,669원 | 354,104,669원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 442,008,371원 |
| 매수인 별도 인수 합계 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
집행비용 12,587,000원, 가압류 청구금액 210,000,000원, 경매 신청채권 354,104,669원 및 소유자 잔여 442,008,371원으로 계산한 가정배당입니다. 임차보증금 70,000,000원은 배당재원이 아닌 매수인 별도 인수로 표시합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다.
⑤ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰의 변수
매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 조건이 기재돼 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고하고도 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 신고가 실효된다면, 이후 매각기일부터는 해당 공유자가 우선매수권을 다시 행사할 수 없다는 내용입니다.
등기상 김정열과 박제용은 각각 2분의 1을 소유하고 있으므로, 박제용 지분의 경매에서 다른 공유자의 우선매수권 행사가 외부 입찰자에게 중요한 변수가 됩니다.
공유지분 경매는 일반적인 전체 소유권 경매와 달리 공유물의 사용·관리·처분, 다른 공유자와의 협의, 공유물분할 가능성 등의 문제까지 연결됩니다. 입찰자는 공동소유관계가 장기간 유지될 경우의 비용과 유동성 제약도 고려해야 합니다.
⑥ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 비전동 평택성동초등학교 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·주상용 및 상업용 건물이 혼재해 있으며, 감정평가에서는 입지여건을 보통 수준으로 평가합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지·일부 타일·인테리어 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 시설. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥외 자주식 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 1층 한의원, 2·3층 학원, 4층 주택으로 조사됐습니다. 주거와 상업 이용이 혼재해 임차·점유 현황을 층별로 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 428.4㎡, 지목 대, 주상용 이용, 평지의 세로장방형 토지로 중로한면에 접합니다. 개별공시지가는 1,480,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 접함, 교육환경보호에 따른 절대·상대보호구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지거래 관련 제한. 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다. 기재기간이 종료됐으므로 현재의 재지정 여부와 거래별 적용관계를 확인해야 합니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 그 범위와 현황을 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 한의원·학원·주택 복합이용 건물로, 일반적인 아파트와 거래 및 관리 특성이 다릅니다. 특히 공유지분만 취득할 경우 단독 처분이 제한될 수 있어 매각범위 확정이 환금성 판단의 핵심입니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 매각지분 최우선 확인. 박제용 지분 1/2에 대한 강제경매등기와 일괄매각조건을 대조하여 건물·토지별 실제 매각지분을 확정해야 합니다. 전체 소유권을 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물 포함 범위. 제시외 건물의 위치·구조·소유관계와 감정평가 및 매각목록 반영 범위를 확인하세요.
- 임차보증금 70,000,000원. HO CHING PENG과 박숙진의 임대차계약서, 전입·사업자등록, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금 반환의무를 확인하세요.
- 점포 임대차. 1층 한의원과 3층 학원 이용관계에 대해 사업자등록 및 상가임대차보호법상 대항요건 충족 여부를 점검하세요.
- 2층·4층 점유 조사. 감정평가상 2층은 학원, 4층은 주택으로 이용 중이므로 실제 점유자와 사용권원을 별도로 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 우선매수권 행사 여부와 매수보증금 납부 여부, 행사 횟수 제한의 적용상태를 법원에서 확인하세요.
- 채권 중복 검증. 가압류 210,000,000원과 경매 신청채권 354,104,669원의 원인채권이 중복되는지 확인하고 실제 채권계산서 및 배당순위를 대조하세요.
- 유찰 후 자금계획. 1회 유찰 시 실질취득 884,960,032원, 2회 유찰 시 721,968,025원이라는 가정 아래, 별도 취득비용과 공유지분 매각 제약까지 고려하세요.
- 체납 비용. 관리비·공과금·세금 및 명도 관련 비용을 확인하고 인수 가능성을 점검하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 임대차계약 관련 자료를 실제 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 취득하는 권리가 더 중요하다”
이 사건은 단순히 감정가 1,018,700,040원짜리 건물이 신건으로 경매에 나온 사례가 아닙니다. 등기에는 박제용의 공유지분 1/2에 대한 강제경매가 기재돼 있고, 선순위 대항력 임차인 2명의 보증금 70,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 공유자 우선매수권도 행사될 수 있습니다.
신건 최저가에 낙찰된다면 임차보증금을 포함한 예상 실질취득금액은 1,088,700,040원입니다. 2회 유찰로 낙찰가가 하락하더라도 예상 실질취득금액은 721,968,025원이며, 공유관계와 임대차 인수 문제가 자동으로 없어지지 않습니다.
종합 판단은 고위험·신중 접근입니다. 등기상 지분경매와 일괄매각의 관계, 두 임차인의 보증금 승계, 공유자 우선매수권을 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가 할인율이 아니라 무엇을 취득하고, 얼마를 추가로 부담하며, 취득 후 실제로 어떤 권리를 행사할 수 있는가에 있습니다.
