* 0원은 예상배당 계산상 인수액입니다. 실제 매수인 부담은 전세권의 매각에 따른 소멸 여부, 토지사용권 및 기타 법률관계 확인이 선행되어야 판단할 수 있습니다. 위 실질취득 금액에는 취득 관련 부대비용이나 확인되지 않은 부담은 포함되지 않습니다.
제주지방법원 2025타경8311. 제주시 한림읍 협재리 2011 소재 213동 연립·다세대 주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 2016년 8월 8일 사용승인을 받았고 현재 주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 이연수와 황상구로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2023년 3월 13일 건물 전부에 전세금 300,000,000원의 전세권이 설정되었으며, 그 전세권자인 주식회사피피비스튜디오스가 2025년 6월 27일 임의경매를 신청했습니다.
표면적인 최저매각가만 보면 1억 원대 주택입니다. 그러나 이 가격은 토지 소유권이 포함된 일반적인 주택 매매가격과 동일하게 해석할 수 없습니다. 토지가 제외되어 있고, 건물 사용을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있기 때문입니다. 더구나 선순위 전세권의 권리관계까지 얽혀 있어 낙찰가가 곧 안전한 총취득비용이라고 단정할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 2011 213동 도로명: 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재2길 37-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 · 주택 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평슬래브지붕 · 2층 |
| 사용승인일 | 2016.08.08 |
| 소유자 | 이연수(지분 2분의 1), 황상구(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 167,161,920원 |
| 최저매각가 | 167,161,920원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사피피비스튜디오스 |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각 대상 | 건물만 매각 · 토지 제외 |
| 특별매각조건 검토 | 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 |
| 내부 확인 | 현장조사 당시 소유자 및 관계인 부재로 내부 확인 곤란 |
① 권리 흐름 — 전세권 3억이 핵심
등기상 권리 흐름에서 특히 눈여겨볼 시점은 2023년 3월 13일입니다. 기존 제주은행 근저당권들이 해지되어 말소된 뒤, 같은 날 주식회사피피비스튜디오스의 전세금 300,000,000원 전세권이 설정되었습니다. 전세권의 범위는 건물 전부이며, 등기상 존속기간은 2023년 3월 13일부터 2025년 3월 12일까지입니다.
이후 2025년 3월 13일 황상구 지분에 제주신용보증재단 가압류가 설정되고, 신한카드주식회사 가압류와 임의경매개시결정, 이연수 지분에 대한 추가 가압류가 이어졌습니다. 후순위 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조이나, 전세권은 이 가압류들보다 먼저 설정된 권리입니다.
다만 전세권자 주식회사피피비스튜디오스가 직접 이 임의경매를 신청했다는 점이 중요합니다. 선순위 전세권이라도 전세권자의 경매신청 또는 적법한 배당요구 등 법률상 요건에 따라 매각으로 소멸할 수 있습니다. 따라서 전세권 300,000,000원을 곧바로 매수인 인수금으로 확정해서도 안 되고, 반대로 0원 인수가 최종 확정되었다고 판단해서도 안 됩니다. 경매신청의 근거, 전세권의 소멸 및 말소 처리, 매각물건명세서의 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
② 전세권·점유 분석 — 신고된 임차인 0명, 임대관계는 미상
별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 소유자 및 관계인이 부재해 내부 확인도 이루어지지 못했습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 명도가 쉽다고 단정할 수 없습니다.
| 권리자 / 구분 | 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사피피비스튜디오스 등기 전세권자 · 건물 전부 |
300,000,000원 | 등기 전세권 주택임차인 대항력과 별개 |
담보권적 배당 대상 | 해당 없음 | 선순위 · 소멸/인수 확인 |
| 별도 임차인 확인된 신고 없음 |
미상 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 점유관계 확인 필요 |
등기 전세권자는 일반적인 주택임차인과 법적 구조가 다릅니다. 전세권 300,000,000원은 하나의 등기권리로 계산하며 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 확인된 사람은 0명이나 임대관계와 점유상태는 미확인입니다.
전세권자의 배당예상액은 신건 기준 164,021,653원입니다. 전세금 300,000,000원과의 차액인 135,978,347원이 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 이 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 미배당 채권의 존재와 매수인의 법적 인수의무는 구분해서 판단해야 합니다.
③ 가격 검토 — 토지를 제외한 167,161,920원
감정가와 현재 최저매각가는 모두 167,161,920원입니다. 그러나 이 감정가는 건물만 매각되는 물건에 관한 금액이며, 일반적인 토지·건물 일괄매매와 동일한 기준으로 비교해서는 안 됩니다.
현재 이 물건의 최근 실거래 시세를 근거로 가격 할인율이나 투자수익을 판단하기는 어렵습니다. 중요한 것은 최저매각가가 아니라, 건물 소유권을 취득한 후 토지를 적법하고 안정적으로 이용할 수 있는지입니다. 법정지상권 성립 여부와 토지 사용에 따른 부담이 확정되지 않으면 실제 경제적 취득비용과 향후 매각가능성 모두 불확실하게 남습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 총 미배당 | 매수인 인수(계산) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 167,161,920원 | 230,939,209원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 133,729,536원 | 263,903,540원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 106,983,628원 | 290,275,005원 | 0원* |
* 인수액은 예상배당 산정값이며 최종 법률판단이 아닙니다. 회차별 미배당액은 전체 채권자 기준이고, 전액을 매수인이 부담한다는 의미가 아닙니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
회차가 내려가면 매각대금은 낮아지지만, 동시에 배당받지 못하는 채권액은 커집니다. 특히 전세권 300,000,000원이 상당 부분 미배당되는 구조가 지속됩니다. 전세권이 매각으로 소멸하는 경우와 그렇지 않은 경우는 매수인의 법률상 부담이 크게 달라질 수 있으므로, 회차별 최저매각가 하락을 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,161,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,140,267원 |
| 1. 전세권 · 주식회사피피비스튜디오스 | 300,000,000원 | 164,021,653원 |
| 2. 가압류 · 제주신용보증재단 (황상구 지분) | 27,530,018원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 27,430,844원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 (이연수 지분) | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 167,161,920원에서 집행비용 3,140,267원을 제외하면 전세권자에게 배당되는 금액은 164,021,653원입니다. 전세권자의 청구금액 300,000,000원을 전부 충족하지 못하고, 후순위 가압류 채권자들에게는 배당할 재원이 남지 않는 것으로 계산됩니다.
전체 채권액은 394,960,862원, 채권자 예상배당 합계는 164,021,653원, 총 미배당액은 230,939,209원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 및 순위는 법원의 배당절차와 권리관계 확정에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물 상태·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 연립/다세대 주택으로, 감정평가상 실제 이용상태는 주택입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평슬래브지붕의 2층 건물이며 사용승인일은 2016.08.08입니다.
- 외부 마감. 외벽은 외단열미장마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 내부 마감. 벽지마감, 타일붙임, 마루마감 등 일반적인 주택 마감 상태를 기준으로 평가되었습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인의 한계. 소유자 및 관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰, 탐문조사, 평가전례 및 건축물현황도를 바탕으로 일반적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.
- 환금성. 일반적인 토지·건물 일괄 소유 주택과 달리 건물만 취득하는 구조이므로 토지사용권이 불명확할 경우 재매각과 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 최우선 확인. 매각물건명세서와 부동산 표시를 대조해 건물만 매각되는 조건과 토지 소유권 제외 범위를 확인하세요.
- 법정지상권 성립 여부. 토지·건물의 소유관계와 권리변동 과정을 확인해 법정지상권 성립 요건, 대지사용 범위 및 지료 발생 가능성을 법률적으로 검토하세요.
- 전세권 300,000,000원 처리. 주식회사피피비스튜디오스가 신청한 임의경매의 근거와 전세권의 매각 소멸·말소 요건을 확인하세요. 예상 미배당액만으로 매수인 인수를 판단하면 안 됩니다.
- 건물·토지 등기 대조. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기의 소유관계, 담보권, 공유지분, 토지사용과 관련된 권리를 함께 검토하세요.
- 실제 점유자 확인. 별도 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 주민등록, 전입세대, 점유 상태와 사용관계를 확인하세요.
- 건물 내부 현황. 감정 당시 내부 확인이 어려웠던 만큼 현장 재확인과 설비·수리비용 점검이 필요합니다.
- 배당과 인수의 구분. 총 미배당 230,939,209원은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 낙찰자에게 자동으로 인수되는 금액이 아닙니다. 최종 법률관계를 확인하세요.
- 가격 비교의 기준. 토지 포함 주택의 거래가격을 건물만 매각되는 본건의 최저가와 직접 비교하지 마세요. 토지사용권과 부담이 정리된 후 경제적 가치를 판단해야 합니다.
- 법원 원본 최종 확인. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각조건을 재확인하세요.
맺으며 — “1억대 건물”이 아니라 “토지와 권리를 따로 확인해야 하는 건물”
이 사건은 단순히 감정가 167,161,920원짜리 연립·다세대 주택이 아닙니다. 건물만 매각되고, 등기에는 300,000,000원 전세권이 존재하며, 매각물건명세서는 법정지상권 성립 여지를 명시하고 있습니다. 내부상태와 실제 임대관계도 충분히 확인되지 않았습니다.
전세권자가 직접 임의경매를 신청했으므로 그 전세권이 매각으로 소멸할 수 있는 구조이지만, 최종적인 인수·말소 판단은 법원 원본과 법률요건을 통해 확인해야 합니다. 또한 전세권 문제가 해결되더라도 토지를 소유하지 않는다는 점과 토지사용권 문제는 별도로 남습니다.
유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 이러한 법적 불확실성이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 현재 이 사건의 결론은 권리 및 토지사용관계 확인 전 입찰 보류입니다. 확인할 핵심은 가격 할인폭이 아니라 전세권이 어떻게 소멸하고, 건물 소유자가 어떤 권리로 토지를 사용할 수 있는가입니다.
