수원지방법원 2024타경71509. 경기도 안산시 단원구 와동 로얄팰리스 5층 502호, 전용 74.52㎡의 다세대주택입니다. 감정가 195,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 95,550,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로는 상당한 할인율이지만, 등기부를 펼치면 이야기가 달라집니다. 2021년 전입·확정일자를 갖춘 임차인 이옥주의 보증금 177,000,000원이 경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시돼 있습니다.

이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액도 줄고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 커집니다. 따라서 최저가가 9,555만원이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 투자 판단의 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득액입니다. 더욱이 최근 거래가격이 과거보다 하락한 추세이고, 임차인에게 우선매수권 행사 가능성이 있어 입찰 경쟁구조도 일반 경매와 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 우리은행 근저당권 600,000,000원과 국민은행 근저당권 120,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 말소기준권리는 2024.12.03 강제경매개시결정입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

반면 을구 5번 주택임차권등기는 2023.08.11 접수됐고, 임대차계약과 전입·확정일자는 그보다 앞선 2021년입니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음을 명시하고 있습니다. 따라서 이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리된다는 이유만으로 인수액이 없어지는 경매가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 실제 임차인 1명

임차인 이옥주는 2021.06.15 전입신고를 마쳤고, 2021.06.08 확정일자를 받았습니다. 점유개시일은 2021.06.30입니다. 이러한 임대차 관련 사실은 2024.12.03 경매개시결정보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 정리돼 있습니다.

또한 임차인 이옥주와 강제경매 신청채권자 이옥주는 동일 인물입니다. 따라서 신청채권과 임차보증금을 서로 다른 두 사람의 채권처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 177,000,000원입니다. 동일인이 임차권자이면서 신청채권자로 등장한 구체적인 경위와 임대차의 실질관계는 사건기록을 통해 확인해야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 반값 최저가가 실제 반값 취득은 아니다

로얄팰리스 전용 74.52㎡의 확인된 실거래 4건은 다음과 같습니다. 과거 전체 평균보다는 최근 12개월 거래 2건의 평균과 최신 거래가격을 우선해 실질취득부담을 비교하는 것이 적절합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 169,000,000원, 최신 거래가격은 185,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -4.5%로 하락했습니다. 최근 거래 2건 사이에도 가격 차이가 있어 개별 거래가만으로 시세를 확정하기는 어렵지만, 과거 평균이 아닌 최근 평균을 기준으로 보면 이 물건의 가격 메리트는 약합니다.

최저매각가 95,550,000원은 최근 평균의 56.5%에 불과합니다. 그러나 여기에 선순위 임차보증금 인수 구조를 반영하면 보증금 기준 실질취득액은 약 177,000,000원으로, 최근 평균의 104.7%입니다. 현재 배당 추정에 따른 집행비용까지 반영한 179,119,900원을 기준으로 하면 최근 평균의 약 106.0%가 됩니다. 최신 거래 185,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높은 취득부담을 감수하면서 적극적인 가격 이점을 주장하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)

집행비용 2,119,900원을 추정 차감한 뒤 임차인에게 93,430,100원이 배당되는 가정입니다. 동일인 이옥주의 임차보증금과 경매신청채권을 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 배당금이 아니므로 매각대금 분배 차트에는 포함하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 인수액이 늘어난다

이 사건의 구조를 가장 명확하게 보여주는 것은 회차별 배당 시나리오입니다. 낙찰가가 낮아지더라도 선순위 보증금이 그대로 남아 있다면 매수인의 인수액이 증가해 총취득부담이 크게 낮아지지 않습니다.

현재 회차에서 4회 유찰 가정까지 최저매각가격은 크게 떨어지지만, 매수인의 총부담은 177,000,000원대 보증금 원금에 집행비용이 더해진 수준을 유지합니다. 회차가 내려갈수록 배당 가능한 금액이 줄어들고, 그만큼 매수인에게 넘어오는 보증금 잔액이 커지기 때문입니다.

특히 3회 유찰 시 추정 보증금 인수액은 111,718,931원, 4회 유찰 시에는 131,423,252원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락이 매수인의 실질취득가격 하락으로 그대로 연결되지 않는 전형적인 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다.

⑥ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한될 수 있는 경매

매각물건명세서에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있다는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 일반적인 외부 입찰자끼리만 경쟁하는 구조로 보면 안 됩니다.

이 사건은 임차보증금 인수위험과 우선매수권이라는 두 가지 요소가 동시에 존재합니다. 외부 입찰자가 보증금 인수부담을 정확하게 계산하더라도, 최고가 낙찰까지 이어질 수 있는지 별도로 판단해야 합니다. 이 때문에 최저가 할인율을 근거로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (건물·토지 및 거래자료 기준)

• 주택 규모. 로얄팰리스는 2011.12.19 사용승인된 8세대 다세대주택입니다. 대규모 아파트와 달리 동일 단지 내 거래 표본이 제한적이므로 개별 호실의 상태와 거래조건 확인이 중요합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·도시지역이며, 성장관리권역·도시교통정비지역·시가지경관지구(일반) 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인되므로 실제 허가 적용 여부는 관련 기관을 통해 검토해야 합니다.
• 도로·지형. 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로한면으로 기재돼 있습니다. 중로2류(폭 15m~20m)와 접하는 토지로 표시됩니다.
• 토지 관련 수치. 토지면적 289.6㎡, 공시지가 1,745,000원/㎡입니다. 해당 금액은 공시지가로 개별 호실의 시장가치를 직접 뜻하지 않습니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시가 없는 상태입니다. 다만 현장 내부 상태와 공부상 면적·실제 이용상태는 입찰 전 별도로 대조하는 것이 적절합니다.
• 시세와 환금성. 최근 12개월 실거래가 153,000,000원과 185,000,000원으로 차이가 있으며, 가격 추세는 -4.5% 하락입니다. 거래 표본이 적은 소규모 다세대주택인 만큼 실질취득가가 최근 평균을 넘는 상황에서는 향후 매각가격과 매도기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 5번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 미변제 보증금 인수 문구를 반드시 원본으로 대조해야 합니다. 현재 계산상 추정 인수액은 83,569,900원입니다.
• 실질취득액으로 가격 결정. 입찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당 인수액을 합산해야 합니다. 보증금 기준 실질취득액 177,000,000원은 최근 12개월 시세 평균 169,000,000원보다 높습니다.
• 임차인·신청채권자 동일인 확인. 이옥주는 임차권자이면서 경매 신청채권자입니다. 동일인에 대한 보증금을 중복 계산하지 말고, 임대차계약서·채권관계·배당요구의 실질관계를 확인해야 합니다.
• 우선매수권 행사 여부 확인. 매각물건명세서에 임차인의 우선매수권 행사 가능성이 기재돼 있습니다. 외부 낙찰 기회에 영향을 줄 수 있으므로 실제 행사 여부와 적용 절차를 확인해야 합니다.
• 배당순위와 집행비용 검증. 예상배당은 집행비용 및 임차인 우선변제를 가정한 결과입니다. 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 미치는 사항이 확인되면 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 현재 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 실제 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기 사실만으로 현재의 물리적 점유상태를 단정하지 않아야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성 점검. 8세대 규모와 제한적인 실거래 표본, -4.5%의 최근 가격 추세를 감안해 개별 호실의 내부 상태와 실제 매도 가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 원본 및 매각절차 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부, 우선매수권 관련 사건기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “보증금 인수형 경매”

안산 로얄팰리스 502호는 감정가 195,000,000원에서 최저매각가 95,550,000원까지 하락한 2회 유찰 물건입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 177,000,000원입니다.

현재 최저가 배당 가정에서 매수인의 인수액은 83,569,900원, 낙찰대금과 합친 취득부담은 179,119,900원입니다. 비용을 제외하고 보더라도 총부담의 기준은 보증금 177,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 169,000,000원보다 높습니다. 여기에 가격 추세 -4.5% 하락, 8세대 소규모 다세대의 환금성, 그리고 임차인 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한 가능성이 겹쳐 있습니다.

3회·4회 유찰을 가정하더라도 매수인이 인수할 보증금이 늘어나므로 총취득부담은 177,000,000원대 보증금 원금에 집행비용이 더해진 수준을 유지합니다. 따라서 단순히 유찰을 기다린다고 가격 메리트가 크게 개선되는 구조도 아닙니다.

결론은 명확합니다. 이 물건은 최저가 할인율이 커 보여도 선순위 보증금 인수로 실질취득가가 최근 시세 이상이며, 우선매수권 행사 가능성 때문에 외부 입찰자의 낙찰 기회까지 제한될 수 있습니다. 권리 인수위험 높음 · 가격 메리트 부족 · 외부 낙찰 제한 가능. 선순위 임차권의 처리와 실제 배당구조에 중대한 변화가 확인되지 않는 한, 보수적인 판단이 필요한 고위험 다세대 경매입니다.