수원지방법원 2025타경1057. 경기도 안산시 단원구 고잔동 '안산레이크타운푸르지오' 107동 31층 3101호입니다. 지하 2층·지상 43층 건물의 31층에 위치한 아파트로, 실거래 비교 대상 전용면적은 84.6732㎡입니다. 2016년 준공된 1,569세대 단지라는 규모와 31층이라는 층수, 최근 실거래 내역을 함께 살펴볼 만한 물건입니다.
권리분석의 출발점은 2016년 5월 2일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권이 설정됐다가 말소됐으며, 현재 배당분석에서 고려하는 후순위 근저당권은 하나은행 명의로 설정됐다가 새출발기금으로 이전된 66,000,000원의 근저당권입니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 최저가 9.90억 원은 최근 실거래 평균 10.42억 원보다 낮지만, 동일 단지에서 9억 원대 거래도 존재합니다. 신건 가격이 평균보다 낮다는 사실과 실제 낙찰가격에 충분한 안전마진이 있다는 판단은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1057 (임의경매 · 안산지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 782 안산레이크타운푸르지오 107동 31층 3101호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 광덕동로 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6732㎡ · 지하 2층·지상 43층 중 31층 |
| 단지 규모 / 준공 | 1,569세대 · 2016.02.01 |
| 소유자 | 이정석 (단독소유 · 2016.05.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 990,000,000원 (신건) |
| 입찰 회차 | 0회 유찰 · 감정가의 100% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 202,924,968원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.02 · 을구 1번 · 신한은행 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 소멸
이 물건의 말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 소유자 이정석 명의로 소유권이전이 이뤄진 2016년 5월 2일에 설정됐으며, 채권최고액은 276,000,000원입니다. 이 근저당에 기초하여 신한은행이 2025년 12월 29일 임의경매를 신청했습니다.
이후 설정된 근저당권 가운데 한국씨티은행, 하나은행, 페퍼저축은행의 일부 권리는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 특히 2023년과 2025년의 새출발기금으로의 근저당권 이전 이력은 원래 근저당권의 말소 여부와 함께 살펴야 하며, 이미 말소된 근저당권을 현재 존속하는 채권으로 다시 합산해서는 안 됩니다.
을구 8번의 하나은행 근저당권은 채권최고액 66,000,000원으로, 2025년 11월 4일 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐습니다. 이는 별도의 근저당권이 추가 설정된 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자 변경입니다. 말소기준 이후 설정된 근저당이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 5% 낮지만 거래 편차는 크다
안산레이크타운푸르지오의 전용 약 84.6~84.82㎡ 유사 평형 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 비교 거래는 2026년 7월부터 9월까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 1,042,083,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.82㎡ | 24 | 1,135,000,000원 |
| 2026.09 | 84.67㎡ | 9 | 1,040,000,000원 |
| 2026.09 | 84.82㎡ | 33 | 1,120,000,000원 |
| 2026.09 | 84.82㎡ | 21 | 1,100,000,000원 |
| 2026.09 | 84.82㎡ | 2 | 905,000,000원 |
| 2026.09 | 84.6㎡ | 14 | 990,000,000원 |
| 2026.08 | 84.67㎡ | 31 | 1,050,000,000원 |
| 2026.08 | 84.71㎡ | 19 | 1,045,000,000원 |
| 2026.08 | 84.71㎡ | 14 | 985,000,000원 |
| 2026.08 | 84.67㎡ | 36 | 1,100,000,000원 |
| 2026.08 | 84.67㎡ | 22 | 1,050,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 11 | 985,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 1,042,083,333원 |
최저매각가 990,000,000원은 최근 실거래 평균보다 52,083,333원 낮은 금액입니다. 최근 평균 대비 비율은 95.0%이므로, 신건이라는 점을 고려하면 일정한 가격 차이가 존재합니다.
최근 거래로 제시된 2026년 9월의 1,135,000,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다. 그러나 이 거래는 24층·전용 84.82㎡이고, 경매 대상은 31층·전용 84.6732㎡이므로 단순한 가격 차이를 확정적인 이익으로 볼 수는 없습니다.
더 중요한 점은 실거래 분포입니다. 같은 단지의 2026년 9월 2층 거래는 905,000,000원, 14층 거래는 990,000,000원이었습니다. 2026년 8월에도 985,000,000원 거래가 존재합니다. 반면 2026년 8월에는 31층·84.67㎡ 거래가 1,050,000,000원, 36층·84.67㎡ 거래가 1,100,000,000원에 이뤄졌습니다. 층과 면적이 유사한 거래들을 함께 참고하되, 향·조망·내부 상태·거래조건의 차이는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 990,000,000원 가정)
신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당모형입니다. 신한은행과 후순위 근저당권에 채권최고액을 적용하고, 추정 집행비용을 먼저 공제한 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,300,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 하나은행 원권리 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 635,700,000원 |
후순위 하나은행 원근저당은 새출발기금으로 이전된 권리입니다. 신한은행 276,000,000원과 후순위 66,000,000원은 채권최고액 기준 계산으로, 실제 확정 채권액이나 최종 배당액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수보다 가격 변화가 핵심
현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 유찰에 따른 최저매각가 변화와 채권 배당, 매수인 예상 인수액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 990,000,000원 | 342,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 792,000,000원 | 342,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 633,600,000원 | 342,000,000원 | 0원 |
| 매각 회차 | 채권 미배당 | 소유자 예상 잔여액 |
|---|---|---|
| 현재 신건 | 0원 | 635,700,000원 |
| 1회 유찰 시 | 0원 | 439,680,000원 |
| 2회 유찰 시 | 0원 | 282,864,000원 |
세 시나리오 모두 채권최고액 기준 예상 배당을 충족하며, 확인된 권리에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격이 내려간다고 해서 확인된 근저당 채무가 매수인에게 새롭게 이전되는 구조는 아닙니다.
반면 유찰 여부는 실제로 확정되지 않았습니다. 이 단지의 경매 유찰 평균은 0.0회로 제시돼 있으므로, 다회 유찰을 전제로 가격 전략을 세우는 것도 적절하지 않습니다. 1회·2회 유찰 가격은 실제 예정 매각가가 아니라 조건부 시나리오로 이해해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 고잔동 양지중학교 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트·근린생활시설·각급 학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 수인분당선 중앙역이 소재하며, 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 2016년 준공된 1,569세대 아파트 단지입니다. 평가 대상은 지하 2층·지상 43층 건물의 31층입니다. 승강기, 위생·급배수, 난방, 소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 양지중학교 절대·상대보호구역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 광로1류 및 중로1류 도로와 연계됩니다. 토지 공시지가는 2,108,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 건축물현황도상 발코니 부분이 확장된 것으로 기재돼 있어, 실제 시공 상태와 적법성을 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 2026년 7~9월 유사 평형의 실거래 12건이 확인돼 거래 참고자료가 존재합니다. 다만 거래가격이 905,000,000원에서 1,135,000,000원까지 분산돼 있어 개별 호수의 층·향·조망·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 평균과 최근 거래를 함께 비교. 최근 평균 1,042,083,333원, 최근 거래 1,135,000,000원, 최저 거래 905,000,000원을 함께 살펴보세요. 신건 최저가 990,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 충분한 할인이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 31층 유사 거래 확인. 2026년 8월 전용 84.67㎡ 31층 거래가격은 1,050,000,000원입니다. 대상 물건의 향, 조망, 실내 상태, 세부 면적과 거래조건을 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유 및 임대관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 확정일자, 현황조사 및 매각물건명세서를 확인하고 대항력이나 보증금 승계 가능성을 점검하세요.
- 근저당권 이전 이력 확인. 을구 8번 하나은행 근저당권은 새출발기금으로 이전됐습니다. 권리 이전과 별도 근저당권 설정을 혼동하지 말고 최신 등기부에서 말소 예정 권리를 확인하세요.
- 실제 배당액 확인. 경매 청구액 202,924,968원과 신한은행 근저당 채권최고액 276,000,000원은 다릅니다. 채권계산서와 배당 순위를 확인해야 예상 배당을 정확히 판단할 수 있습니다.
- 발코니 확장 및 건물 상태. 감정평가서상 발코니 확장이 기재돼 있습니다. 현장 구조, 누수, 설비 상태, 확장 관련 서류를 확인하세요.
- 관리비 및 명도. 장기 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분을 확인하고, 실제 점유자와 명도 협의에 필요한 시간 및 비용을 고려하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 매각기일 2026.11.03 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 검토할 만하지만 안전마진은 제한적”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 신한은행 근저당권을 기준으로 이후 설정된 근저당권은 매각으로 소멸하며, 이미 말소된 권리와 새출발기금으로 이전된 권리를 중복 계산할 필요도 없습니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 평균을 웃도는 신건은 아닙니다. 감정가이자 최저매각가인 990,000,000원은 최근 12개월 평균 1,042,083,333원의 95.0%이고, 2026년 9월 최근 거래가격인 1,135,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실제 거래 중 905,000,000원과 985,000,000원 수준의 사례도 있어 시세 대비 할인폭을 과대평가할 수는 없습니다.
여기에 감정평가상 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 매수인 인수 0원이라는 분석이 최종적으로 유효하려면 실제 점유 및 임차권리 조사로 이를 뒷받침해야 합니다.
종합하면 권리구조는 양호하고 가격은 최근 평균보다 낮지만, 신건 단계의 가격 여유는 크지 않은 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 31층 유사 거래와 개별 호수 상태를 기준으로 적정가를 산정하고, 미확인 점유·임차 위험을 해소하는 데 있습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보수적으로 접근할 구간입니다.
