수원지방법원 2024타경4108. 경기도 평택시 모곡동 평택마제스트타워 5층 502호입니다. 사건의 외형만 보면 감정가 3억 1,200만원짜리 부동산을 7,491만원부터 입찰할 수 있는 물건입니다. 가격이 크게 낮아진 만큼 관심을 끌 만하지만, 먼저 구분해야 할 사실이 있습니다. 4회 유찰로 낮아진 최저매각가격과 실제 시장에서 거래될 수 있는 가격은 서로 다릅니다.

등기부를 보면 2023년 2월 22일 유춘복 명의로 소유권이 이전되었고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 313,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 충남신용보증재단과 경기신용보증재단의 가압류가 붙었으며, 하나은행의 신청으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 등기상 권리 흐름 자체는 비교적 분명하지만, 실제 점유·임대관계와 지식산업센터의 이용 가능성을 별도로 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2023년 2월 22일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 충남신용보증재단 가압류 27,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

하나은행의 근저당 채권최고액은 313,200,000원, 경매 신청 청구액은 261,103,037원입니다. 두 금액은 성격이 다릅니다. 채권최고액은 담보의 한도이며, 실제 채무잔액이나 최종 배당채권액과 동일한 의미는 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%는 시장가격의 24%가 아니다

이 사건은 이미 4회 유찰되어 현재 최저매각가격이 74,911,000원입니다. 감정가 312,000,000원의 약 24.01% 수준이라는 의미이지, 현재 시장가격보다 약 76% 저렴하다는 의미는 아닙니다.

특히 감정평가상 이용상태가 공장(지식산업센터)으로 표시됩니다. 일반 주거용 아파트와는 매수 대상, 이용 목적, 임대 수요 및 거래 방식이 다를 수 있습니다. 감정가와의 차이만으로 투자 매력을 판단할 경우, 실제 환금성과 이용 제한을 놓칠 수 있습니다.

향후 회차는 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오이며, 실제 매각기일 또는 낙찰가격을 확정한 것이 아닙니다. 인수액 0원은 명시된 권리와 예상배당 구조를 전제로 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,911,000원 가정)

현재 최저매각가격에 낙찰된다고 가정할 때, 예상 집행비용을 제외한 금액이 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다.

예상 총채권액 370,200,000원 중 배당액은 73,162,602원이고, 미배당 추정액은 297,037,398원입니다. 여기서 가장 중요한 점은 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액을 혼동하지 않는 것입니다.

하나은행은 청구액 261,103,037원을 모두 회수하지 못하는 것으로 추정되지만, 그 부족분이 곧바로 낙찰자의 부담으로 이전되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권 및 가압류의 미배당 채권은 일반적으로 매수인이 인수하는 권리와 구별됩니다.

④ 추가 유찰 시 배당 변화

회차가 내려갈수록 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 커집니다. 현재 회차에서는 297,037,398원, 5회 유찰 시 319,106,179원, 6회 유찰 시 334,554,325원으로 증가합니다.

반면 명시된 권리 구조를 전제로 한 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 예상 실질취득금액은 현재 최저가 기준 74,911,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.

배당 계산은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권계산서, 집행비용, 당해세, 임차인의 법정 우선변제 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 평택지제역 북측 근거리로 평가되며, 주변은 지식산업센터·일반공장·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역이 소재하여 감정평가상 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 실제 이용상태. 감정평가서에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 사건상 근린시설 표기와 실제 이용상태를 함께 고려하여 건축물대장상 용도 및 허용 사용 범위를 확인해야 합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 10층 건물 중 5층 502호이며, 공용 위생·급배수설비, 소화설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 접근 도로. 건물 부지는 동측 중로1류에 접하고, 토지는 평탄한 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 규모. 전체 토지면적은 9,702.7㎡이며 지목은 공장용지, 용도지역은 일반공업지역입니다. 개별 호실의 대지권 지분과 혼동해서는 안 됩니다.
• 토지이용 규제. 일반산업단지, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시됩니다. 경매 취득과 추후 처분·이용에 해당 규제가 어떻게 적용되는지 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실제 사용 목적과 법적 용도의 적합성은 별도로 확인해야 합니다.
• 임대·환금성. 임대관계는 미상입니다. 지식산업센터는 일반 주거시설과 이용 수요가 다를 수 있으므로, 실제 임대 가능 여부와 임대수익, 해당 호실의 매매 수요를 확인한 뒤 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 공실인지, 소유자·사업자·제3자가 점유 중인지 확인해야 합니다.
• 건축물대장 및 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용이 일치하는지, 법적으로 허용되는 사용과 임대 범위가 무엇인지 확인하세요.
• 산업단지 관련 제한 확인. 일반산업단지 내 시설이므로 입주 자격, 관리기본계획, 업종 제한 및 이용·처분 절차의 적용 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시된 만큼 경매 취득 및 향후 매각에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 최저가 74,911,000원은 감정가의 약 24%지만 실제 시세와 비교한 할인율은 아닙니다. 동일 건물 또는 비교 가능한 지식산업센터의 최근 거래와 임대수익을 조사해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·공용부분 부담. 장기 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 문제 될 수 있는 부분과 공용시설 유지비를 확인하세요.
• 명도·현장 상태. 실사용 상태, 내부 시설물, 점유 관계, 관리 상태 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 하나은행의 청구액은 261,103,037원, 근저당 채권최고액은 313,200,000원입니다. 실제 채권계산서와 배당요구 현황을 확인하고, 집행비용·당해세 등 우선 배당 항목도 점검하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 현재 명시 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 입찰 전 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사서에서 변동 사항을 확인해야 합니다.
• 입찰일정 확인. 매각기일은 2026년 11월 16일입니다. 실제 매각 진행 여부, 변경·취하·정지 사항과 입찰 조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 수익이 보장되는 저가 매수”

평택마제스트타워 502호는 감정가 312,000,000원, 최저매각가 74,911,000원, 4회 유찰이라는 강한 가격 하락 신호를 가진 경매물건입니다. 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류가 매각으로 소멸하고, 명세서상 명시 인수권리가 없다는 점은 권리분석상 긍정적입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 권리 소멸 여부보다 실제로 얼마의 가치가 있고, 어떤 용도로 사용할 수 있으며, 얼마나 쉽게 임대·매각할 수 있는가에 있습니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 이미 4회 유찰되었지만, 그 사실만으로 시장가격 대비 할인 매수라고 확신할 수는 없습니다.

권리상 명시 인수는 0원, 가격 매력은 검증 전, 환금성은 보수적으로 평가. 현재 최저가를 출발점으로 삼되, 동일 용도 거래가격·임대수익·점유 및 이용 제한을 확인하여 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다. 감정가의 24%라는 수치가 아니라 실제 시장가치와 이용 가능성이 이 물건의 승부처입니다.