수원지방법원 2025타경52965. 경기도 안산시 상록구 본오동 1132-14, 각골로9길 5 소재 연립·다세대 용도의 경매물건입니다. 소유자는 이미영으로 등기상 단독소유이며, 2024년 4월 18일 설정된 유한회사송정주류의 근저당권 (채권최고액 32,000,000원)이 말소기준권리로 분류되어 있습니다. 이 근저당권 이후에도 압류, 주택임차권등기, 임의경매 및 강제경매개시결정이 차례로 발생했습니다.

문제는 단순히 채권자가 많다는 사실이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자들이 다수 존재한다는 점입니다. 이들에게 유효한 임차권과 대항력이 인정되고 보증금이 매각대금에서 모두 배당되지 않는다면, 낙찰자는 미배당 보증금을 추가로 부담할 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 현재에는 실질취득 비용의 상한도 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 압류가 핵심

말소기준권리는 2024.04.18 유한회사송정주류 근저당권입니다. 이후 안산시 압류와 두 건의 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 실제 배당에서는 세금채권의 우선순위와 배당재원에 따라 이해관계인의 배당액이 달라질 수 있습니다.

을구 4번 김난영 주택임차권등기는 2024.12.17에 이루어졌으므로 등기 순서상 근저당권보다 늦습니다. 하지만 임대차계약은 2021.11.05, 점유개시는 2021.12.18, 주민등록과 확정일자는 모두 2021.12.20로 기재되어 있습니다. 임차권등기일이 후순위라고 해서 기존 임차인의 대항력까지 후순위로 판단할 수는 없습니다.

과거 을구 1번에 박은혜 명의의 주택임차권 (보증금 17,000,000원)이 2006.05.26 등기된 이력이 있으나, 2006.09.22 말소되었습니다. 이는 현재 유효한 임차권등기와 구분해야 합니다.

② 임차인·전입자 분석 — 가장 큰 미확정 위험

조사된 인원은 총 11명입니다. 이 중 10명은 현황조사상 전입자로 확인되지만, 보증금·확정일자·점유부분 및 실제 임대차관계가 확정되지 않았습니다. 나머지 1명인 김난영은 보증금 50,000,000원이 기재된 주택임차권등기자입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 사람은 이 명단에 포함되어 있지 않습니다.

대항력 가능·미상은 말소기준보다 전입이 빠르다는 뜻이며, 실제 임대차계약·주택 인도 및 점유관계까지 확인되었다는 뜻은 아닙니다. 배당요구일이 기재된 경우에도 우선변제 순위 및 전액 배당은 별도로 판단해야 합니다. 승계 아님은 보증기관 대위·승계 신고로 분류되지 않았다는 의미입니다.

③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득은 다르다

감정가는 1,121,683,780원이고, 현재 최저매각가는 384,736,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3%라는 수치만 보면 할인 폭이 커 보일 수 있습니다. 그러나 경매의 경제성은 감정가 대비 비율이 아니라, 최종 낙찰가와 매수인이 인수하는 권리·보증금 등을 합친 실제 취득비용으로 판단해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 변제되지 않은 부분을 매수인이 인수하는 구조에서는, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 이 경우 실질취득 비용이 해당 보증금 수준에 사실상 고정되는 현상도 발생합니다. 이 사건의 미상 보증금에 대해서는 그러한 구조가 성립하는지조차 아직 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 384,736,000원 낙찰 가정)

집행비용 6,186,304원은 추정치입니다. 김난영의 임차보증금과 경매채권, 유한회사송정주류의 근저당권과 경매채권은 각각 별도 항목으로 계산되어 있으나 동일 원인채권인지 검증되지 않았습니다. 선순위 전입자 10명의 미상 보증금 및 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액과 인수 0원은 확정 배당결과가 아닙니다.

회차별 매각 시나리오

현재 회차와 두 유찰 시나리오 모두 단순 배당 모형에서는 채권 전액이 지급되는 것으로 나타납니다. 그러나 이는 이미 계산된 채권만을 대상으로 한 결과입니다. 확인되지 않은 선순위 보증금이 실제로 존재한다면 배당구조와 매수인 인수액이 동시에 달라질 수 있습니다. 따라서 유찰로 매각가가 낮아진다고 해서 실제 취득비용도 같은 폭으로 감소한다고 볼 수 없습니다.

⑤ 토지·용도·환금성 검토

• 물건 용도. 연립/다세대 물건으로, 임차권등기에는 지층 103호, 건물 지층 150.26㎡ 중 특정 55㎡ 부분이 기재되어 있습니다. 경매 목적물의 전체 범위와 개별 점유부분의 관계를 매각자료에서 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 본오동 1132-14의 지목은 대, 토지면적은 273.4㎡이며, 지형은 평지·세로장방형, 도로는 소로한면 접면으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역 등이 적용됩니다.
• 도로·접근. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 차량 진입과 각 출입구의 이용관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다. 취득 및 향후 이용계획에 대한 적용사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. ㎡당 1,605,000원입니다. 이는 토지의 공시지가이며 건물과 임차권 위험을 반영한 실거래 시세와는 다릅니다.
• 환금성. 여러 전입자와 임차권등기가 얽혀 있는 물건은 명도 및 임대차관계 정리에 따라 향후 매도·임대에 제약이 발생할 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 높다고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 대조. 매수인에게 인수되는 권리와 선순위 임차인에 대한 법원 기재사항을 반드시 확인해야 합니다.
• 미상 전입자 10명의 실제 임차관계 확인. 임대차계약서, 보증금 영수관계, 실제 점유 여부, 가족관계 또는 사용대차 여부를 구분하여 조사해야 합니다.
• 대항력·우선변제 성립시점 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 주택 인도, 점유의 계속성, 확정일자 및 배당요구 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 김난영 채권관계 확인. 주택임차권등기상의 보증금 50,000,000원과 본 사건 강제경매 청구금액 50,000,000원의 동일채권 여부 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 유한회사송정주류 채권 확인. 근저당권 채권최고액 32,000,000원, 임의경매 청구금액 및 공동담보 토지와의 관계, 별도 채권 여부를 확인해야 합니다.
• 선행 압류 확인. 2023.12.08 국민건강보험공단 압류의 실체·채권액·배당 및 말소 처리방안을 확인하지 않은 상태에서 인수 0원으로 입찰하면 안 됩니다.
• 국세·지방세 우선채권 확인. 안산시 및 수원세무서장 관련 압류채권 중 우선배당 대상 금액이 있는지 확인하고, 배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 건물 전체와 개별 임차인 점유부분, 토지 권리관계 및 공동담보 범위가 실제 매각대상과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 현재 회차 가격 경위 확인. 유찰 0회인데 감정가 대비 최저가가 34.3%인 사유와 법원의 매각조건을 확인해야 합니다.
• 실질취득 비용 재산정. 확정되는 선순위 미배당 보증금과 인수권리, 명도 및 기타 비용을 반영하여 최종 입찰 상한을 결정해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 미확정 인수액

이 사건은 최저가만 보면 할인 폭이 큰 물건입니다. 감정가 1,121,683,780원에 비해 현재 최저가가 384,736,000원이기 때문입니다. 하지만 그 차액 자체가 투자수익이나 안전마진을 의미하지는 않습니다.

말소기준권리보다 앞선 전입자가 11명이고, 그중 10명의 보증금과 실제 임차관계가 미확정입니다. 여기에 국민건강보험공단의 선순위 압류, 김난영의 임차보증금·강제경매 채권 중복 가능성, 기타 세금채권에 따른 배당변동 위험까지 존재합니다. 현재 예상배당상의 0원 인수를 실제 안전성의 근거로 삼기는 어렵습니다.

따라서 이 물건에 대한 결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 선순위 점유자의 유효한 보증금과 배당 후 인수액을 확정해야 합니다. 이후 실질취득 비용을 기준으로 실제 거래가격 및 처분 가능성을 비교하는 순서가 타당합니다. 낮은 최저가가 아니라, 확정 가능한 총취득비용이 이 사건의 판단 기준입니다.